-A +A

Voorrecht van de verhuurder

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Het voorrecht van de verhuurder slaat op al wat het verhuurde pand
stoffeert. Op deze goederen heeft de verhuurder een zakelijke zekerheid, waarbij hij ten belope van de huurgleden op de opbrengst hiervan bij voorrang betaald wordt.

Het voorrecht slaat op: indien het een huis betreft, voor twee vervallen jaren ; daarenboven voor het lopende jaar, alsmede voor het jaar dat daarop volgt, en zelfs, indien de huurkontrakten, authentiek zijn of indien zij, onderhands zijnde, een vaste dagtekening hebben, voor a/ hetgeen nog moet vervallen.

Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder verhuurder omvat op alle goederen die het verhuurde pand stofferen. 

In oude rechtsleer werd gesteld dat deze "stoffering" diende te voldoen aan een bestendigheidsvereiste, in die zin dat de goederen parmanent aanwezig zouden moeten zijn en tevens zouden moeten bijdragen tot het genot en de exploitatie van het onroerend goed en conform zijn aan de bestemming ervan.

Vandaag wordt het voorrecht principieel uitgeoefend op al wat zich in de woning bevindt, zo ook op verbruiksgoederen, grindstoffen en koopwaren en zelfs op goederen van derden.

Zie Cassatie 4 december 2003, AR C020174N, juridat

Samenvatting:

Het voorrecht dat de verhuurder van een onroerend goed kan uitoefenen op de waarde van al hetgeen het verhuurde huis of de hoeve stoffeert omvat ook de goederen die aan derden toebehoren, op voorwaarde van zijn goede trouw die moet beoordeeld worden op het tijdstip waarop de goederen het onroerend goed worden binnengebracht.

Tekst arrest

Nr. C.02.0174.N
ALL-CAR-RENT, naamloze vennootschap, met maatschappelijke zetel te 2170 Merksem, Frans de l'Arbrelaan 61, ingeschreven in het handelsregister te Antwerpen, nummer 288.726,
eiseres,
tegen
1. ERDA KOMADA, coöperatieve vennootschap, met maatschappelijke zetel te 8670 Oostduinkerke, Bitterzoetlaan 46A,
2. T.G. handelend in zijn hoedanigheid van curator over het faillissement van de NV G2S, met maatschappelijke zetel te 1780 Wemmel, Brusselsesteenweg 213,
verweerders.

I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest, op 3 december 2001 gewezen door het Hof van Beroep te Brussel.

II. Rechtspleging voor het Hof

III. Middel

Eiser voert in zijn verzoekschrift een middel aan.

Geschonden wettelijke bepalingen

artikel 20, enig lid, 1°, van de Hypotheekwet van 16 december 1851, zoals gewijzigd door artikel 11 van de wet van 7 maart 1929, vormend titel XVII van boek III van het Burgerlijk Wetboek ;
artikel 2279 van het Burgerlijk Wetboek ;
artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet.

Aangevochten beslissing

Na te hebben uiteengezet welke bepalingen en beginselen op onderhavige zaak van toepassing zijn (zie arrest, p. 4, punten 8. en 9.) en te hebben vastgesteld dat in het voorliggend geval de drie door de gefailleerde gehuurde wagens duidelijk gebruikt werden voor bedrijfsdoeleinden (zie arrest, p. 9, punt 10.), oordeelt het hof van beroep op grond van volgende motieven (arrest, p. 5, punten 11. en 12.) dat de verhuurder van de lokalen (eerste verweerster) te dezen te goeder trouw mocht aannemen dat de gehuurde wagens tot de zate van haar voorrecht behoorden op het ogenblik dat ze de bedrijfsruimte werden binnengebracht, zodat het principaal beroep en het incidenteel beroep van tweede verweerder gegrond werden verklaard en het incidenteel beroep van eiseres ongegrond werd verklaard, waarna het bestreden vonnis grotendeels werd hervormd en, opnieuw wijzende, de vordering van eiseres tot teruggave van de voertuigen werd verworpen, voor recht werd gezegd dat de drie voertuigen behoren tot de zate van het voorrecht van eerste verweerster, dit bij toepassing van artikel 20, enig lid, 1°, van de Hypotheekwet, voor recht werd gezegd dat het bedrag van 900.000 BEF dat door eiseres werd geconsigneerd in handen van de curator, meer de interesten erop, dient te worden vrijgegeven ten voordele van eerste verweerster, en eiseres werd veroordeeld in de gedingkosten van beide aanleggen :

"Huurder, noch verhuurder van de voertuigen hebben (eerste verweerster) op dat ogenblik ingelicht nopens het bestaan van een huurovereenkomst. Evenmin kan worden gesteld dat uit de aard of de omvang van de activiteit welke de huurder krachtens de overeenkomst mocht ontplooien volgens de bestemming van de plaatsen (burelen, stockageruimte en atelier) de verhuurder kon of moest weten dat deze bedrijfswagens zouden worden gehuurd.

