-A +A

Onbewoonbaarverklaring

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

rechtsleer:

Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, T. Vandromme, Kluwer 2008

Woonnormen: Vlaanderen, Brussel, Wallonië in Dossiers T. Vred 2008

T. Van Dromme, Verhuur van krotwoningen: opzet, verbeurdverklaring en nietigheid van de huurovereenkomst, lees  met het paswoord van RW

 

 

 

 

Ongeschiktheid en onbewoonbaarheid in Vlaanderen

Het nazicht in hoeverre een woning voldoet aan de geldende technische eisen en comfortvereisten voldoet gebeurt aan de hand van een technisch verslag na een onderzoek van de woning.

- De ruwbouw en de dragende constructie van het gebouw wordt gewaardeerd door nazicht en beoordeling van de stabiliteit en de bouwfysica van dak, muren en draagvloeren.

- De leefbaarheid en de gezondheid van de woning wordt gewaardeerd door nazicht en beoordeling van: 

- comfortvereisten inzake elektriciteit, water en verwarming - veiligheids- en gezondheidsvereisten, met name op het vlak van trappen, overlopen en balustrades en van verluchtingsmogelijkheid

- afwerking: eventuele sleet aan dekvloer, plafond, ramen en deuren…

- vocht: insijpeling, stijgvocht, condensatie, schimmel? - In een technisch verslag worden strafpunten toegekend; vanaf 18 strafpunten wordt een woning ongeschikt bevonden (sinds februari 2008 volstaan 15 punten). Wanneer volgens het verslag de woning door een aantal zware gebreken een bewijsbaar risico inhoudt voor de veiligheid of de gezondheid van haar bewoners, dan is zij onbewoonbaar.

Verloop van de procedure  Wie kan het initiatief nemen tot de procedure: - het gemeentebestuur - het OCMW - woonorganisaties - huurders - gewestelijke ambtenaren  - en ieder andere die een belang kan aantonen.  

Beslissing:
  Het technisch verslag wordt opgesteld door de AROHM-onderzoeker op. De gewestelijke ambtenaar adviseert de burgemeester. De burgemeester hoort alle partijen waarna deze een besluit neemt. 

Beroep:
  Tegen deze beslissing kan beroep worden aangetekend bij de bevoegde minister. 

Gevolgen:
 

- Opname op de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen.  - De eigenaar is een heffing verschuldigd, behoudens eigen bewoning door de eigenaar; 

- De woning kan het voorwerp uitmaken van een recht van voorkoop of het sociaal beheersrecht kan erover worden uitgeoefend. 

- De woning kan terug geschrapt worden van de lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen wanneer de eigenaar de nodige verbeteringswerken uitvoert. Wanneer hij na uitvoering van deze werken kan aantonen dat de woning opnieuw voldoet aan de vereisten van het woondecreet, dan wordt het besluit tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring terug opgeheven. 

- De eigenaar die een ongeschikte of onbewoonbare woning verhuurt kan gestraft worden met een geldboete. 

- Een eventueel conformiteitsattest voor deze woning vervalt na het besluit van de burgemeester tont onbewoonbaarverklaring.

- In een aantal gevallen kunnen de bewoners voorrang genieten voor een sociale huurwoning. 

- De burgemeester zal in geval van onbewoonbaarheid moeten instaan voor een nieuwe huisvesting voor de bewoners van het onbewoonbaar verklaarde pand. 

Gevolgen ten aanzien van het huurcontract:
 Het woondecreet raakt de openbare orde. Een huurcontract voor een woning die niet voldoet aan de criteria van de Vlaamse Wooncode is derhalve nietig. Door de nietigheid dienen de partijen hersteld te worden in de oorspronkelijke situatie van voor de contractsluiting en kunnen de reeds betaalde huursommen worden teruggevorderd.  Deze sanctie is zeker toepasselijk voor de verhuurder die een onbewoonbare woning en a fortiori een onbewoonbaar verklaarde woning verhuurt. Bij minder flagrante inbreuken kan de huurder voor de Vrederechter een vermindering van de huur met terugwerkende kracht vorderen;  Woondecreet KB 08/07/1997

 

