-A +A

opzegging van het huurcontract door de verhuurder voor persoonlijk gebruik

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

De hiernavermelde regeling geldt voor woninghuurcontracten voor 9 jaar of langer:

De verhuurder kan te allen tijde de huur opzeggen om het gehuurde goed zelf persoonlijk te gebruiken mits een opzeggingstermijn van zes maand.

Onder 'persoonlijk gebruik' verstaat de wet gebruik door zichzelf, zijn/haar echtgeno(o)t(e), afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in opgaande lijn, afstammelingen, aangenomen kinderen, bloedverwanten in opgaande lijn van zijn/haar echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in zijlijn van zichzelf of van de echtgeno(o)t(e) tot 3de graad (voor huurovereenkomsten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 is opzeg voor familieleden in de derde graad niet meer mogelijk tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst).

Het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of familielid moet plaatsvinden in het jaar van het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na teruggave van het goed door de huurder. Het goed moet werkelijk en doorlopende betrokken blijven gedurende minstens 2 jaar.

Indien deze voorwaarden niet vervuld worden, heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maanden huurprijs. Tenzij de verhuurder buitengewone omstandigheden kan inroepen. Buitengewone omstandigheden zijn bepaalde toestanden die kunnen zich voordoen en die niet kunnen beschouwd worden als misbruik, maar die hun oorsprong vinden in de moeilijke toestand waarin de verhuurder zich bevindt.

rechtspraak: over deze buitengewone omstandigheden, zie J.P. Dour-Colfontaine, 26 mei 2004, tijdschrift voor vrederechters 2007, pagina 166 met noot.

De verhuurder dient een opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken.

Deze bepaling van de huurwet is van
aanvullend recht en dus niet verplichtend. Het huurcontract kan bepalen dat de grond voor vroegtijdige beëindiging is uitgesloten.

Vraag: Stel dat er een opzeg (van 6 maand) wordt gegeven door de verhuurder voor eigen gebruik en de huurder geeft nadien een tegenopzeg in toepassing van art. 3 §2 van de woninghuurwet met een opzeggingstermijn van 3 maand, geldt dan nog de zware sanctie tegen de verhuurder indien het goed niet blijkt aangewend te worden voor eigen gebruik.

Het antwoord op deze vraag wordt ontkennend beantwoord door het Hof van Cassatie: Cass. 10/01.08 (infra) en Cass. 22 juni 1998, Arr. Cass. 1998, 737, Pas. 1998, I, 780, T.B.B.R. 1999, 320, noot Y. Merchiers, T. Not. 1999, 473, T. Vred. 2001, 332, noot B. Kohl; Cass. 15 september 2006, A.R. nr. C.05.0327.N, www.cass.be. Deze oplossing wordt door de rechtsleer en sommige afwijkende rechtsleer bekritiseerd. Zie noot onder Hof van Cassatie, 1e Kamer – 10 januari 2008, RW 2008-2009, 535, met noot Van Oevelen, Is de verhuurder bij woninghuur vergoeding verschuldigd wegens niet-uitvoering van het motief op grond waarvan hij heeft opgezegd, als de huurder zelf de overeenkomst tegen een vroeger tijdstip heeft opgezegd?

Bij arrest van het Grondwettelijk Hof van 26 november 2009, oordeelde het grondwettelijk Hof de stelling van het Hof van Cassatie in strijd met artikel 10, 11 en 23 van de Grondwet. Door dit arrest van het grondwettelijk Hof mag verondersteld worden dat Cassatie haar stelling dienaangaande zal verlaten (zie M. Dambre, Requiem vor de cassatierechtspraak mbt de gevolgen van de tegenopzegging van de woninghuurder (noot onder GrwH. 26 november 2009, 899). Zie ook T. Vred. 2010, 7-8, 248, met noot Kohl, Le sort des obligations du bailleur en cas de contre-préavis du preneur: suite (et fin?).

Rechtspraak:

•• Hof van Cassatie, 1e Kamer – 10 januari 2008, RW 2008-2009, 535, met noot Van Oevelen, Is de verhuurder bij woninghuur vergoeding verschuldigd wegens niet-uitvoering van het motief op grond waarvan hij heeft opgezegd, als de huurder zelf de overeenkomst tegen een vroeger tijdstip heeft opgezegd?

samenvatting

Art. 3, § 2, vierde lid, van de Woninghuurwet bepaalt dat, indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de termijn en de voorwaarden bepaald in het voorgaande lid, het verhuurde goed niet persoonlijk en werkelijk betrekt noch op dezelfde wijze laat betrekken door zijn in deze wet vermelde naaste familieleden, de huurder recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huurprijs. De huurder heeft enkel recht op deze schadevergoeding indien ook voldaan is aan het vereiste dat de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging ervan door de verhuurder. Wanneer de huurder zelf de huurovereenkomst beëindigt vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn gegeven door de verhuurder, eindigt de huurovereenkomst door de opzegging gegeven door de huurder en niet door een verkorting van de termijn van opzegging gegeven door de verhuurder. Door de door hem zelf gegeven opzegging voldoet de huurder niet meer aan de toepassingsvoorwaarden van art. 3, § 2, vierde lid, van de Woninghuurwet om schadevergoeding te verkrijgen.

tekst van het arrest

I. Rechtspleging voor het Hof

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 16 juni 2005 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Dendermonde.

...

III. Beslissing van het Hof

Beoordeling

Eerste onderdeel

1. Het onderdeel vertoont enkel belang in de mate dat het ertoe kan leiden dat de eisers recht hebben op schadevergoeding.