(...) Verder is niet dienend of de verhuurder voor het eerst op de datum van het faillissement, of eventueel zelfs later, kennis kreeg van de aanwezigheid van de voertuigen, noch dat deze niet in beslag werden genomen ter gelegenheid van het pandbeslag op 3 december 1998. Evenmin is decisief dat op de voertuigen uiterlijke tekenen waren aangebracht die naar het eigendomsrecht van (eiseres) verwezen.

Uit geen enkel gegeven kan immers worden afgeleid dat (eerste verweerster, de verhuurder van de lokalen) hiervan (bedoeld wordt :
het eigendomsrecht van eiseres) weet had op het ogenblik dat de voertuigen tot de stofferende goederen gingen behoren door hun aanwezigheid in het gebouw.

Tenslotte doen de problemen waarmee (eiseres) wordt geconfronteerd met betrekking tot (haar) mogelijkheid om uit te maken of (haar) contractpartner al dan niet ook huurder van een gebouw is, geen afbreuk aan de rechten uit artikel 20.1° Hypotheekwet. Ze behoren integendeel tot het risico van de verhuuractiviteit inzake roerende goederen".

Grieven

Overeenkomstig artikel 20, enig lid, 1°, van de Hypotheekwet van 16 december 1851 zijn de huur- en pachtgelden van onroerende goederen tot beloop van het door de wet bepaalde bedrag, bevoorrecht op de vruchten van de oogst van het jaar, en op de waarde van al hetgeen het verhuurde huis of de hoeve stoffeert en, van al hetgeen tot de exploitatie van de hoeve dient.

Mede gelet op artikel 2279 van het Burgerlijk Wetboek kan de verhuurder de goederen die aan derden toebehoren slechts als zijn onderpand beschouwen voor zover hij te goeder trouw is. Deze goede trouw wordt in beginsel beoordeeld op het ogenblik waarop de goederen in het verhuurde pand worden binnengebracht.

Zoals door eiseres uiteengezet in conclusies (zie de conclusies in hoger beroep van eiseres, pp. 5 tot 8, punten 3. en 4. ; de aanvullende en samenvattende conclusies in hoger beroep van eiseres, pp. 6 tot 11, punten 3. en 4.), leidt een strakke toepassing van deze door het hof van beroep op correcte wijze uiteengezette beginselen (zie arrest, p. 4, punten 8. en 9.) in de commerciële activiteit tot onhoudbare situaties.

Het ogenblik van het binnenbrengen van de goederen in het verhuurde goed als relevant beoordelingsmoment van de goede trouw van de verhuurder kan alleen worden in acht genomen voor zover de verhuurder inderdaad kennis heeft van het binnenbrengen van deze goederen.

Door enkel rekening te houden met het ogenblik van het binnenbrengen van de goederen in de gehuurde lokalen zonder acht te slaan op het ogenblik van de kennisname, in hoofde van de verhuurder van de bedrijfslokalen, van deze aanwezigheid van de goederen, komt men tot theoretische bespiegelingen die losstaan van de economische realiteit.

Door te overwegen dat uit geen enkel gegeven kan worden afgeleid dat eerste verweerster, als verhuurster van de lokalen, van het eigendomsrecht van eiseres weet had op het ogenblik dat de voertuigen tot de stofferende goederen gingen behoren door hun aanwezigheid in het gebouw, wordt het bewijs van kwade trouw (de afwezigheid van goede trouw) geëist in hoofde van een persoon op een ogenblik dat deze zelfs niet op de hoogte blijkt te zijn van het binnenbrengen van de goederen in het gehuurde goed.

Het bewijs van de afwezigheid van goede trouw op het ogenblik van het binnenbrengen van het goed in het gehuurde pand is derhalve alleen relevant voor zover de verhuurder (van de bedrijfslokalen) op dat ogenblik ook effectief kennis neemt van deze inbreng.
Is dit, zoals in casu, niet het geval, dan dient de afwezigheid van goede trouw te worden bewezen op het ogenblik van de kennisname, door de verhuurder van de bedrijfslokalen, van het aanwezig zijn van het goed in zijn pand.

Derhalve kon het hof van beroep op grond van bovengenoemde motieven niet oordelen dat de verhuurder van de lokalen (eerste verweerster) te dezen te goeder trouw mocht aannemen dat de gehuurde wagens tot de zate van haar voorrecht behoorden op het ogenblik dat ze de bedrijfsruimte werden binnengebracht (schending van de artikelen 20, enig lid, 1°, van de Hypotheekwet en 2279 van het Burgerlijk Wetboek).