Snelherstel

door het decreet van 7 juli 2006 werd er voorzien in een snel herstel. Dit is aangewezen in gevallen waarin een onbewoonbare verklaring geen goede oplossing zal zijn om dat de onbewoonbare verklaring zou leiden tot de herhuisvesting van de bewoners. Op grond van het decreet van 7 juli 2006 heeft de burgemeester de bevoegdheid om op advies van de gewestelijke ambtenaren te bepalen dat bepaalde werken zoals renovatiewerken, verbeteringswerken of aanpassingswerken binnen een bepaalde termijn moeten worden uitgevoerd. De termijn wordt bepaald door de burgemeester, zonder dat deze langer mag zijn dan 15 dagen. Voorzover de eigenaar niet tot uitvoering van de werken overgaat, kan de burgemeester de werken zelf laten uitvoeren op kosten van de eigenaars.  verhaalbaarheid van de kosten op de eigenaar bij onbewoonbaarverklaring/

Artikel 15 paragraaf 1 van de Vlaamse wooncode somt de kosten op die verhaald kunnen worden op de eigenaar. Dit zijn met name, de kosten van ontruiming, de verhuiskosten, de kosten van stockage van meubilair, de installatiekosten in de nieuwe woning en de huur van de nieuwe woning waarbij de huurder evenwel instaat voor een gedeelte van de huur dat 20 procent van zijn of haar maandelijks beschikbaar inkomen bedraagt. Deze verhaalbaarheid van de huurkosten wordt beperkt tot maximum een jaar.

De verhuurder en de onderverhuurder van een woning die niet aan de kwaliteitseisen voldoen zijn strafbaar ingevolge de wooncode. De huurinkomsten kunnen worden verbeurd verklaard en zelfs de huurpanden  kunnen verbeurd worden verklaard waarbij elk voordeel dat door het misdrijf verworven werd kan worden ontnomen.

De rechtbank kan aan de overtreder naast de oplegging van een straf aan de veroordeelde  bevelen om werken uit te voeren zodat het pand zal voldoen aan de kwaliteitseisen. Dit kan ambtshalve gebeuren of op vordering van de woon inspecteur of het college van burgemeester en schepenen (respectievelijk artikel 17 bis en 20 bis van het kamer decreet en het Vlaamse wooncode). Hierbij kan een hersteltermijn worden voorzien en een dwangsom worden opgelegd. De rechtbank dan ook voorzien dat bij gebreke aan uitvoering van de werken door de veroordeelde, de woon inspecteur, het College van Burgemeester en Schepenen of eventueel de burgerlijke partij zelf tot uitvoering van de werken kan overgaan op kosten van de veroordeelde waarbij er een wettelijke hypotheek bestaat die ingeschreven wordt op het onroerend goed.

Rechtsleer: Tom Vandromme: Een grotere slagkracht voor de woon inspectie dankzij wijzigingen aan de Vlaamse wooncode en het kamer decreet, rechtskundig weekblad 2007 2008 kolom 634

 

 

 

 

Relevante rechtspraak:  

• Vred. Grâce-Hallogne 10/10/2000, Echos log 2001, 14, noot Tholome, L.; • Vred. Sint Truiden 09/04/98, R.W. 2001-02,497
• Vred. Lokeren 30/10/92 onuitg. (zie judit en jurat) 

•• Vred. Westerlo, 8 januari 2007, T. Vred. 2008, 144

Samenvatting:

Een woning die ongeschikt of onbewoonbaarnis verklaard omdat zij niet voldoet aan de minimalenkwaliteitsnormen, zoals die bepaald zijn in artikel 5 van de Vlaamse Wooncode, kan niet verhuurd worden omdat het een goed betreft dat niet in de handel is. Deze normen raken immers de openbare orde omdat zij een strafbepaling inhouden en nminimumnormen bepalen voor een woongelegenheidnin menswaardige, veilige en gezondenomstandigheden en aldus bijdragen tot het realiseren van het grondrecht op behoorlijke huisvesting. De huurovereenkomst betreffende een woning die van bij de aanvang juridisch niet aan zijn kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode voldoet en waarvoor geen conformiteitsattest is afgeleverd, is absoluut nietig, ook al is de woning op datum van de verhuring degelijk hersteld: de juridische toestand krijgt hierbij voorrang op de werkelijke toestand van de woning. Vermits de bepalingen van de Vlaamse Wooncode van openbare orde zijn, kunnen partijen niet verzaken aan de absolute nietigheid.