2. Het onderdeel gaat ervan uit dat:

– art. 3, § 2, van de Woninghuurwet van 20 februari 1991, vóór de wijziging van die wet bij de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten, een regeling bepaalt waarbij de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen voor persoonlijke bewoning of om het goed te laten bewonen door de in die bepaling nader gepreciseerde personen;

– deze opzegmogelijkheid onderworpen is aan de verplichting het opgezegde goed persoonlijk te betrekken in de regel binnen een jaar na de vrijgave van het goed, op straffe van betaling van een wettelijk bepaalde schadevergoeding;

– van dit dwingend recht tot bescherming van de huurder pas afstand kan worden gedaan nadat het is ontstaan en derhalve pas na het verstrijken van voormelde termijn van een jaar, zodat de dading waarbij de huurder van dit recht afstand doet vóór het verstrijken van die termijn, nietig is.

3. Krachtens art. 3, § 2, eerste lid, van de Woninghuurwet, kan de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door, onder meer, zijn afstammelingen.

Het derde lid van die paragraaf, zoals te dezen van toepassing vóór de vervanging ervan bij de voormelde wet van 13 april 1997, bepaalt dat het goed binnen het jaar na de teruggave ervan door de verhuurder moet worden betrokken en gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven.

Het vierde lid van die paragraaf bepaalt dat, indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, de huurder recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

Uit de voormelde bepalingen van art. 3 van de Woninghuurwet volgt dat de huurder enkel recht heeft op de in het vierde lid bepaalde schadevergoeding indien ook is voldaan aan het vereiste dat de huurovereenkomst is beëindigd door opzegging ervan door de verhuurder.

4. Wanneer de huurder zelf de huurovereenkomst beëindigt vóór het verstrijken van de opzeggingstermijn gegeven door de verhuurder, eindigt de huurovereenkomst door de opzegging gegeven door de huurder. Zij eindigt niet door een verkorting van de termijn van opzegging gegeven door de verhuurder. Door die opzegging voldoet de huurder niet meer aan de toepassingsvoorwaarden van art. 3, § 2, vierde lid, van de Woninghuurwet om schadevergoeding te verkrijgen.

5. De appelrechters stellen vast dat de eisers als huurders zelf een einde hebben gemaakt aan de huurovereenkomst vóór het verstrijken van de termijn van de opzegging door de verweerder als verhuurder.

6. Daaruit volgt dat de in het onderdeel als geschonden aangewezen artikelen 3, § 2, en 12, van de Woninghuurwet op de vordering van de eisers niet van toepassing zijn.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.
...

Evenwel bij vonnis van 24 mei 2011, besliste de Vrederechter van Mol beslist dat als de verhuurder een negenjarig huurcontract opzegt voor eigen bewoning en de huurder hierop een tegenopzegging geeft waarvan de termijn verstrijkt voor de opzegging van de verhuurder, de verhuurder toch gehouden blijft tot uitvoering van zijn
opzgmotief. Aangezien de verhuurder geen buitengewone omstandigheden kon aanvoeren die de niet- uitvoering van dit opzegmotief konden verantwoorden, werd de verhuurder veroordeelt tot een schadevergoeding van 18 maanden huur. Deze rechtspraak ligt volledig in de lijn van het arrest van het Grondwettelijk Hof van 26 november 2009 dat nochtans inging tegen eerdere arresten van het Hof van Cassatie (Cass. 15 september
2006 en Cass. 12 oktober 2009) dat gesteld had dat in dergelijke gevallen de verhuurder niet langer gehouden was door de uitvoering van het opzegmotief aangezien de huurovereenkomst niet beëindigd was door de opzegging van de verhuurder. Hiermee lijken de lagere rechtbanken nu de zienswijze van het Grondwettelijk Hof te volgen, trouwens conform de recente rechtsleer die hierover is verschenen.

• Grondwettelijk Hof 26 november 2009:

samenvatting

Het Hof zegt voor recht :
- In die zin geïnterpreteerd dat, wanneer de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in artikel 3, § 5, derde lid, de verhuurder wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het motief van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, schendt artikel 3, § 2, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet.
- In die zin geïnterpreteerd dat, wanneer de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in artikel 3, § 5, derde lid, de verhuurder niet wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het motief van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, schendt artikel 3, § 2, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet niet.

integrale tekst van het arrest

Het Grondwettelijk Hof,
samengesteld uit de voorzitters P. Martens en M. Bossuyt, en de rechters M. Melchior, R. Henneuse, E. De Groot, L. Lavrysen, A. Alen, J.-P. Snappe, J.-P. Moerman, E. Derycke, J. Spreutels en T. Merckx-Van Goey, bijgestaan door de griffier P.-Y. Dutilleux, onder voorzitterschap van voorzitter P. Martens,
wijst na beraad het volgende arrest :
I. Onderwerp van de prejudiciële vraag en rechtspleging
Bij vonnis van 13 januari 2009 in zake Jacqueline Alin tegen Marc Valentour, waarvan de expeditie ter griffie van het Hof is ingekomen op 15 januari 2009, heeft de Vrederechter van het kanton Namen 2 de volgende prejudiciële vraag gesteld :
« Schendt artikel 3, § 2, van de wet van 20 februari 1991, in die zin geïnterpreteerd dat, indien de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging vervat in paragraaf 5, derde lid, de verhuurder wordt vrijgesteld van zijn verplichting de reden van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet,
a) in zoverre de huurder aan wie op grond van paragraaf 4 kennis wordt gegeven van een opzegging, het recht behoudt de vergoeding te eisen waarin die bepaling voorziet, zelfs indien hij gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging;
b) in zoverre de huurder aan wie op grond van paragraaf 2 kennis wordt gegeven van een opzegging en die geen gebruik maakt van de tegenopzegging waarin paragraaf 5, derde lid, voorziet, het recht geniet een vergoeding te eisen die gelijk is aan achttien maanden huur, indien de verhuurder de reden van de opzegging niet realiseert onder de in paragraaf 2 bepaalde voorwaarden ? ».
(...)
III. In rechte
(...)
B.1.1. Artikel 3 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek houdende de « regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder », ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 en gewijzigd bij de wet van 13 april 1997, en vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, bepaalt :
« [...]

