-A +A

Pleidooi voor formalisme bij koopovereenkomst onroerend goed

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend
Publicatie
Auteur: 
Van De Velde F
Tijdschrift: 
Rechtskundig Weekblad
Boek: 
Beginselen van het Belgisch Privaatrecht. X Overeenkomsten Deel 2 Bijzondere overeenkomsten. A. Verkoop. Deel 2 Gevolgenj van de koop
Uitgever: 
intersentia
Jaargang: 
2017-2018
Pagina: 
523
Samenvatting

Pleidooi voor formalisme in de precontractuele fase van de koop-verkoopsovereenkomst van onrorend goed

De koop is voltrokken zodra er wilsovereenstemming bestaat over de zaak en de prijs, ook al werd de zaak nog niet geleverd en de prijs nog niet betaald, zo luidt art. 1583 BW. Hoewel oorspronkelijk bedoeld als een eenvoudige bevestiging van het consensuele karakter van de koop, wordt deze bepaling in de hedendaagse vastgoedpraktijk veeleer gelezen als een uitnodiging om in het aanbod tot aankoop van een onroerend goed niet meer op te nemen dan een aanduiding van deze twee bestanddelen.

Daarbij lijkt men evenwel uit het oog verloren te hebben dat de verkoop van vastgoed geen triviale overeenkomst is, maar een complexe transactie waarbij beduidend meer komt kijken dan een akkoord over deze twee aspecten.

 

Inhoudstafel tekst: 

Het aanbod tot het sluiten van een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed: een pleidooi voor het opwaarderen van de precontractuele fase (F. Van De Velde)

I. Inleiding

II. De totstandkoming van een koopovereenkomst met betrekking tot een onroerend goed

A. Bespreking van de traditionele uitgangspunten pro memorie

1° Wilsovereenstemming over de zaak, de prijs en de eventuele substantiële elementen

2° Het bereiken van wilsovereenstemming: aanbod, tegenbod en aanvaarding

B. Recente ontwikkelingen

1° Alsmaar toenemende formaliteiten waaraan een vastgoedverkoop moet voldoen

2° Recente (r)evolutie in bepaalde rechtspraak

C. Tussenbesluit

III. De aan een summier opgesteld aankoopbod verbonden risico’s

A. Situering van de problematiek

B. Toelichting bij een viertal risico’s

1° Een van de partijen bedenkt zich en wenst nadien alsnog af te zien van de koop

2° Partijen worden het niet eens over de verdere uitwerking van de koop

3° De (beperkte) waarde van de onderhandse akte

4° Nietigheid en andere sancties bij niet-naleving van de informatieverplichtingen

IV. Aanbevelingen m.b.t. het opstellen van een aankoopbod

A. De inhoud van het aanbod niet tot het uiterste minimum beperken

B. Waar nodig gebruikmaken van opschortende voorwaarden

C. Een «subjectief plechtige koop» overwegen

V. Besluit

Bronvermeldingen

• R. Timmermans, Koop en verkoop van onroerend goed met inschakeling van een vastgoedmakelaar, Mechelen, Kluwer, 2014, 171.

• J. Callebaut, «Actualia inzake de totstandkoming van de verkoop van onroerend goed» in R. Barbaix en N. Carette (eds.), Tendensen vermogensrecht 2016, Antwerpen, Intersentia, 2016, (107), p. 107, nrs. 1 en 2;

• H. Nelde en A. Wittens, «De ondraaglijke lichtheid van het aankoopbod», Vastgoed info 2010, afl. 5, (1) 1 en 3.

• H. De Page en R. Dekkers, Traité élémentaire de droit civil belge, V/1, Brussel, Bruylant, 1975, p. 582, nr. 621.

• J.-R. Dirix, «Is een akkoord over de prijs en de zaak werkelijk voldoende om de verkoop te voltrekken?», Vastgoed info 2012, afl. 6, (2) 2;

• M. Vanwijck-Alexandre et A. Mahy-Leclercq, «Le processus de la formation du contrat: aspects juridiques» in KFBN (ed.), La négociation immobilière. L’apport du notariat – Vastgoedbemiddeling: de inbreng van het notariaat, Brussel, Bruylant, 1998, (103), p. 108, nr. 2.

• J. Fonteyn, «Civielrechtelijke vragen met betrekking tot het tot stand komen van het verkoopcontract» in B. Cartuyvels e.a. (eds.), Brussel, Larcier, 2015, (33), p. 34, nr. 1;

• B. Tilleman, Totstandkoming en kwalificatie van de koop in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Antwerpen, Story-Scientia, 2001, p. 6, nr. 12.

