-A +A

Voorlichtingsplicht verkoper bij kennis van toekomstige bouwplannen in de buurt die uitzicht belemmeren

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Een verkoper heeft een voorlichtingsplicht ten aanzien van de koper. Wanneer de verkoper op de hoogte is van bouwplannen die het uitzicht van een woning zouden belemmeren en dit verzwijgt aan de koper, maakt zich schuldig aan verzwijging en is gehouden op grond van artikel 1382-1383 B.W. tot een schadevergoeding berekend op basis van de minwaarde inzake verhuring van de woning tegenover een op 15 jaar veronderstelde gemiddelde bewoningstermijn.

Rechtbank van Eerste Aanleg Antwerpen, Afdeling Antwerpen, sectie Burgerlijke Rechtbank Kamer AB12 – 17 november 2015, RW 2016-2017, 617

tekst vonnis
 
G.S. en D.P. t/ P.R.

I. Feitelijke antecedenten

Op een niet nader gekende datum – volgens verweerder op 18 maart 2014 – plaatst de NV W. een advertentie met betrekking tot de verkoop van een penthouse, gelegen te Antwerpen, (...) en dit tegen een vraagprijs van 295 000 euro.

In de advertentie wordt het appartement o.m. omschreven als een “uiterst gunstig gelegen penthouse (...) omgeven door een subliem zonneterras in een zeer verzorgde residentie, met zicht op de statige Frankrijklei en het Theaterplein”.

Volgens het fotodossier zou er op dat ogenblik aan het belendende pand een spandoek-banner hangen met de uitdagende vraag: “Nieuwsgierig?”.

Op 16 april 2014 ondertekenen partijen een onderhandse aankoop-verkoopbelofte.

Op 9 mei 2014 wordt een onderhandse overeenkomst opgemaakt en kopen eisers, de h. G. en mevr. D., het pand aan van verweerder, de h. R.P., en dit tegen de prijs van 285 000 euro.

In juni 2014 wordt aangevangen met de afbraak van het belendende appartementsgebouw.

Op 12 augustus 2014 wordt de notariële akte verleden.

Bij brief van 17 november 2014 stellen eisers verweerder in gebreke wegens moedwillige verzwijging van de bouwplannen op het belendende perceel waardoor het linkeruitzicht (richting oude binnenstad) zal wegvallen.

Bij brief van 25 november 2014 wijst de raadsman van verweerder iedere aansprakelijkheid af, stellende dat de nieuwbouwwerken werden aangekondigd via een affiche op het aanpalende pand.

Bij gebrek aan een regeling zijn eisers bij exploot van 17 december 2014 tot dagvaarding overgegaan.

II. Voorwerp van de vordering

a) Bij conclusies van 21 augustus 2015 vorderen eisers de veroordeling van verweerder tot betaling van een bedrag van 41 800 euro in hoofdsom.

b) Bij conclusies van 27 juli 2015 besluit verweerder (...) subsidiair tot de ongegrondheid van de ingestelde vordering.

III. Beoordeling

...

a) Nu verweerder zelf iedere aansprakelijkheid of desinformatie ontkent, gaat de rechtbank ervan uit dat de makelaar zijn opdracht niet te buiten is gegaan en het te koop aangeboden appartement heeft geadverteerd en aangeprezen volgens de instructies van en met instemming van verweerder. In die optiek zijn de wijze van adverteren en de gebruikte bewoordingen rechtstreeks toerekenbaar aan verweerder zelf.

b) De vraag die door de rechtbank in eerste instantie dient te worden beantwoord is of de door eisers opgeworpen rechtsgrond – een verzaking aan de informatieverplichting dan wel misleidende reclame – ook een fout uitmaakt die zowel contractueel als quasi-delictueel kan zijn.