§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad. Wordt de opzegging gegeven opdat bloedverwanten in de derde graad het goed kunnen betrekken, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken voor het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De opzegging vermeldt de identiteit van de persoon die het goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder. Deze laatste moet op verzoek van de huurder de band van verwantschap bewijzen. De verhuurder moet aan dit verzoek voldoen binnen een termijn van twee maanden te rekenen van de kennisgeving ervan; zoniet kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen. Die vordering moet op straffe van verval uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van de opzeggingstermijn worden ingesteld.

Het goed moet binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of, in geval van verlenging, na de teruggave van het goed door de huurder, worden betrokken. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.
Indien de verhuurder, zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, heeft de huurder recht op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur.

De partijen kunnen evenwel overeenkomen om de mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
[...]

§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motivering, maar met betaling van een vergoeding.

Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede driejarige periode.

De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.

Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.

Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.
[...] ».

B.1.2. De verwijzende rechter vraagt het Hof of het hiervoor aangehaalde artikel 3, § 2, in die zin geïnterpreteerd dat, indien de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in paragraaf 5, derde lid, de verhuurder wordt vrijgesteld van zijn verplichting, bepaald in paragraaf 2, om het gehuurde goed persoonlijk te betrekken, in strijd is met de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet, enerzijds, omdat, wanneer een verhuurder aan de huurder een opzegging betekent zonder motivering, luidens paragraaf 4, de huurder recht heeft op een vergoeding, ook al maakt hij gebruik van de tegenopzegging en, anderzijds, omdat onder de huurders een onverantwoord verschil in behandeling zou bestaan naargelang zij al dan niet gebruik maken van hun mogelijkheid om een tegenopzegging te betekenen.

B.2.1. De wet van 20 februari 1991, die in het Burgerlijk Wetboek een afdeling heeft ingevoegd over de « regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder », heeft tot doel de huurder een betere bescherming te bieden wat zijn gezinswoning betreft. In de parlementaire voorbereiding wordt gepreciseerd dat
« de huisvesting van de huurder en zijn gezin [vereist] dat een bepaalde woonzekerheid wordt verleend, opdat een ' recht op huisvesting ' zou ontstaan.

De voorwaarden voor de uitoefening van dit recht veronderstellen dat iedereen kan beschikken over een voldoende grote huisvesting die rust en comfort biedt. Maatregelen die de huurovereenkomsten beschermen, dragen slechts gedeeltelijk bij tot de doeltreffendheid van dit recht, maar zij zullen het zeker bevorderen » (Parl. St., Kamer, 1990-1991, nr. 1357/1, p. 3).

Dat doel is bevestigd in de parlementaire voorbereiding van de wet van 13 april 1997 tot wijziging van sommige bepalingen betreffende de huurovereenkomsten (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/1, p. 2).

B.2.2. Om dat doel te bereiken, heeft de wetgever, in hoofdorde, de duur van de huurovereenkomst verlengd tot negen jaar en, parallel daarmee, zodat de verhuurder geen afbreuk kan doen aan de aldus vastgestelde duur van de huurovereenkomst, de mogelijkheden beperkt om de huurovereenkomst vervroegd op te zeggen. De verhuurder kan de huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder alleen om bepaalde redenen opzeggen : het betrekken van het gehuurde goed door de verhuurder of door een lid van zijn familie en het uitvoeren van grote werkzaamheden. Een opzegging wegens die motieven vereist een kennisgeving, evenwel zonder vergoeding. Indien de twee opzeggingsmotieven niet worden gerealiseerd, is de verhuurder ertoe gehouden een vergoeding te betalen gelijk aan minstens achttien maanden huur (artikel 3, § 2).

B.2.3. Teneinde te vermijden dat de huurder aan wie de verhuurder een opzegging heeft betekend omdat hij het goed persoonlijk zal betrekken, terzelfder tijd twee keer huur moet betalen, heeft de wetgever bepaald dat de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen door middel van een tegenopzegging. De duur van die tegenopzegging is beperkt tot één maand (artikel 3, § 5).

B.2.4. In verband met de mogelijkheid van de tegenopzegging waarvan de huurder gebruik kan maken, zijn enkele amendementen ingediend om de uitzettingsvergoeding te beperken die de verhuurder overeenkomstig paragraaf 4 (namelijk een opzegging zonder motivering) verschuldigd is. Al die amendementen werden verworpen na het antwoord van de minister van Justitie, die aanvoerde dat, in zoverre die opzegging « onverwachte, supplementaire kosten voor de huurder [veroorzaakt,] het niet billijk zou zijn om de schadevergoeding te verminderen omdat de huurder zelf een oplossing heeft gevonden ».

Het gaat in dat geval om « een keuze tussen de schadevergoeding van de huurder en de rentabiliteit van de verhuurder » (Parl. St., Kamer, 1996-1997, nr. 717/7, p. 28).

Ook al hadden die amendementen alleen betrekking op het geval van een opzegging zonder motivering van de overeenkomst door de verhuurder, tijdens de parlementaire voorbereiding is nooit overwogen erin te voorzien dat de tegenopzegging van de huurder de verhuurder van zijn verplichtingen zou vrijstellen.

Bovendien is nooit opgemerkt dat de invoering van een mogelijkheid van een tegenopzegging zou indruisen tegen het door de wetgever nagestreefde doel om het recht op huisvesting van de huurder beter te beschermen. Die mogelijkheid past integendeel in het perspectief van de versterking van dat recht.

