-A +A

Het bedrag van de onteigeningsvergoeding

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

De onteigeningsvergoeding komt niet overeen met de verkoopprijs of de verkoopswaarde van een onroerend goed, maar is een som die alle mogelijke schade dekt die door het verlies voor het eigendomsrecht werd berokkend.

Aldus dient bij het bepalen van de onteigeningsvergoeding van een bepaalde strook grond ook rekening worden gehouden van de verminking van de niet-onteigende grond.

Zelfs met de affectiewaarde dient rekening gehouden te worden bij de onteigening.

De onteigeningsvergoeding voor bomen betreft zeker niet alleen de economische waarde van de bomen, maar ook de esthetische en de ecologische waarde.

Een billijke schadeloosstelling in de zin van artikel 16 Gw. is het equivalent van het bedrag dat de onteigende nodig heeft om een gelijkwaardig goed aan te kopen als dat waarvoor de onteigening is teloor gegaan.

Enkel wat het eigendomsverlies betreft wordt uitgegaan van de verkoopswaarde.

De vergoeding moet de volledige stoornis herstellen en het verlies uit de bezittingen van de onteigende dekken. Er weze herhaald dat een onteigeningsvergoeding geen verkoopprijs is maar een uitbetaalde som die alle schade moet dekken die door dat verlies werd berokkend.

Ook met de gemoedswaarde moet rekening gehouden worden (A. Annaert en J. Smets, “Waardebepaling van onroerende goederen en zakelijke rechten, inleiding”, In onroerend goed in de praktijk, Mechelen, Kluwer, losblader, II, J. 1-1-II. J.1-25).

Zo zal de rechtbank rekening dienen te houden met een verminking van het restant van het onroerend goed, zoals bijvoorbeeld de verminking van het pittoresk karakter van een hofstede met bijvoorbeeld vooraan een veeweide met drinkpoel, omgeven door Canadapopulieren als een uitzonderlijk landschap gegeven dat voor de bijl gaat ter wille van picknickplaatsen voor fietsers.

Een romanticus zou er bij gaan huilen.

Dat een dergelijke verminking in een onherstelbare minwaarde resulteert kan niet betwijfeld worden.

Om billijk te zijn moet een onteigeningvergoeding even groot zijn als het bedrag dat nodig is om zich een onroerend goed van dezelfde waarde aan te schaffen.

Hierbij dient ook rekening gehouden te worden met de kosten van verhuis en de kosten verbonden aan de heraanschaf van de woning, naast de emotionele waarde die men blijvend hecht aan een onroerend goed en zelfs de leeftijd van de betrokkene, het Vlaamse spreekwoord in gedachten, “een oude boom kan men niet zomaar verplanten”.

Men kan er zelfs rekening mee houden dat men hetzelfde unieke goed nooit meer zal kunnen aankopen, zeker wanneer het gaat om bijzondere pittoreske onroerende goederen.

Bij de bepaling van de waarde dient er geen rekening mee gehouden te worden met de omstandigheid of de onroerende goederen al dan niet verpacht zijn.

Het enige denkbare is dat de onteigenaar de pachter inderdaad moet vergoeden omdat de pachter door de onteigening schade oploopt en evenzeer aanspraak maakt op een billijke vergoeding.

Maar deze vergoeding vermindert de vergoeding voor de eigenaar die onteigend wordt niet.

Wel zal er rekening mee dienen gehouden te worden dat de pachtgelden door de onteigening zullen verminderen waardoor de eigenaar die onteigend wordt ook pachtgelden zal moeten derven waarvoor deze eveneens dient vergoed te worden.

Bij de bepaling van de waarde dient rekening gehouden te worden met de zeldzaamheid en het waardevolle karakter van unieke locaties.

Vlaanderen is bevuild met lintbouw en heel wat verschrikkelijk lelijke stukken grond waarop boerderijen staan met hierachter een schreeuwlelijke loods.

Maar er zijn ook toch op enkele plaatsen prachtboerderijtjes te vinden die een uniek landelijk karakter hebben en een sfeer uitstralen die we enkel nog kunnen terugvinden in bepaalde Vlaamse films.

Die goederen verdienen niet alleen bescherming, zij hebben ook een unieke waarde waarbij dient rekening gehouden te worden met dit bijzonder karakter bij de waardebepaling.

Zo kan men dan ook niet droogweg stellen dat de bomen die mee-onteigend worden en dus gekapt worden enkel vergoed dienen te worden aan de hand van de economische waarde.

Bij de begroting van de waarde dient ook rekening gehouden te worden met de esthetische en ecologische waarde van de bomen.