Het is pas in tweede instantie dat het aspect van de eventuele omvang van de schade dient te worden beoordeeld.

c) Volgens de stukken van het dossier werd het appartement aangeprezen als

– een luxueuze penthouse met prachtig zonneterras op toplocatie,

– een uiterst gunstig gelegen penthouse (...) omgeven door een subliem zonneterras in een zeer verzorgde residentie, met zicht op de statige Frankrijklei en het Theaterplein.

Nu de verkoopsbrochure ook foto’s met uitzicht bevat, genomen vanop het terras, staat het vast dat dit 24 m2 grote zonneterras met uitzicht een verkoopsargument vormde dat mede bepalend was voor de prijszetting.

Het staat bovendien vast dat verweerder op de hoogte was van de nakende bouwplannen op het naburige perceel en van het feit dat het uitzicht vanop het terras hierdoor aanzienlijk zou worden beperkt en dat het zicht op de oude stad zou wegvallen, met bijkomend een aanzienlijke vermindering van de lichtinval in het appartement zelf.

Verweerder geeft dit ook expliciet toe in conclusies waarbij betoogt dat eisers geen vragen hebben gesteld omtrent het nieuwbouwproject. “Indien eisers de vraag gesteld hadden aan de makelaar van concluant, dan was deze informatie meegedeeld geweest.”

Tegenover de argumentatie van eisers stelt verweerder dat eisers zelf nalatig zijn geweest door zelf onvoldoende inlichtingen te hebben ingewonnen over de toekomstige bouwplannen op het belendende perceel.

d) Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder tekortgeschoten aan zijn informatieverplichting ten opzichte van eisers. Het gedrag van verweerder en/of zijn makelaar bestaat uit een bewuste verzwijging van informatie waarvan hij wist dat die belangrijk was voor eisers als koper van het appartement.

Aangezien van het uitzicht een verkoopsbevorderend argument werd gemaakt, had verweerder de verplichting om de koper te informeren dat dit uitzicht binnen korte termijn zeer sterk zou worden beperkt dan wel onmogelijk zou worden door de bouw van het nieuwe belendende appartementsgebouw.

De rechtbank verwijst ter zake naar de informatieverplichtingen zoals opgenomen in de wet inzake consumentenbescherming die ook van toepassing is op sommige diensten en prestaties die worden verricht door vastgoedmakelaars (zie: R. Steennot, “Overzicht van rechtspraak – Consumentenbescherming (2003-2007)”, TPR 2009, 233).

Aldus moet bij het verstrekken van informatie rekening worden gehouden met onder meer de door de consumenten uitgedrukte behoefte aan voorlichting, zonder dat men zich daarbij mag beperken tot het louter beantwoorden van gestelde vragen. Het is integendeel aan de verkoper om de koper te begeleiden, wat betekent dat hij zelf het antwoord moet zoeken op de vraag welke inlichtingen voor de koper belangrijk zijn. Dit is hier des te meer het geval daar de koop-verkoop werd voorafgegaan door een uitnodiging tot aankoop waardoor de informatieverplichting die op de verkoper rust, zwaarder is.

Los van de toepassing van de wetgeving op de consumentenbescherming is de rechtbank van oordeel dat uit de gegevens van de dossiers blijkt dat er bij verweerder sprake is van een “bedrieglijk verzwijgen” van essentiële informatie, zodat er sprake is van een door hem begane (precontractuele) fout (zie: D. Freriks, “Onderzoeks- en mededelingsverplichting in het contractenrecht”, TPR 1992, 1211).

Daar staat tegenover dat eisers als koper enkel via een spandoek met daarop het woord “nieuwsgierig” niet moesten verwachten dat, zonder dat zij hierover werden geïnformeerd, deze plannen dermate ingrijpend waren dat zij het gekende uitzicht zouden wegnemen dan wel aanzienlijk verminderen.

Van een verkoper te goeder trouw mocht worden verwacht dat hij deze informatie die hem zelf bekend was niet zou verdoezelen, temeer daar men van het uitzicht een bepalend verkoopsargument had gemaakt.