B.3. Hieruit vloeit voort dat de verplichtingen als gevolg van de opzegging door de verhuurder wegens het persoonlijk betrekken van het goed, de verplichting om het aangevoerde motief te realiseren en, wanneer hij dat niet doet, een uitzettingsvergoeding te betalen, ontstaan bij de kennisgeving van de opzegging.

De tegenopzegging is bijgevolg slechts het accessorium van de hoofdopzegging door de verhuurder, waarbij de huurder die tegenopzegging niet kan betekenen wanneer de verhuurder geen opzegging heeft betekend wegens het persoonlijk betrekken van het goed.

Nu de in het geding zijnde uitzettingsvergoeding ertoe strekt de woonzekerheid van de huurder te waarborgen en die woonzekerheid door een opzegging vanwege de verhuurder in elk geval wordt aangetast, ongeacht wanneer de huurder een nieuwe woning vindt, kan het ogenblik van de tegenopzegging of het ontbreken daarvan niet als een relevant gegeven voor het al dan niet handhaven van de uitzettingsvergoeding worden beschouwd.

B.4.1. Uit al die elementen vloeit voort dat, in de interpretatie dat de verplichtingen ten laste van de verhuurder zouden worden tenietgedaan door het effect van de tegenopzegging door de huurder, overeenkomstig artikel 3, § 5, die bepaling van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek niet bestaanbaar is met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, door zonder enige verantwoording de huurders verschillend te behandelen naargelang zij al dan niet gebruik maken van hun mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen, waarbij de uitoefening van die mogelijkheid, zoals in B.3 eraan is herinnerd, is gewild teneinde het recht op huisvesting van de huurder gewaarborgd bij artikel 23 van de Grondwet te versterken.

B.4.2. Daarentegen, in de interpretatie dat de verplichtingen ten laste van de verhuurder overeenkomstig het voormelde artikel 3, § 2, van toepassing zijn los van het feit of al dan niet gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid waarover de huurder beschikt om een tegenopzegging te betekenen, is artikel 3, § 2, bestaanbaar met de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet.

Om die redenen,
het Hof
zegt voor recht :
- In die zin geïnterpreteerd dat, wanneer de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in artikel 3, § 5, derde lid, de verhuurder wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het motief van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, schendt artikel 3, § 2, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet.
- In die zin geïnterpreteerd dat, wanneer de huurder gebruik maakt van de mogelijkheid van de tegenopzegging bepaald in artikel 3, § 5, derde lid, de verhuurder niet wordt vrijgesteld van zijn verplichting om het motief van de opzegging te realiseren onder de voorwaarden bepaald in paragraaf 2, schendt artikel 3, § 2, van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek, vóór de wijziging ervan bij de wet van 27 december 2006, de artikelen 10, 11 en 23 van de Grondwet niet.
Aldus uitgesproken in het Frans en het Nederlands, overeenkomstig artikel 65 van de bijzondere wet van 6 januari 1989, op de openbare terechtzitting van 26 november 2009.

• • Vredegerecht te Westerlo, 12 juni 2006, RW 2008-2009, 1444

Aangezien de vordering ertoe strekt met betrekking tot de beëindiging van de huurovereenkomst betreffende de woning gelegen te (...) verwerende partij te horen veroordelen om aan eisende partijen te betalen als vergoeding overeenkomstig art. 3, § 2, laatste lid, van de Woninghuurwet, de som van 3.569,58 euro, te vermeerderen met de moratoire intresten vanaf 1 december 2004 en met de gerechtelijke intresten;
...

Overwegende dat art. 3, § 2, van de Woninghuurwet bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst te allen tijde kan beëindigen met inachtname van een opzegtermijn van zes maanden, onder meer indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken. Voorts wordt bepaald dat het goed binnen het jaar na teruggave ervan door de huurder dient te worden betrokken en zulks gedurende ten minste twee jaren werkelijk en doorlopend. Ten slotte bepaalt hetzelfde wetsartikel dat, indien de verhuurder zonder het bewijs te leveren van buitengewone omstandigheden, binnen de gestelde termijn en voorwaarden de betrekking van het goed niet verwezenlijkt, de huurder recht heeft op een vergoeding die gelijk is aan achttien maanden huur. Het is deze vergoeding die eisende partijen thans vorderen.

Overwegende dat in het onderhavige geval het gehuurde pand werd verlaten per 31 oktober 2003. Er bestaat geen betwisting over dat het kwestieuze pand niet binnen het jaar (dus vóór 31 oktober 2004) door de heer D. werd betrokken.

Overwegende dat deze laatste zich daarbij beroept op de «buitengewone omstandigheden» bedoeld in art. 3, § 2, van de Woninghuurwet, daarbij aanvoerende:

– dat hij de woning zeker niet aankocht (akte van toewijs van 3 december 2002) als loutere vastgoedinvestering (en hij deze bv. nooit verhuurde) maar enkel met het oog op eigen bewoning;

– dat hij reeds op 19 maart 2003 een stedenbouwkundige vergunning aanvroeg strekkende tot verbouwing, waarna hij de huurovereenkomst opzegde om het pand persoonlijk te betrekken (termijn van opzeg zes maanden, nl. vanaf 1 april 2003 tot en met 31 oktober 2003);

– dat deze stedenbouwkundige vergunning op 17 november 2003 werd toegekend;

– dat bij de uitvoering van werken echter bleek dat de bouwfysische toestand van de woning zo slecht was dat een volledige heropbouw het enige mogelijke alternatief was;

– dat hij dan ook op 3 september 2004 een nieuwe stedenbouwkundige vergunning aanvroeg, strekkende tot regularisatie van herbouwen bestaande eengezinswoning;

– dat deze regularisatieaanvraag werd toegekend op 6 december 2004, waarna de herbouwwerken (die inmiddels op 20 september 2004 op last van een bevoegde ambtenaar waren stilgelegd) konden worden verdergezet;

– dat hij aldaar uiteindelijk sinds 16 februari 2005 administratief is ingeschreven en er sedertdien onafgebroken woont.