• J. Herbots, S. Van Der Auwera en M. Vervoort, «Koop» in Het onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losbl., II.A.1. – 14 (bijgewerkt tot april 2015);

• Y. Ninane, «La vente est parfaite «dès qu’on est convenu de la chose et du prix»: un principe légal simple cachant certaines complexités» in Vente immobilière: la phase préalable et ses écueils, Waterloo, Kluwer, 2012, (21), p. 26, nr. 4;

• J. Callebaut, «Substantiële voorwaarden bij het bod tot aankoop van onroerend goed: quo vadis?», TBBR 2013, (393), p. 394, nr. 7.

• Rb. Tongeren 15 oktober 2010, Limb.Rechtsl. 2012, 297.

• S. Van Loock, «De totstandkoming van overeenkomsten en de aanvaarding van substantiële elementen» (noot onder Rb. Gent 10 januari 2012), T.Not. 2015, (403), p. 405, nr. 4;

• C. Delforge, «L’offre de contracter et la formation du contrat (1ère partie)», TBBR 2004, (550), p. 559, nr. 20.

• A. De Boeck, «Totstandkoming van overeenkomsten. Aanbod en aanvaarding» in Comm.Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, losbl., p. 11, nr. 19 (bijgewerkt tot mei 2008);

• M. Fontaine, «Offre et acceptation, approche dépassée du processus de formation des contrats» in Mélanges offerts à Pierre Van Ommeslaghe, Brussel, Bruylant, 2000, 122, nr. 9.

• T. Starosselets, «Offre et acceptation: principes et quelques questions spéciales» in M. Vanwijck-Alexandre en P. Wéry (eds.), Le processus de formation du contrat, Brussel, Larcier, 2004, (9), p. 12, nr. 3.

• Rb. Brussel 8 april 2011, TBBR 2013, 486;

• Rb. Brugge 24 maart 1997, T.Not. 1998, 54.

• Cass 16 juni 1960, Pas. 1960, I, 1190;

• Luik 14 februari 2012, JLMB 2014, 158.

• Rb. Gent 10 januari 2012, TBBR 2013, 390;

• A. Culot, P. Culot en P. Van Den Eynde, Manuel du compromis de vente. Aspects civils et fiscaux, Brussel, Larcier, 2014, p. 30, nr. 17;

• H. Nelde en A. Wittens, o.c., Vastgoed info 2010, afl. 5, 1.

• P. Jadoul, «La négotication immobilière» in B. Dubuisson en P. Wery (eds.), La mise en vente d’un immeuble. Hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, Brussel, 2005, (47) 61.

• B. Kohl, «Négociation immobilière: bref propos sur le «retrait» et la caducité de l’offre de vente» (noot onder Luik 29 december 2006), JLMB 2009, (360) 361 .

• A. Culot, P. Culot en P. Van Den Eynde, p. 29, nr. 17. Om verbindend te zijn, gelden dezelfde vereisten als voor het aankoopbod (cf. supra, nr. 7).

• Kh. Dendermonde 27 juni 2013, TGR-TWVR 2014, 98;

• Antwerpen 4 juni 2012, NJW 2013, 599, noot R. Steennot;

• Antwerpen 13 mei 2008, NJW 885, noot R. Steennot;

• Rb. Brussel 21 maart 2008, T.Not. 2010, 21;

• Rb. Brugge 29 juni 2005, T.App. 2006, afl. 2, 26.

• Cass. 13 januari 1966, Pas. 1966, I, 613.

• B. Van Baeveghem, «Actualiteiten inzake koop-verkoop van onroerende goederen: overzicht van rechtspraak (2010-2015)» in A. Wylleman (ed.), Rechtskroniek voor het Notariaat: deel 26, Brugge, die Keure, 2015, (83), p. 91, nr. 13;

• B. Kohl, La vente immobilière. Chronique de jurisprudence 1990-2010, Brussel, Larcier, 2012, p. 70, nr. 44;

• C. Delforge, «L’offre de contracter et la formation du contrat (1ère partie)», TBBR 2004, (550), p. 559, nr. 20.

• S. Van Den Hove D’ertsenryck, «Actuele problemen in koopdossiers – Enkele pragmatische oplossingen en voorstellen van wetswijziging» in B. Cartuyvels e.a. (eds.), De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, Brussel, Larcier, 2015, (179), p. 180, nr. 6.

• A. Keirse en L. Voet, «Hoe de koop van een woning te reguleren;

• zeker weten?!», TPR 2008, (181), p. 208, nr. 44.