In zoverre men aan eisers al een gebrek aan actieve opzoekingsplicht zou kunnen verwijten, dan dient vastgesteld te worden dat dit volledig wordt opgeheven door de foutieve verzwijging van essentiële elementen die de informatie in de uitnodiging tot aankoop volledig onderuit haalt (vergelijk: Antwerpen 27 maart 2014, TBO 2015, 48: “Het stilzwijgen van professionele vastgoedhandelaars van de door hen aan de grond aangebrachte wijzigingen is geen loutere (grove) nalatigheid maar een bedrieglijke misleiding van de particuliere kopers, wat een opzettelijke kunstgreep uitmaakt in de zin van art. 1166 BW. Nalatigheid of onvoorzichtigheid van de koper verschoont het bedrog niet, vernietiging van de overeenkomst of schadevergoeding blijft mogelijk.”).

Gelet op de bovenstaande gegevens dient verweerder aansprakelijk te worden gesteld voor de schade die het gevolg is van zijn fouten in de aanloop tot en de totstandkoming van de overeenkomst.

d) Eisers voeren aan dat hun schade op 41 800 euro dient te worden geraamd, welk bedrag volgens hen overeenstemt met de venale waardevermindering die het appartement ondergaat ingevolge de oprichting van het naburige gebouw. Zij beroepen zich hierbij op een eenzijdig verslag van een deskundige die aan de hand van diverse vergelijkingspunten een raming heeft gemaakt van de gemiddelde verkoopprijs van min of meer soortgelijke appartementen.

De rechtbank is van oordeel dat de schade van eisers in deze zaak niet exact kan worden bepaald aan de hand van een relatief volatiel gegeven als de verkoopprijs van een bepaald appartement op een zekere locatie op een niet nader te bepalen tijdstip.

De schade van eisers dient eerder te worden beschouwd vanuit het oogpunt van mindergenot. Bij gebrek aan concrete cijfermatige gegevens hieromtrent is het raadzaam dat de rechtbank een forfaitaire vergoeding toekent die zij baseert op een gemiddelde bewoningstermijn van vijftien jaar aan een maandelijks mindergenot van 200 euro of 36 000 euro in totaal.

 
Bedrog bij verkoop van een onroerend goed
 
Het gebeurt vaak dat bij de verkoop van een onroerend goed er nog vlug door de verkoper een opsmuk gebeurt om een aantal gebreken te verbergen. Zo worden er soms nog vlug valse plafonds aangebracht, schilderwerken uitgevoerd, behangpapier aan bepaalde muren gekleefd en dergelijke meer.
 
De verkoper laat dan in de verkoopovereenkomst een clausule opnemen waardoor hij later niet meer kan worden aangesproken voor zichtbare of onzichtbare gebreken.
 
Wanneer u als koper kan aantonen dat de verkoper de gebreken op het ogenblik van de verkoop wist of moest kennen, kan u alsnog de verkoper aanspreken.
 
Een beding waarin de verkoper stelt dat hij niet meer kan aangesproken worden voor bepaalde gebreken of voor bepaalde zaken niet meer aansprakelijk is, heet een exoneratiebeding.
 
Het exoneratiebeding zal zonder uitwerking worden verklaard wanneer de verkoper bedrieglijke manoeuvres heeft uitgevoerd om de gebreken te verbergen dan wel wanneer u het bewijs kan leveren dat hij wist of moest weten dat deze gebreken aanwezig waren. Het verbergen van de gebreken door bijvoorbeeld een laag behangpapier of een valse wand, maakt vanzelfsprekend een dergelijk bedrieglijke manoeuvre uit.
 
 

 

Gerelateerd
0
Uw beoordeling Geen
Aangemaakt op: di, 07/02/2017 - 15:33
Laatst aangepast op: di, 07/02/2017 - 15:33

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.