Overwegende dat het voormelde feitenrelaas afdoende wordt bewezen door de stukken die verwerende partij voorlegt.

Overwegende dat hier allereerst dient te worden aangemerkt dat Ons Ambt voorheen reeds heeft beslist en gemotiveerd dat – zelfs ingrijpende – verbouwings- en/of veranderingswerken principieel niet als buitengewone omstandigheid in de zin van de wet kunnen worden gekwalificeerd (Vred. Westerlo 26 mei 2000, R.W. 2002-03, 552 en T. Vred. 2003, 56, besproken door A. Van Oevelen, «Kroniek van het woninghuurrecht (1998-2005)», R.W. 2005-06, 1527-1528). Het gaat hier immers prima facie niet om redenen buiten de wil van de verhuurder die in redelijkheid niet te voorzien waren op het ogenblik dat de opzegging werd gegeven.

Overwegende dat hier vervolgens nochtans dient te worden gewezen op de merkwaardige evolutie die zich de jongste tijd voordoet met betrekking tot de feitelijke invulling en appreciatie van het begrip «buitengewone omstandigheden». Deze evolutie werd ingezet met het arrest van het Hof van Cassatie van 25 februari 2005, gepubliceerd en geannoteerd door Kristof Vanhove in R.W. 2005-06, 896-901. Dit arrest betrof de feitelijke invulling en appreciatie van het begrip «gewichtige reden» in art. 25, eerste lid, 3o, van de Handelshuurwet (analogische toepassing van het begrip «buitengewone omstandigheden» in art. 3, § 2, van de Woninghuurwet).

Overwegende dat de annotator aldaar de aandacht vestigt op de «belangrijke nuancering» in de rechtspraak van het Hof van Cassatie (o.c., 899), daar het Hof besliste dat, om te voldoen aan de termijn van (in dat geval, nl. handelshuur) zes maanden waarbinnen de verhuurder de door hem voorgenomen wederopbouwwerken dient uit te voeren, het voldoende is dat de aanvraag tot het verkrijgen van de wettelijk vereiste vergunning voor die werken, binnen die termijn werd ingediend.

Overwegende dat in het onderhavige voorliggende geval zowel de initiële aanvraag als de regularisatieaanvraag binnen de wettelijke termijn van één jaar werden ingediend. Uit het feitenrelaas en de voorgelegde stukken blijkt genoegzaam dat verwerende partij snel werk heeft gemaakt van de voorgenomen verbouwingswerkzaamheden, dat hij tijdig de nodige administratieve vergunningen aanvroeg, dat hij zijn voorgenomen wil op diligente wijze heeft voortgezet en dat enkel de onvoorzienbaar (want slechts zichtbaar geworden «bij het ontmantelen van de woning» – zie attest architectenbureau B. van 16 december 2004) slechte bouwfysische toestand van de woning heeft verhinderd dat het goed binnen het jaar na teruggave ervan door de huurder werd betrokken. Deze bewezen onvoorzienbaar slechte bouwfysische toestand van de woning maakt een buitengewone omstandigheid uit in de zin van art. 3, § 2, van de Woninghuurwet, waardoor de gewezen huurders geen recht hebben op de vergoeding gelijk aan achttien maanden huur die zij thans opvorderen.

Overwegende dat uit wat voorafgaat de ongegrondheid van de vordering blijkt.

• Vredegerecht Antwerpen, 10/07/2008, RW 2010-2011, 1362, (bevestigd in hoger beroep).

samenvatting

Een opzegging voor eigen gebruik om het goed te laten bewonen door een zoon, die het goed finaal niet betrekt omdat zijn ouders in een echtscheiding verwikkeld worden en hij op kot gaat wonen maakt geen buitengewone omstandigheid uit die de verhuurder vrijstelt van de verplichting aan de opgezegde huurder schadevergoeding te betalen wegens niet-uitvoering van het ingeroepen opzeggingsmotief.

tekst van het vonnis

V. Van L. t/ W.T. en CVA T.

De oorzaak van de vordering is de verplichting van de verhuurder die de huurovereenkomst vroegtijdig opzegt voor persoonlijke bewoning, dit ook effectief doet binnen het jaar nadat het pand vrij is en dit gedurende ten minste twee jaar, bij gebreke waarvan hij aan de opgezegde huurder een schadevergoeding verschuldigd is van achttien maanden huur, behalve als hij het bestaan van buitengewone omstandigheden bewijst (art. 3, § 2, Woninghuurwet).

Aldus vordert eiseres 6.750 euro aanvankelijk (zaak A.R. 07A676) van de heer T.W. in eigen naam, aansluitend van de CVA T. (A.R. 08A142), omdat aan voormelde wettelijke voorschriften niet werd voldaan.

Beide zaken hebben hetzelfde voorwerp en zijn dan ook dermate samenhangend dat ze voor de goede rechtsbedeling moeten worden samengevoegd.

1. Feitelijke uiteenzetting

In rechte huurde eiseres destijds samen met haar toenmalige partner van de CVA T. een appartement op de tweede verdieping van het pand aan de (...) te Merksem, met ingang van 1 december 2002 voor een duur van één jaar, welke overeenkomst bij gebreke van opzeg werd verlengd tot negen jaar.

Met een aangetekende brief van 4 december 2005 zegde de CVA T. de huur op «omdat mijn zoon Thomas in het appartement komt wonen».