Hierbij dient niet alleen rekening gehouden te worden met bomen maar ook met particuliere beplantingen met een esthetische, ecologische en landschappelijke waarde, die de loutere waarde, lees de marktwaarde van deze goederen overstijgt.

Het feit dat het publiek ook langs dergelijke pittoreske tuinen en sites passeert is een toevallig gegeven dat meegenomen is maar dat impliceert geenszins dat de waarde van de aanplantingen of van de site voor de eigenaar zelf tot niets of een onbeduidend bedrag moeten worden herleid.

Het publiek kan ook genieten van de schoonheid van de akkers, wat ook het resultaat is van de arbeid van de landbouwer.

Omdat die schoonheid aan het publiek geschonken wordt mag daarom niet worden geconcludeerd tot een verminderde venale waarde van de akkergronden voor de eigenaar.

Het is aanvaardbaar dat de openbare overheid aanplantingen doet tot het nut van het algemeen.

Dat is een van de taken van de overheid.

Het is niet de taak van de particulier om aanplantingen te doen van openbaar nut.

Stellen dat het ecologische en esthetische aspect van de bomen en de site enkel het publiek dient, is een beledigend argument van de onteigenende overheid en is overigens in contradictie met het feit dat de onteigenende overheid opteert voor de vernieling van de deze bomen en dus het bewijs dat de waarde die deze onteigenende overheid hecht aan het belang van die bomen en die site voor de gemeenschap of het publiek bijzonder laag wordt ingeschat.

Er mag immers van worden uitgegaan dat de overheid het belang van de gemeenschap dient. Als de landschappelijke waarde van de bomen op de plaats enkel zo belangrijk was voor het publiek in het algemeen, valt werkelijk niet te begrijpen waarom de onteigenende overheid heeft besloten tot de rooiing van de bomen. Zeker wanneer zij tot onteigening overgaat langs een fietspad waarbij een fietspad met bomen er langs des te mooier oogt.

Voor een toepassingsgeval zie Burgerlijke Rechtbank Brussel, 03.05.2012, RW, 2013-2014, pagina 426.

Noot: zie ook Vredegerecht Westerloo, 04.06.2012, RW, 2013-2014 waarin een aantal principes worden duidelijk gesteld:

• het wettigheidtoezicht van de vrederechter inzake onteigening omvat een controle op zowel intern als extern vlak

De controle inzake de externe legaliteitstoetsing is slechts marginaal. De rechter mag zich niet in de plaats van de overheid stellen in zake de opportuniteit van de onteigening maar kan wel bij een manifest onredelijke beoordeling van de overheid een sanctie opleggen.

• na de rechtspraak van het Europees Hof voor de rechten van de mens staat vast dat elke staat die tot onteigening overgaat en dus het eigendomsrecht van de burger miskent, weze het om redenen van hoger belang verplicht is om een en ander te doen onder controle van de rechtbank waardoor er voldoende waarborgen worden gecreëerd aan de burgers teneinde efficiënt betwistingen te kunnen voeren.

De huidige Belgische onteigeningsregeling voldoet niet aan deze vereisten. De externe wettigheidscontrole geschiedt de facto door de normen, lees de rechtspraak van het Europees Hof voor de rechten van de mens en het Grondwettelijk Hof en niet meer op grond van de onteigeningswet van 26.07.1962 waarbij de onteigeningswet van 17.04.1835 overeind blijft en dient gerespecteerd te worden.

Enkel bij hoge uitzondering kan de onteigening bij hoogdringendheid in toepassing van de wet van 26.07.1962 worden doorgevoerd waarbij dergelijke onteigening bijzonder dient gemotiveerd te worden.

Vanzelfsprekend mag er geen onteigening worden toegelaten wanneer deze onteigening private belangen dient.

Soms wordt tot onteigening overgegaan op basis van de overweging dat men een ontsluitingsweg wil creëren. Wanneer echter in werkelijkheid blijkt dat deze ontsluitingsweg enkel strekt tot voordeel aan een onderneming teneinde werknemers en vrachtwagenbestuurders een betere toegang te bezorgen is niet voldaan aan de voorwaarde van het algemeen belang.

Tenslotte benadrukt de Vrederechter te Westerloo een zeer belangrijk principe, namelijk dat wanneer het doel waarvoor wordt onteigend ook zonder deze onteigening zou kunnen worden gerealiseerd, de onteigening niet op wettige motieven plaats vindt en derhalve onregelmatig is.
 

 

Gerelateerd
0
Uw beoordeling Geen
Aangemaakt op: wo, 25/12/2013 - 14:00
Laatst aangepast op: wo, 25/12/2013 - 14:00

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.