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Vastgoedmakelaar fout bij opstelling verkoopscompromis

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Te dezen oordeelde de eerste rechter:

Wanneer een vastgoedmakelaar een onderhandse verkoopovereenkomst heeft opgesteld, en dit op haar briefpapier begaat deze een fout wanneer de onderhandse koopovereenkomst betreffende het pand nietig wordt verklaard wegens strijdigheid met het decreet van 18 mei 1999 op de Ruimtelijke Ordening (DORO) en dit wegens het gebrek aan melding van de stedenbouwkundige bestemming, met name de benaming gebruikt in het plannenregister. …

Het opstellen van een akte in strijd met de wettelijke regeling op de stedenbouw is een fout in de zin van artikel 1382 BW.

Ook het niet gebruiken van de benamingen in het Gewestplan, terwijl dit had moeten gebeuren en het gebruik van verkeerde benamingen is een fout in de zin van artikel 1382 BW

De fout/onzorgvuldigheid waarvoor een schadeverwekker op basis van de artikelen 1382-1383 B.W. aansprakelijk kan zijn, bestaat in een gedraging die, ofwel, behoudens onoverwinnelijke dwaling of enige andere rechtvaardigingsgrond, een schending inhoudt van een rechtsnorm, waarbij de betrokkene verplicht is iets niet te doen of iets op bepaalde manier wel te doen (artikel 1382 B.W.), ofwel neerkomt op een verkeerd optreden dat moet worden beoordeeld naar de maatstaf van de normaal zorgvuldige en omzichtige persoon, die in dezelfde concrete omstandigheden verkeert (artikel 1383 B.W.).

Dat standpunt wordt door het hof niet bijgetreden. Voor de overeenkomsten gesloten voordat 31 dagen zijn verlopen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad dat de gemeente, waar het onroerend goed gelegen is, beschikt over een goedgekeurd plannenregister en vergunningenregister (het wordt niet betwist dat dit hier het geval is, zodat vaststaat dat de bepalingen met betrekking tot de informatieverplichtingen, zoals bedoeld bij de artikelen 137, 141 en 142 Decreet Vlaams Parlement van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, niet van toepassing zijn), houdt de verplichting om in de akten, overeenkomsten en publiciteit, in geval van vermelding van benamingen, deze vermeld in de plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen te gebruiken, de verplichting niet in om in die akten, overeenkomsten of publiciteit te vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en de meest recente stedenbouwkundige bestemming van het goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister over te nemen. Wat deze overeenkomsten betreft dienen aldus de benamingen gebruikt in de genoemde plannen niet verplicht te worden vermeld. Dat vloeit voort uit de artikelen 141, lid 1 en 199, §2, lid 1, 2 en 4 DRO (vgl. Cass. 3 juni 2010, R.W. 2010-2011, 1387).

Juridiction : Chambre exécutive d’expression française Date : 31/08/2010 Type de décision : contradictoire Numéro de décision : DD496
Non paiement des honoraires d’un avocat – défaut de couverture d’assurance professionnelle et de cautionnement – absence de réponses aux demandes de l’autorité disciplinaire – régularisation en cours d’instance – manquements aux articles 1 et 44 du code de déontologie.
Texte :
(…)
« 1. Entre le 02/07/2008 et le 21/07/2009, avoir manqué aux obligations de diligence et de probité en restant en défaut de répondre et d’honorer Maître R., avocat au barreau de Paris, qu’il avait sollicité en vue de rédiger un contrat de prestation dans le cadre d’une mission d’intermédiation immobilière. En l’espèce, Monsieur (…) n’a répondu à aucune des lettres que lui avait adressé Maître R. les 08/09/2008, 02/12/2008, 30/03/2009, 06/04/2009 et 02/07/2009 et négligé de payer les honoraires relatifs à ces prestations.
1. Ne pas avoir fait couvrir votre responsabilité professionnelle et les fonds de tiers en votre possession conformément à vos obligations déontologiques ou, à tout le moins, être resté en défaut de répondre à la demande du 4 décembre 2009 de l’assesseur juridique de justifier votre couverture ;
2. Ne pas avoir répondu aux lettres du 07/08/2009, 28/10/2009 et 04/12/2009 de l’Assesseur juridique de la Chambre exécutive.

Avoir ainsi manqué à vos devoirs de probité et dignité ainsi qu’à l’article 1 et 44 du Code de Déontologie ( approuvé par AR du 27/09/2006, M.B. du 18/10/2006, et entré en vigueur le 17/12/2006 ). »
(…)

III. EXAMEN DES GRIEFS :
Il résulte des éléments du dossier, de l’instruction faite à l’audience et des débats tenus à celle-ci que les griefs reprochés à l’appelé sont établis tels que libellés par l’Assesseur juridique dans la convocation du 28 mai 2010 ;
En effet, concernant le premier grief, il s’est bien abstenu de répondre aux différents courriers adressés à lui par Me R. alors qu’il n’apporte aucun élément de preuve ou de début de preuve quant à la contestation par lui des honoraires relatifs aux prestations réalisées par cet avocat;
1/2
Concernant le second grief, l’appelé n’apporte pas la preuve qu’il était bien couvert en RC professionnelle et en cautionnement antérieurement au 1er février 2010, date à partir de laquelle il est couvert chez AXA au vu du dossier de pièces déposé par lui à l’audience;
Concernant le troisième grief, l’appelé reconnaît ne pas avoir répondu aux courriers de l’Assesseur juridique, ce qui ressort aussi du dossier qui ne contient aucune réponse de sa part, si ce n’est un mail du 11 juin dernier, postérieur donc à la convocation de l’Assesseur juridique, sans rapport avec les griefs visés et par lequel il avise en réalité les services de l’IPI du changement de ses coordonnées professionnelles comme cela résulte du dossier de pièces déposé par lui à l’audience;
En se comportant comme visé dans les griefs, l’appelé a manqué à ses devoirs de probité et de dignité inhérents à la profession d’agent immobilier et a violé les articles 1 et 44 du code de déontologie approuvé par arrêté royal du 27 septembre 2006 entré en vigueur le 17 décembre 2006 ;

III. DE LA SANCTION :
Pour apprécier la sanction qui s’impose, la Chambre exécutive tiendra compte des éléments suivants :
-la nature et la gravité intrinsèque des faits qui ne peuvent être banalisés ;
-la nécessité de faire prendre conscience à l’appelé de son obligation tant de respecter
les règles élémentaires relatives à l’exercice de la profession d’agent immobilier que
de s’abstenir, de manière générale, de tout laxisme dans la gestion de ses affaires
professionnelles;
-l’impérieuse nécessité d’empêcher la réitération de pareils comportements ;
-l’espoir d’amendement dans son chef ;
-l’absence d’antécédent disciplinaire dans son chef ;
-les problèmes notamment de santé invoqués par lui ;
En conséquence, la sanction de la suspension pour une durée de 15 jours sera prononcée ;
PAR CES MOTIFS,
La Chambre exécutive d’expression française ;
Statuant contradictoirement en première instance et après délibération ;
Déclare les poursuites recevables et fondées ;
En conséquence, dit établis, à charge de Monsieur (…), les griefs reprochés tels que libellés par l’Assesseur juridique dans la convocation à lui adressée en date du 28 mai 2010;
Prononce, du chef de ceux-ci réunis, la sanction de la suspension pour une durée de 15 jours ;

 

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Aangemaakt op: ma, 05/02/2018 - 20:10
Laatst aangepast op: vr, 30/03/2018 - 18:10

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