Eiseres gaf gevolg aan deze opzeg en verliet het pand tegen de gevraagde datum van 31 maart 2005.

Het wordt niet betwist dat de zoon het appartement niet betrok; integendeel, hij ging «op kot» voor zijn studie nadat de ouders verwikkeld werden in een echtscheidingsprocedure op grond van wederzijdse toestemming die uitmondde in het vonnis van echtscheiding van 11 juli 2005.

Nadat reeds twee jaren waren verstreken en het appartement niet was bewoond stelde eiseres verweerder in gebreke bij brief van 17 april 2007 waarop hij weliswaar via zijn raadsman reageerde op 7 mei 2007, maar zonder opgave van enige motivering. Het is slechts in zijn conclusies dat hij als buitengewone omstandigheid de echtscheiding en de daardoor ontstane «herschikking van het gezinsleven» en de beslissing van de zoon Thomas om een studentenverblijf te gaan huren opgaf.

2. In rechte

Inzake A.R. 07A676 werpt verweerder de niet-ontvankelijkheid op van de vordering, omdat niet hij de verhuurder was, maar wel de cva T., en aangezien deze (hoewel hij er de zaakvoerder van is) niet vrijwillig wilde verschijnen, zag eiseres zich verplicht een tweede verzoekschrift neer te leggen (A.R. 08A142) met hetzelfde voorwerp uiteraard.

Maar verweerder moet wel consequent zijn.

Ofwel voert hij aan dat de vennootschap verhuurster is (wat hij dus doet inzake 07A676), maar dan moeten wij besluiten dat art. 3, § 2, van de Woninghuurwet alleen gewag maakt van «persoonlijke betrekking», wat eventueel zou kunnen worden aanvaard voor de vennootschap zelf, maar niet voor «afstammelingen of bloedverwanten in de dalende of opgaande lijn», want een vennootschap heeft nu eenmaal geen afstammelingen of bloedverwanten, zodat voormeld art. 3, § 2, van de Woninghuurwet niet van toepassing is op vennootschappen.

Ofwel pleit hij, zoals inzake A.R. 08A142, waar de vennootschap evenwel verweerster is, dat hij wel de verhuurder is en dat hij zich beroept op de buitengewone omstandigheid, maar dan kunnen wij, die hierover op onaantastbare wijze oordelen, de aangevoerde redenen niet aanvaarden als buitengewone omstandigheden. De echtscheiding heeft geen enkele invloed op de beslissing voor de zoon om het appartement niet te gaan betrekken, en dat hij een «kot» wenste te huren in plaats van in het appartement te gaan wonen is evenmin een buitengewone omstandigheid, vooral niet omdat uit de voorgelegde huurovereenkomst blijkt dat het «kot» gelegen is te Antwerpen, Paardenmarkt, op nauwelijks 4 à 5 kilometer van het pand van verweerder.

Hoewel hiervan geen enkel gewag wordt gemaakt als eventuele buitengewone omstandigheid, blijkt uit het dossier van verweerder zelf dat hij het volledige pand op 21 december 2005 heeft verkocht, hoewel de opzeg nauwelijks zeventien dagen voordien werd gegeven. Het is dus overduidelijk dat verweerder zijn opzeg heeft gegeven met het oog op de verkoop van het eigendom en niet wegens de bewoning door zijn zoon, en dat de opzeg dan ook duidelijk abusievelijk werd gedaan.

Verweerder faalt dan ook in zijn bewijs van buitengewone omstandigheid, zodat de vordering gegrond is.
 

Nog dit: 

Vredegerecht te Zottegem, 29 januari 20092010-2011; RW 2010-2011, 1609

BVBA J.&C. t/ C.V.

I. Feiten en vorderingen

Tussen de eiseres op hoofdvordering, BVBA J.&C. als huurster en de verweerster op hoofdvordering, C.V. als verhuurster, werd op 23 juni 1998 een handelshuurovereenkomst gesloten met betrekking tot een handelspand dienstig als superette en gelegen te Zottegem (Sint-Maria-Oudenhove), (...).

Deze huur nam een aanvang op 1 juli 1998 om te eindigen op 30 juni 2007.

Tevens nam de BVBA J.&C. het handelsfonds met betrekking tot dit verkooppunt over van de NV G. voor een bedrag van 123.946,76 euro.

Voor de NV G. ondertekenden C.V. voornoemd en haar echtgenoot J.G. in hun hoedanigheid van afgevaardigde-beheerder deze overnameovereenkomst.

Het pand werd door de huurster uitgebaat als franchisenemer van de S.-groep.

Bij aangetekende brief van 15 januari 2006 verzocht de BVBA J.&C. om de hernieuwing van de handelshuur aan dezelfde voorwaarden.

Deze aanvraag werd door C.V. bij aangetekende brief van 6 april 2006 geweigerd op grond van art. 16.I.1o, van de Handelshuurwet, inzonderheid «de wil van de verhuurder om het goed in gebruik te doen nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwatnen in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierde van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of zijn echtgenoot. In casu zal mijn dochter het gehuurde goed in gebruik nemen vanaf 1 juli 2007, al dan niet in de vorm van een personenvennootschap die dan uiteraard zal beantwoorden aan de wettelijke bepalingen ter zake».

Doordat volgens de BVBA J.&C. door de verhuurster vervolgens niet voldaan werd aan de haar opgelegde verplichting het voornemen op grond waarvan zij de huurder uit het goed heeft kunnen zetten ten uitvoer te brengen binnen zes maanden, vordert zij overeenkomstig art. 25, 3o, Handelshuurwet haar veroordeling tot een uitzettingsvergoeding overeenstemmende met drie jaar huur, zijnde 81.605,52 euro, vermeerderd met het bedrag noodzakelijk om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden en uiteindelijk in haar syntheseconclusie overeenkomstig de hierin vermelde onderdelen begroot op in totaal 768.419,94 euro.