• art. 101 Decr.Vl. 27 oktober 2006 «betreffende de bodemsanering en de bodembescherming», BS 22 januari 2007, 2579

• art. 12 Ord.Br. 5 maart 2009 «betreffende het beheer en de sanering van verontreinigde bodems», BS 10 maart 2009, 21164 (hierna: «Brusselse Ordonnantie Bodem»).

• art. 5.2.5. en 5.2.6. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening 15 mei 2009, BS 20 augustus 2009, 54890;

• art. 275 Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening 9 april 2004, BS 26 mei 2004, 40.738.

• art. 9.2.3. BVR 19 november 2010 «houdende algemene bepalingen over het energiebeleid», BS 8 december 2010;

• art. 2.2.14., § 1 Ord.Br. 2 mei 2013 «houdende het Brussels Wetboek van Lucht, Klimaat en Energiebeheersing», BS 21 mei 2013, 28.357.

• Art. 276bis Algemeen Reglement van 10 maart 1981 op de elektrische installaties, algemeen verbindend verklaard bij KB 10 maart 1981 «op de elektrische installaties voor de huishoudelijke installaties en sommige lijnen van transport en verdeling van elektrische energie», BS 29 april 1981, BS 5450.

• Art. 116 Bodemdecreet en art. 76 Brusselse Ordonnantie Bodem.

• W. De Vogelaere, «Voorlopige verkoopovereenkomst of wederzijdse aankoop- en verkoopbelofte?», NFM 2013, (75) 87;

• S. Stijns, «De opschortende voorwaarde in de onroerende koop: de notariële praktijk tegen het licht gehouden van de recente rechtspraak en rechtsleer», NFM 2008, (77), p. 86, nr. 15.4;

• L. Barnich, «La vente immobilière: difficultés de la promesse de vente d’immeuble» in B. Tilleman en P.-A. Foriers (eds.), De koop/La vente, Brugge, die Keure, 2002, (197), p. 210, nr. 19.

• K. Swerts, J. Deene, C. Vanackere en K. Marchand, «De overeenkomst. Definitie, soorten en basisbeginselen» in X., Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, Mechelen, Kluwer, losbl., II.4.-7, (bijgewerkt tot september 2006).

• P.-Y. Erneux, «Le lent ralentissement mais ô combien visible du processus de formation des contrats immobiliers», Jurim Pratique 2016, afl. 1, (5), p. 6, nr. 3;

• A. Keirse en L. Voet, «Koop van onroerend goed in België, Nederland en Frankrijk. Nood aan professionele begeleiding», T.Not. 2012, (24), p. 28 en 29.

• R. Dekkers en A. Verbeke, Handboek Burgerlijk Recht, III, Antwerpen, Intersentia, 2007, p. 10, nr. 15;

• W. Van Gerven, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2010, 58;

• L. Cornelis, Algemene theorie van de verbintenis, Antwerpen, Intersentia, 2000, p. 185-186, nr. 153.

• I. Samoy, «Afbakeningsvragen bij de proliferatie van koopregelingen (gemeenrechtelijke koop, consumentenkoop, internationale koop) en totstandkoming van de koop» in Bijzondere overeenkomsten, XXXIVe post-universitaire cyclus Willy Delva 2007-2008, Mechelen, Kluwer, 2008, 286 en 296.

• Brussel 23 juni 2011, TBO 2013, 180, noot J. Callebaut.

• Brussel 18 november 2011, TBO 2013, 185, noot J. Callebaut.

• Gent 29 januari 2013, NJW 2014, 357;

• Luik 4 oktober 2012, JLMB 2013, 2087;

• Antwerpen 9 januari 2012, TBBR 2015, 278;

• Rb. Brussel 23 december 2014, 13/1222/A, onuitg., consulteerbaar via www.juridat.be;

• Rb. Gent 10 januari 2012, TBBR 2013, 390;

• Rb. Gent 12 november 2013, RW 2015-16, 26.

• Luik 21 december 2015, onuitg., uitvoerig besproken in J. Callebaut, «Aandachtspunten bij de opmaak van een aanbod» in Koop-verkoop, tips & tricks. VLN Congres 10 december 2016, Mechelen, Kluwer, 2017, (23), p. 45, nr. 56.

• Rb. Nijvel 14 januari 2013 en Rb. Nijvel 30 juli 2013, onuitg., vermeld in P.-Y. Erneux, o.c., Jurim Pratique 2016, afl. 1, p. 11, nr. 12.