Minstens wordt geen afdoende antwoord verschaft op de aanvoeringen van eiseres ter zake (zie de conclusies in hoger beroep van eiseres, pp. 5 tot 8, punten 3. en 4. ; de aanvullende en samenvattende conclusies in hoger beroep van eiseres, pp. 6 tot 11, punten 3. en 4.) en is het arrest niet regelmatig met redenen omkleed (schending van artikel 149 van de gecoördineerde Grondwet).

IV. Beslissing van het Hof

Overwegende dat, overeenkomstig artikel 20, 1°, van de Hypotheekwet, de huur- en pachtgelden van onroerende goederen bevoorrecht zijn op de vruchten van de oogst van het jaar, en op de waarde van al hetgeen het verhuurde huis of de hoeve stoffeert ;

Overwegende dat de verhuurder zijn voorrecht ook kan uitoefenen op goederen die aan derden toebehoren op voorwaarde van zijn goede trouw ; dat die goede trouw moet beoordeeld worden op het tijdstip waarop de goederen in het onroerend goed worden binnengebracht ;

Overwegende dat het middel dat ervan uitgaat dat die goede trouw dient beoordeeld te worden op het tijdstip waarop de verhuurder effectief kennis neemt van het binnenbrengen van de goederen in het gehuurde onroerend goed, berust op een verkeerde rechtsopvatting ;

Dat het middel in zoverre faalt naar recht ;

Overwegende dat het arrest voor het overige met de weergegeven redenen het bedoelde verweer verwerpt en beantwoordt ;

Dat het middel in zoverre feitelijke grondslag mist ;

OM DIE REDENEN,
HET HOF,
Verwerpt het cassatieberoep ;
Veroordeelt eiseres in de kosten.
De kosten begroot op de som van zeshonderd tweeëndertig euro zestig cent jegens de eisende partij.
Aldus geoordeeld door het Hof van Cassatie, eerste kamer, te Brussel

• Rechtbank van Koophandel te Gent Afdeling Dendermonde, – 9 januari 2017, RW 2016-2017, 1106

samenvatting

Krachtens art. 20, 1o Hypotheekwet, zijn de huurgelden van onroerende goederen bevoorrecht op de waarde van al wat het verhuurde huis stoffeert.

De verhuurder kan zijn voorrecht ook uitoefenen op goederen die aan derden toebehoren, op voorwaarde van zijn goede trouw. De goede trouw moet worden beoordeeld op het tijdstip waarop de goederen in het onroerend goed worden binnengebracht.

Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder is gebaseerd op een stilzwijgend pandrecht. Het voorrecht van de verhuurder strekt zich uit tot al de stofferende huisraad, ongeacht of deze in eigendom toebehoort aan de huurder, op voorwaarde van goede trouw van de verhuurder.

Art. 101 Faillissementswet regelt in het algemeen het recht van terugvordering bij faillissement van de verkoper onder eigendomsvoorbehoud. Dit wijzigt niets aan het beginsel dat het zadel van het voorrecht van de verhuurder (art. 20, 1o Hypotheekwet) zich uitstrekt tot alle stofferende goederen, ook al zijn ze eigendom van derden.

tekst vonnis

NV A. e.a.

A. Procedure – Voorwerp van de vordering

1. De vordering is ingeleid bij vrijwillige verschijning van 2 december 2016. Zij strekt ertoe het eigendomsvoorbehoud van de NV A. en de BVBA G.W.B. op de op het ogenblik van het faillissement nog aanwezige onbetaalde goederen te erkennen.

2. Bij verzoekschrift van 2 december 2016 vorderen NV N. en M. De W. om vrijwillig te mogen tussenkomen in de ingeleide procedure.

...

B. Feiten voorwerp van de betwisting

4. Bij vonnis van 10 november 2016 van de Rechtbank van Koophandel Gent, afdeling Dendermonde werd de NV H. met zetel te Aalst, (...), failliet verklaard. De gefailleerde vennootschap had twee kledingzaken, één gevestigd te Aalst en één te Sint-Niklaas.

5. Het staat vast dat de verhuurders van de panden waarin de handelszaken werden uitgebaat een schuldvordering hebben op de gefailleerde, de NV N. voor het pand te Sint-Niklaas van 57.943,05 euro en M. De W. voor het pand te Aalst van 46.106,16 euro.

6. Beide verhuurders beroepen zich op hun bijzonder voorrecht van art. 20.1o Hypotheekwet en voeren aan dat het zonder belang is of de goederen de huurder al dan niet in eigendom behoren, zodat de NV A. en de BVBA G.W.B. zich tegenover hen niet op hun eigendomsvoorbehoud kunnen beroepen.