C.V. betwist de vordering (...).

II. Beoordeling

...

In casu heeft de verhuurster gemeend de aanvraag tot huurhernieuwing te moeten weigeren op grond van art. 16.I.1o, Handelshuurwet, wat haar volle recht was, maar waaraan ook wettelijke verplichtingen verbonden waren, inzonderheid op het vlak van de uitvoering van de reden tot weigering en op het vlak van de, naar gelang van de ingeroepen weigeringsgrond, eventueel verschuldigde uitzettingsvergoeding. Zij diende dus op de hoogte te zijn van de verplichting dat zij aan haar voornemen uitvoering moest verlenen binnen zes maanden en gedurende ten minste twee jaar.

Deze termijn werd precies ingevoerd om bedrog uit te schakelen en om lichtzinnigheid van de verhuurder te voorkomen of te beteugelen (Rb. Brugge 31 januari 2003, Res Jur.Imm. 2003, 12) en neemt effectief een aanvang op de dag dat de huurder het gehuurde goed niet meer gebruikt en de uitzetting werkelijk plaatsvindt, ongeacht de omstandigheid dat de huurder na het verlaten van het goed de sleutels nog behoudt (Cass. 9 maart 1990, Arr.Cass. 1989-90, 903, RW 1991-92, 1037).

De verhuurder moet eerst opnieuw de feitelijke heerschappij over het verhuurde pand verwerven vooraleer hij het weigeringsmotief kan uitvoeren.

De BVBA J.&C. was de facto reeds op 8 maart 2007 actief in haar nieuwe zaak te Velzeke, maar de verhuurster herwon pas op 30 juni 2007 het materieel genot over het goed.

Uit het verslag van vaststelling van 13 februari 2008, uitgaande van het ambt van gerechtsdeurwaarder Y.R., volgt dat het pand op deze datum nog leeg stond en zonder enige bestemming was; met de datum van 30 juni 2007 als aanvangspunt voor de berekening van de termijn van zes maanden, heeft C.V. derhalve niet voldaan aan haar verplichting tot het ten uitvoer brengen van het weigeringsmotief. De sanctie in dat geval is duidelijk: de verhuurster dient een uitzettingsvergoeding te betalen van drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden.

Dat de BVBA J.&C. op geen enkel ogenblik de werkelijke intentie zou hebben gehad het pand verder te huren, wordt tegengesproken door voldoende duidelijke stukken, (...).

Dat de BVBA J.&C. reeds in februari 2007 haar handelsactiviteit op de nieuwe locatie te Velzeke opstartte, beïnvloedt haar principieel recht op een uitzettingsvergoeding geenszins, omdat dit precies het gevolg was van de weigering door C.V. van de handelshuurhernieuwing waardoor zij de facto en de iure aan de BVBA J.&C. haar handelsexploitatie in het gehuurde pand ontnam.

Van deze BVBA kon bezwaarlijk worden verwacht dat zij tot einde juni 2007 in het pand bleef om vervolgens van de ene op de andere dag zonder professionele activiteit te zijn; C.V. verliest hierbij meer dan klaarblijkelijk uit het oog dat deze BVBA eveneens bepaalde verplichtingen naar derden (bv. personeel) had die niet zomaar zonder verdere financiële consequenties voor de werkgever van de ene op de andere dag stopgezet konden worden.

Ook de vaststelling dat de BVBA J.&C. op relatief korte afstand (9,5 km) een nieuw verkooppunt kon opstarten, verhindert de aanspraak op de uitzettingsvergoeding niet; het starten van een nieuwe, zelfs soortgelijke handelszaak in de onmiddellijke omgeving doet geen afbreuk aan het recht van de huurder om de wettelijk bepaalde vergoedingen te vorderen (Vred. Torhout 14 september 2004, TBBR 2007, 581).

C.V. verwart bij dit alles oorzaak met gevolg; alle demarches die de BVBA J.&C. na de weigering van de hernieuwing ondernam, werden uitsluitend veroorzaakt doordat zij als gevolg hiervan in het gehuurde pand geen handel meer kon drijven en zij genoodzaakt was zo snel mogelijk in te spelen op de nieuwe, geschikte opportuniteit die zich aandiende.

...

C.V. beroept zich eveneens op art. 25.3o in fine, Handelshuurwet, dat bepaalt dat de uitzettingsvergoeding van drie jaar huurprijs niet verschuldigd is indien de verhuurder aan het goed een bestemming geeft die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen.

Dit artikel is niet van toepassing, aangezien C.V. aan het goed niet daadwerkelijk een dergelijke, andere, bestemming heeft verleend; het enkel voorhanden zijn van de «intentie» volstaat uiteraard niet; de rechter kan niet aannemen dat de verhuurder een andere bestemming «had kunnen» geven (K. Vanhove, «Kroniek van het handelshuurrecht (2000-2005)», RW 2005-06, p. 1579, nr. 81). Het gaat in casu niet om het verlenen van een andere bestemming maar simpelweg om de volstrekte niet-uitvoering door de verhuurder van het weigeringsmotief binnen de daartoe wettelijk voorgeschreven termijn. Het goed werd in deze termijn niet persoonlijk en werkelijk gebruikt door een van in art. 16.I.1o, Handelshuurwet bedoelde personen; dit gebruik moet zich overigens uitstrekken tot het geheel van het gehuurde goed. Het goed werd evenmin als handelszaak geëxploiteerd, hetzij met een andere handel, hetzij met een soortgelijke hetzij door de bij art. 16.I.1o, Handelshuurwet bedoelde personen, hetzij door een andere huurder.