uittreksel uit het vonnis

Overwegende dat het verhuren van een woning die bij de aanvang van de huur niet voldoet aan de vereisten van art. 5 van de Vlaamse Wooncode en waarvoor bovendien geen conformiteitsattest werd bekomen, alhoewel dit verplicht was, een misdrijf uitmaakt (art. 20 van de Vlaamse Wooncode).

De verhuring op zich maakt dus een misdrijf uit (cf. J. HERBOTS e.a., Woninghuur na de Wet van 13 april 1997, blz. 56, nr. 33). Overwegende dat de bepalingen van de Vlaamse Wooncode ter zake van openbare orde zijn, enerzijds omdat zij een strafbepaling inhouden, anderzijds omdat zij de minimumnormen bepalen van een woongelegenheid in menswaardige, veilige en gezonde omstandigheden en aldus bijdragen tot het realiseren van het grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting (M. DAMBRE en B. HUBEAU, Woninghuur, in A.P.R., nrs. 642-643).

Een woning die niet aan deze criteria voldoet, kan niet rechtsgeldig het voorwerp van een huurovereenkomst uitmaken (A. VAN OEVELEN, ”De burgerrechtelijke en bestuursrechtelijke regeling van de woningkwaliteit in de federale en de Vlaamse regelgeving”, R.W. 2002-03, blz. 1414, nr. 29).

Overwegende dat een huurovereenkomst, gesloten voor een woning die bij aanvang van de huur niet aan de gestelde criteria voldoet en waarvoor bovendien niet het vereiste conformiteitsattest was afgeleverd, dan ook wordt getroffen JURISPRUDENCE RECHTSPRAAK 146 – 2008 door een absolute nietigheid (M. DAMBRE en B. HUBEAU, o.c., nr. 645; J. HERBOTS e.a., o.c., blz. 56, nr. 33; A. VAN OEVELEN, l.c., 1415, nr. 30).

Dit volgt zowel uit de Vlaamse huisvestingsreglementering op zich als uit de vaststelling dat het voorwerp van de huurovereenkomst ingevolgde de toepassing van Vlaamse huisvestingsreglementering, niet in de handel was.

Overwegende dat kan ingezien worden dat eisende partijen op hoofdeis bij dit alles de bedenking zouden kunnen formuleren dat de werkelijke toestand op 1 maart 2006 (dus bij aanvang van de huur) beter was dan die vermeld in het verslag dat leidde tot de onbewoonbaarverklaring op 9 februari 2004, gelet op het feit dat reeds op 10 maart 2006 door de heer J.V., controleur kwaliteitsbewaking, vastgesteld werd dat de woning in kwestie voldoende hersteld werd.

Overwegende dat deze eventuele bedenking vanwege de eigenaars evenwel niet de minste wijziging vermag tot stand te brengen aan hetgeen hiervoren werd gesteld, gezien enkel relevant is, niet de werkelijke maar wel de juridische toestand van het pand bij aanvang van de huur en deze was dat het pand niet voldeed aan de vereisten van art. 5 van de Vlaamse Wooncode, en dat het vereiste conformiteitsattest niet beschikbaar was.

Overwegende dat de gedingvoerende partijen op geen enkel ogenblik konden afzien van het inroepen van de vastgestelde nietigheid gezien het openbare orde-karakter van de aangehaalde reglementering en de daaruit volgende absolute nietigheid.

Overwegende dat de vordering van eisende partijen op hoofdeis ongegrond dient verklaard te worden, gezien de aangehaalde huurovereenkomst absoluut nietig is. Cf. de éénvormige rechtspraak van de Rechtbank te Turnhout in bovenvermelde zin: Vonnis Rb. Turnhout d.d. 11 oktober 2004, Rolnummer 03/2019/A (onuitgegeven) en Vonnis Rb. Turhout d.d. 31 januari 2005, Rolnummer 03/1685/A (eveneens onuitgegeven). Overwegende dat de tegeneis gegrond is zoals hierna verder gespecifieerd.