Brussel 5 juni 2014, 2013/AR/1038, onuitg., vermeld in J. Fonteyn, o.c., in B. Cartuyvels e.a. (eds.), De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, p. 49, nr. 17 en integraal terug te vinden via deze linkwww.legis.be/userfiles/01%20-%20Bruxelles,%205%20juin%202014%20(contribution%20Y.%20Ninane).pdf.

• Brussel 18 september 2014, 2011/AR/2657, juridat;

• P. Jammar, Guide de l’acheteur immobilier, Luik, Edipro, 2011, 204.

• Rb. Gent 10 januari 2012, TBBR 2013, 390, noot J. Callebaut.

• Rb. Gent 12 november 2013, RW 2015-16, 26.

• Rb. Gent 10 januari 2012, TBBR 2013, 390, noot J. Callebaut.

• L. Collon, «Les dangers de l’offre d’achat ou de la promesse de vente» in A. Culot en P. De Page (eds.), Le compromis de vente. Effets civils et fiscaux, Leuven, Anthemis, 2006, (7), p. 7, nr. 1.

• Rb. Gent 12 november 2013, RW 2015-16, 26.

• Gent 29 januari 2013, NJW 2014, 357.

• F. Buyssens, «Overdracht van eigendom en risico en leveringsplicht bij verkoop van een onroerend goed», NFM 2001, (33), p. 35, nr. 6 in fine).

• V. Sagaert, B. Tilleman en A.-L. Verbeke, Vermogensrecht in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2016, p. 94, nr. 200;

• P. Colle en B. Van Den Brande, «Het eigendomsvoorbehoud verbintenisrechtelijk bekeken en tegenwerpelijkheid van het beding in de verschillende samenloopsituaties» in B. Tilleman en P.-A. Foriers (eds.), De koop/La vente, Brugge, die Keure, 2002, (163), p. 165, nr. 1.

• De eigenlijke overdracht van het eigendomsrecht is immers te beschouwen als een rechtsfeit. Letterlijk in die zin: Luik 23 april 2011, JLMB 2013, 1820.

• S. Stijns, B. Tilleman, W. Goossens, B. Kohl, E. Swaenepoel en K. Willems, «Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming (1999-2006)», TPR 2008, (1411), p. 1434, nr. 19 in fine.

• Brussel 5 maart 2013, T.Not. 2015, 342;

• Gent 20 oktober 2004, RABG 2006, 45, noot R. Slabbinck;

• Antwerpen 22 mei 2000, T.App. 2000, afl. 4, 40;

• Rb. Tongeren 23 oktober 2001, T.App. 2002, afl. 3, 30.

• Cass. 24 juni 2010, RW 2010-11, 1520, noot J. Del Corral;

• Gent 31 mei 2012, T.Not. 2015, 354;

• Rb. Gent 12 november 2013, TBO 2013, 241.

• J. Fonteyn, o.c., in B. Cartuyvels e.a. (eds.), Brussel, Larcier, 2015, p. 39, nr. 6 in fine;

• A. Culot, P. Culot en P. Van Den Eynde, p. 30, nr. 17.

• A. Culot, P. Culot en P. Van Den Eynde, ibid.

• S. Stijns, B. Tilleman, W. Goossens, B. Kohl, E. Swaenepoel en K. Willems, «Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming (1999-2006)», TPR 2008, (1411), p. 1446, nr. 29.

• Cass. 18 mei 2012, Pas. 2012, 1118.

• J. Callebaut, «Een subjectief plechtige verkoop is nietig als de stedenbouwkundige informatie ontbreekt» (noot onder Antwerpen 14 oktober 2013), TBBR 2014, (497), p. 497, nr. 5.

• H. De Decker, «De «subjectieve» plechtige rechtshandeling: onbekend maakt onbemind?» in Liber Amicorum Chistian De Wulf, Brugge, die Keure, 2003, nr. 443.

• S. Van Den Hove D’ertsenryck, o.c., in B. Cartuyvels e.a. (eds.), De vastgoedverkoop, vandaag en morgen, p. 197, nr. 55;

• V. Withofs, Contractsoverdracht in Recht en Onderneming, Brugge, die Keure, 2015, nr. 19 en verwijzingen aldaar.

Gerelateerd
Bibliotheek
In bibliotheek?: 
Dit item is beschikbaar in de bibliotheek van advocatenkantoor Elfri De Neve
Aangemaakt op: di, 28/11/2017 - 11:07
Laatst aangepast op: di, 28/11/2017 - 11:11

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.