In de in haar aangetekende brief aangevoerde weigeringsgrond is C.V. tegenover de BVBA J.&C. bovendien allesbehalve duidelijk en open geweest; zij heeft niet met zoveel woorden gezegd dat haar dochter in het pand een soortgelijke handel zou uitbaten, maar enkel verwezen naar de potentialiteit van een persoonlijk en werkelijk gebruik door deze dochter in de vorm van een personenvennootschap die zou beantwoorden aan de wettelijke voorwaarden.

C.V. heeft aan het goed evenmin een bestemming gegeven vreemd aan elke handelsonderneming; dit vormt een weigeringsgrond (art. 16, 2o, Handelshuurwet) die leidt tot een uitzettingsvergoeding gelijk aan één jaar huur (art. 25, eerste lid, 1o, Handelshuurwet). Zoals voormeld, blijkt enkel en wordt door C.V. ook niet betwist dat het pand ongebruikt en onbezet is gebleven na het vertrek van de BVBA J.&C. Eveneens, zoals gezegd, was de werkelijke en enige reden hiervan dat haar dochter niet het motief wenste te realiseren waarvoor de handelshuurhernieuwing in werkelijkheid door haar moeder werd geweigerd, namelijk de uitbating van een soortgelijke handel. Aan het goed wordt geen bestemming verleend door het leeg te laten staan; de verhuurder die de hernieuwing heeft geweigerd om het onroerend goed een bestemming te verlenen die elke handelsonderneming uitsluit, heeft niet enkel een negatieve verplichting; hij moet aan het onroerend goed ook een nieuwe bestemming geven (A. Pauwels, Handelshuur in APR, Brussel, Larcier, 1971, p. 144, nr. 324).

C.V. beroept zich vervolgens ten onrechte op art. 25, voorlaatste lid, Handelshuurwet, dat bepaalt dat de verhuurder zich van zijn kant kan wenden tot de rechter, indien de vergoeding klaarblijkelijk overdreven is, gelet op de verlaten of vervallen toestand van de handel op het tijdstip van de terugneming.

Dit artikel kan slechts toepassing vinden in de in art. 25, eerste lid, 2o en 5o, Handelshuurwet bedoelde gevallen (Cass. 13 december 1991, RW 1992-93, 1403) en derhalve wanneer de gevorderde uitzettingsvergoeding gebaseerd is op het drijven van een soortgelijke handel in het goed door de bij art. 16, § 1, 1o, Handelshuurwet genoemde gebruikers (art. 25, eerste lid, 2o, Handelshuurwet) of door de nieuwe huurder (art. 25, eerste lid, 5o, Handelshuurwet). Dit artikel is derhalve niet van toepassing bij het vorderen van een uitzettingsvergoeding gebaseerd op de niet-uitvoering van het weigeringsmotief (art. 25, eerste lid, 3o, Handelshuurwet; cf. ook K. Vanhove, o.c., RW 2005-06, p. 1581, nr. 84).

...

De BVBA J.&C. is derhalve gerechtigd op de uitzettingsvergoeding gelijk aan drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden.

De vergoeding overeenstemmend met drie jaar huur vormt een forfaitair bedrag waarvoor de huurder geen enkel bewijs van de geleden schade dient te leveren. Het bedrag overeenstemmend met drie jaar huur vormt een strikt minimum.

Het is enkel wanneer de huurder een hogere schade bewijst, dat de rechter een hogere schade kan toekennen.

Daar, zoals vermeld, de weigering van de handelshuurhernieuwing geleid heeft tot het verlies van het huurrecht en van de handelszaak die de BVBA J.&C. had overgenomen van de naamloze vennootschap waarvan onder meer C.V. afgevaardigd bestuurder was, en dit niettegenstaande deze BVBA – weliswaar na het doen van nieuwe investeringen – een soortgelijke handelszaak is kunnen beginnen, is het niet a priori uitgesloten dat zij commerciële schade (zoals verlies aan cliëntèle en verlies aan afschrijvingen van en/of investeringen in de handelszaak als onlichamelijk en als lichamelijk gegeven) heeft geleden die het forfaitair bedrag overschrijdt.

Daar dit forfaitair bedrag hoe dan ook als minimum verschuldigd is, wordt C.V. reeds veroordeeld om aan de BVBA J.&C. de som te betalen van 81.605,52 euro, te vermeerderen met de gerechtelijke interesten.

Daarnaast past het, gelet op het technisch aspect van de te beoordelen materie, een deskundigenonderzoek te bevelen (...).

...
 

Nuttige tips: 

Opzegging voor eigen gebruik woninghuur en bewijslast van de verhuurder.

Wanneer de verhuurder opzegt voor eigen gebruik is hij verplicht om binnen het jaar gedurende een periode van minstens 2 jaar te woning zelf te betrekken op straffe van een schadevergoeding van 18 maanden.

Wanneer de huurder een vordering instelt wegens het niet vervullen van deze voorwaarden, dient de verhuurder het bewijs van persoonlijke betrekking te leveren.

De verhuurder kan zich niet beperken tot de loutere stukken die hij in het debat neerlegt, wanneer de rechter deze onvoldoende acht.

Zo kan de rechter de eigenaar verplichten om de stukken neer te leggen die het verbruik van de nutsvoorzieningen zoals gas en elektriciteit en water bewijzen.

Vaak wordt hiertoe de heropening van de debatten bevolen.

Voor een toepassingsgeval zie Rechtbank van Eerste Aanleg Brugge, 16de kamer, 04.11.2011, Tijdschrift voor de Vrederechters, mei-juni 2013, pagina 310.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:14
Laatst aangepast op: wo, 15/02/2017 - 19:22

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.