OM DEZE REDENEN, (…) Recht doende op de hoofdeis Verklaren de hoofdeis ontvankelijk doch wijzen deze af als zijnde ongegrond; Recht doende op de tegeneis Verklaren de tegeneis ontvankelijk en gegrond in de hiernabepaalde mate. Veroordelen verwerende partijen op tegeneis om binnen de drie dagen na betekening van onderhavig vonnis alle nog in hun bezit zijnde goederen die eigendom zijn van eisende partij op tegeneis, aan deze laatste terug te bezorgen. Noot: zie het artikel van M. DAMBRE, “Hoe nuttig is nietig? Bedenkingen bij de nietigverklaring van een huurcontract wegens een inbreuk op gewestelijke kwaliteitsnormen”, supra 

•• Hof van Cassatie, 1e Kamer – 31 maart 2006 RW 2008-2009, 1427

samenvatting

Krachtens art. 2 van de Woninghuurwet heeft de huurder, indien het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met die vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding. Uit de bewoordingen van deze bepaling volgt dat de huurder, onder voorbehoud van de beoordeling van de ernst van de tekortkoming door de rechter, de sanctie kiest.

tekst van het arrest

B.M. t/ G.M. en BVBA I.S.P.

I. Rechtspleging voor het Hof

Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 15 september 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Namen.

...

III. Beslissing van het Hof

Wat betreft het tweede onderdeel

Ingevolge art. 2 van afdeling 2 van hoofdstuk II van titel VIII van boek III van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 20 februari 1991 houdende regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, moet het gehuurde goed beantwoorden aan de vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, en indien die niet zijn vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met die vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.

Uit die bewoordingen volgt dat de huurder, onder voorbehoud van de beoordeling van de ernst van de tekortkoming door de rechter, de sanctie kiest.

Het bestreden vonnis, dat vaststelt dat «aan de vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid (...) bij de ondertekening van de litigieuze huurovereenkomst zeker niet was voldaan» en dat eiseres koos voor de ontbinding van de overeenkomst, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht «dat de ontbinding van de overeenkomst niet dient te worden uitgesproken» ten laste van de verweersters op grond dat «eiseres gebonden was door de door haar ondertekende overeenkomst en niet zonder meer aan haar verplichtingen kon ontkomen omdat er niet voldoende veiligheidsvoorzieningen waren, terwijl zij daarvan op de hoogte was en voorstellen werden gedaan om dat op korte termijn te verhelpen».

Het onderdeel is gegrond.

 

Adressen ROHM:   Antwerpen Ivan Peeters Vlaams Administratief Centrum, Copernicuslaan 1 bus 4 2018 Antwerpen tel. 03/2246116 fax 03/2246112  Limburg Dirk Pairoux Koningin Astridlaan 50 - bus 1  3500 Hasselt tel. 011/742200 fax 011/742219  Oost-Vlaanderen Willy Du Bois Gebr. Van Eyckstraat 4-6  9000 Gent tel. 09/2654650 fax 09/2654651  Vlaams-Brabant Johan Baeten Blijde Inkomststraat 105  3000 Leuven tel. 016/249777 fax 016/226074  West-Vlaanderen Sigrid Debruyne Werkhuisstraat 9  8000 Brugge tel. 050/442902 fax 050/442999  Zie ook: http://www.wonen.vlaanderen.be/   

Nog dit: 

De onbewoonbaarverklaring van een woning, nietigheid of ontbinding.

Inzake woninghuur dient het gehuurde goed te beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Indien deze voorwaarde niet is vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding (artikel 2 Woninghuurwet zie BW III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2.)

De koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan deze vereisten (zie het KB van 08.07.1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid).

Het Grondwettelijk Hof besliste in haar arrest van 11.03.2009, dat als een woning niet beantwoordt aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode, de burgerrechtelijke gevolgen van deze toestand niet worden beheerst door de Vlaamse Wooncode maar door de regels van het verbintenissenrecht en van de woninghuurwet. De Vlaamse Wooncode regelt enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de openbare overheid.