7. De NV A. en BVBA G.W.B. argumenteren, onder verwijzing naar rechtsleer en rechtspraak, dat ingevolge art. 101 Faillissementswet hun eigendomsvoorbehoud algemeen tegenwerpelijk is, dus ook aan de verhuurder. Subsidiair voeren zij aan dat de eigenaars-verhuurders niet als te goeder trouw kunnen worden beschouwd. Volgens eisers moet een verhuurder van winkelruimtes weten dat goederen niet betaald zijn.

C. Beoordeling

8. Krachtens art. 20, 1o Hypotheekwet, zijn de huurgelden van onroerende goederen bevoorrecht op de waarde van al wat het verhuurde huis stoffeert.

De verhuurder kan zijn voorrecht ook uitoefenen op goederen die aan derden toebehoren, op voorwaarde van zijn goede trouw. De goede trouw moet worden beoordeeld op het tijdstip waarop de goederen in het onroerend goed worden binnengebracht (Cass. 4 december 2003, TBBR 2005, 439).

9. De NV A. en BVBA G.W.B. voeren aan dat krachtens art. 101 Faillissementswet eigendomsvoorbehoud algemeen tegenwerpelijk is, dus ook aan de verhuurder.

10. Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder is gebaseerd op een stilzwijgend pandrecht. Het voorrecht van de verhuurder strekt zich uit tot al de stofferende huisraad, ongeacht of deze in eigendom toebehoort aan de huurder, op voorwaarde van goede trouw van de verhuurder. De talrijke rechtsleer ook daterend van na de invoering van art. 101 Faillissementswet, bevestigt dit (E. Dirix en R. De Corte, Zekerheidsrechten in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, XII, Mechelen, Kluwer, 2006, p. 177, nr. 258, en p. 427, nr. 609; V. Sagaert en J. Del Corral, Eigendomsvoorbehoud in APR, Mechelen, Kluwer, 2015, 154-155 nr. 234; R. Parijs en F. Helsen, Commentaar bij art. 20, 1o Hyp.W. in Comm.Voor, 2012, nrs. 22-28; S. Van Ommeslaghe, Commentaire art. 20, 1o L. hyp. in Privilèges et hypothèques, 2013, nrs. 24-27 en 25-31; S. Lemiegre, “Het voorrecht van de niet-betaalde verhuurder”, Huur 2015, (125), p. 127, nr. 19). In tegenstelling tot wat eisers beweren, impliceert art. 101 Faillissementswet dus niet dat het zadel van het voorrecht van de verhuurder zich niet zou uitstrekken tot goederen van derden. Art. 101 Faillissementswet regelt in het algemeen het recht van terugvordering bij faillissement van de verkoper onder eigendomsvoorbehoud. Dit wijzigt niets aan het beginsel dat het zadel van het voorrecht van de verhuurder (art. 20, 1o Hypotheekwet) zich uitstrekt tot alle stofferende goederen, ook al zijn ze eigendom van derden.

11. De NV A. aan een BVBA G.W.B. argumenteren subsidiair dat de verhuurder niet te goeder trouw is, aangezien hij diende te weten dat de goederen onbetaald waren. De bewijslast van de kwade trouw rust op de eigenaar die zijn goederen revindiceert. Voor bepaalde activiteiten zal uit de aard van de activiteit kunnen worden aangenomen dat de goederen aan derden toebehoorden en de verhuurder dit diende te weten, zoals voor de uurwerken bij de horlogemaker, voor de textielgoederen binnengebracht in een wassalon, voor de schoenen bij de schoenmaker. Het is echter niet juist te beweren dat de verhuurder in deze tijd moet weten dat de uitbater van een textielwinkel geen eigenaar is van de goederen. Evengoed kan worden aangevoerd dat in veel gevallen, eenmaal de zaken van de uitbater van een textielwinkel minder goed gaan, het vaak voorkomt dat de leverancier nog slechts wil leveren tegen contante betaling van de geleverde goederen. De stelling dat de verhuurders dienden te weten dat de goederen onbetaald waren, kan niet worden gevolgd.

12. De goederen van de NV A. en de BVBA G.W.B. die zich in het pand bevinden, dienden slechts aangesproken te worden indien de opbrengst van de overige stofferende goederen onvoldoende is om de verhuurders te betalen (Brussel 26 november 2001, DAOR 2001, 365; Gent 29 juni 1973, RW 1973-74, 2501). Het is echter niet bewezen dat de netto-opbrengst van de overige goederen die het pand stofferen voldoende is om de verhuurders te betalen.

13. Aangezien de NV A. en de BVBA G.W.B. zich niet op hun eigendomsvoorbehoud kunnen beroepen, is verder onderzoek of de goederen al dan niet betaald zijn overbodig. (...).

...

Gerelateerd
0
Uw beoordeling Geen
Aangemaakt op: vr, 06/05/2016 - 13:57
Laatst aangepast op: do, 23/03/2017 - 19:25

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.