De Vlaamse decreetgever heeft niet de bedoeling gehad om burgerrechtelijke sancties te koppelen aan de niet-naleving van de in de Vlaamse Wooncode vervatte veiligheids-, gezondsheids-, en woonkwaliteitvereisten.

Artikel 2 § 1 van de Woninghuurwet bepaalt dat, indien het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, de huurder de keuze heeft ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.

In afwachting van de uitvoering van de eventuele werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.

Compleet heeft de huurder dus de keuze tussen het vorderen van de uitvoering van de werken of het vorderen van de ontbinding van de overeenkomst.

De absolute nietigheid van de overeenkomst omdat niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode, is onverenigbaar met artikel 2 van de Woninghuurwet.

De huurder zou dan nooit de uitvoering van werken kunnen vorderen wanneer bij het afsluiten van de overeenkomst niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Woninghuurwet.

Een dergelijke woning beantwoordt immers ook niet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode en, volgens deze stelling zou de rechter de nietigheid van de huurovereenkomst moeten vaststellen wat uitsluit dat de rechter de verhuurder verplicht werken aan de woning uit te voeren.

Artikel 2 van de Woninghuurwet werd niet, ook niet impliciet gewijzigd door de Vlaamse Wooncode (zie rechtsoverweging B.4.3. van het arrest nummer 47/2009 van het Grondwettelijk Hof).

Dit betekent dat wanneer de verhuurde woning niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de woninghuurwet (en dus ook niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode) de huurder nog steeds het recht heeft van de verhuurder de uitvoering van de noodzakelijke werken te eisen en de huurovereenkomst niet nietig is.

Er is geen reden om de huurovereenkomst nietig te verklaren enkel en alleen omdat de woning op het ogenblik dat de huurovereenkomst werd afgesloten niet zou voldaan hebben aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode.

Ook het feit dat de burgemeester de woning ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde heeft niet rechtstreeks tot gevolg dat de huurovereenkomst nietig is.

Door deze beslissing mag de woning niet meer verder bewoond worden. Het gehuurde goed kan niet meer gebruikt worden voor de bestemming waarvoor het werd verhuurd.

De huurovereenkomst is dan van rechtswege ontbonden op datum van de beslissing van de burgemeester wegen het volledig tenietgaan van het voorwerp van de overeenkomst.

Deze ontbinding heeft tot gevolg dat vanaf die datum de huurovereenkomst beëindigd is en de huurder vanaf die datum geen uur meer verschuldigd is.

De ontbinding van de overeenkomst is een van de wijzen van beëindiging van de overeenkomst. Nadat de overeenkomst reeds geëindigd is, kan een partij geen vordering tot beëindiging van deze overeenkomst wegens wanprestatie van de andere partij instellen.

Het is immers zinloos de beëindiging te vorderen van iets wat reeds geëindigd is.

Maar de rechter kan wel onderzoeken of de ontbinding het gevolg is van een fout van de verhuurder.

In dat geval heeft de huurder recht op een vergoeding van de schade die door de ontbinding geleden werd.

In meerdere gevallen zal de huurder de verhuurder in gebreke hebben gesteld hetgeen een eerste aanwijzing van fout is.

Het feit dat een woning onbewoonbaar werd verklaard is in de regel het gevolg van het niet-nakomen van de verplichtingen van de verhuurder hetgeen de verhuurder ook aansprakelijk maakt van de schade die hierdoor geleden werd door de huurder.

Meermaals stelt zich de vraag vanaf wanneer en voor welke periode de huurder een schadevergoeding kan vorderen.

Onbewoonbare woningen worden vaak verhuurd aan sociaal verzwakte personen. Hiermee dient de rechter rekening te houden.

Maar nochtans wordt er vrij stringent gesteld dat er enkel sprake kan zijn van een schadevergoeding voor de periode vanaf de ingebrekestelling door de huurder, terwijl er anderzijds geen enkele huur meer kan gevorderd worden door de verhuurder vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst.

Vaak vergeet de huurder dat hij ook aanspraak kan maken op de schade die het gevolg is van de ontbinding van de huurovereenkomst.

De huurder wordt namelijk verplicht opnieuw de huurmarkt te prospecteren hetgeen niet alleen achterna geloop impliceert maar ook vaak heel wat andere kosten zoals zeker de verhuiskosten en een aantal typische inrichtingskosten.

Een verdere vraag die gesteld dient te worden is de vraag of de verhuurder überhaupt huurgelden kan innen voor een woning die niet voldoet aan artikel 5 van de Vlaamse Wooncode. Wanneer de verhuurder niets onderneemt om een einde te stellen aan het niet-voldoen aan de voorwaarden opgelegd door de wooncode maakt zulks ook een inbreuk uit op artikel 20 van de Vlaamse Wooncode.

De huurgelden die de verhuurder ontvangt voor de verhuring van een woning die niet voldoet aan de vereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode zijn voor de verhuurder een onrechtmatig voordeel.

De woning mag niet verhuurd worden in die toestand.

Artikel 20 § 1 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat wanneer een woning die niet voldoet aan de vereisten van artikel 5, rechtstreeks of via tussenpersonen wordt verhuurd of ter beschikking gesteld met oog op bewoning, de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die de woning ter beschikking stelt, gestraft wordt met een gevangenisstraf van 6 maanden tot 3 jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro.

Krachtens artikel 17 Ger.W. kan de rechtsvordering niet worden toegelaten indien de eiser geen belang heeft om ze in te stellen.

De krenking van het belang kan enkel tot een rechtsvordering leiden als het om een rechtmatig belang gaat.

Hij die het behoud nastreeft van een toestand die strijdig is met de openbare orde of van een onrechtmatig voordeel, heeft geen rechtmatig belang (Cassatie 02.03.2006, Cassatie, 20.02.2009).

Het leidt dus geen enkele twijfel dat een verhuurder van een woning die een vordering stelt tot betaling van de huurprijs tegenover de huurder zijn vordering afgewezen zal zien wanneer de woning niet voldoet aan de wooncode bij gebrek aan rechtmatig belang.

Maar een belangrijk deel van de rechtspraak oordeelt dat zulks niet tot gevolg heeft dat alle betaalde huurgelden in het verleden, voorafgaand aan de periode van onbewoonbaarverklaring of fundamentele inbreuk op de wooncode dienen terug betaald te worden.

Voor een toepassing, zie Rechtbank Leuven, 19.01.2011, tijdschrift van de Vrederechter 2012, 187 tevens inspiratie en bron voor deze bijdrage.
 

Commentaar: 

Opgelet met de onbewoonbaarverklaring en de gevolgen voor de huishuur.

In een opmerkelijk vonnis van de vrederechter van Thuin van 06.02.2012 werd gesteld dat de administratieve beslissing tot onbewoonbaarverklaring een eenzijdige vaststelling is die niet tegensprekelijk is ten aanzien van de verhuurder wanneer deze geen betrokken partij was in deze procedure.

De vrederechter benadrukt dan ook dat de huurder louter op basis van de onbewoonbaarverklaring niet kan overgaan tot de staking van zijn verplichting tot betaling van de huur waarbij de niet betaling van de huur zelfs kan resulteren in de ontbinding van de huur lastens de huurder.

Een huurder die geconfronteerd wordt met de onbewoonbaarverklaring van de huurceel, lees de huurwoning, dient zich onmiddellijk in een procedure te voorzien voor de vrederechter, waarna er een plaatsopneming of een deskundigenverslag kan worden opgesteld en de nodige vorderingen in rechte kunnen worden gesteld tot herstel of vermindering of zelfs opheffing van de betaling van de huurverplichting.

Het voormeld vonnis is voor kritiek vatbaar maar dit neemt niet weg dat de voorzichtige huurder, zelfs wanneer deze geconfronteerd wordt met een administratieve beslissing tot onbewoonbaarverklaring, het recht best niet zelf in eigen handen neemt en zich veiligheidshalve blijft richten tot de vrederechter.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 14:16
Laatst aangepast op: za, 07/12/2013 - 18:05

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.