-A +A

Handelshuur en tegenstelbaarheid aan derden

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

In hoeverre is de nieuwe eigenaar van een pand waarop een handelshuur rust, gehouden de handelshuur te respecteren? Een nieuwe eigenaar dient de handelshuur te respecteren, voorzover deze een vaste dagtekening (datum) heeft.

Het gegeven dat de initiële handelshuurovereenkomst in de notariële vorm werd verleden en derhalve vaste datum verkreeg, belet niet dat ook de handelshuurhernieuwing een vaste datum moet krijgen om aan derden – zoals de toekomstige koper – tegenwerpelijk te zijn. Ingevolge de handelshuurhernieuwing is er immers sprake van een nieuwe overeenkomst waarvan de voorwaarden en de modaliteiten kunnen verschillen van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst.

Met andere woorden, Ook de aanvraag tot huurhernieuwing dient (om tegenwerpelijk te zijn aan derden) ook een vaste datum te krijgen .

Met toepassing van art. 1328 BW verkrijgt een onderhandse huurovereenkomst, onder meer, ook vaste dagtekening door overname van de inhoud ervan in een authentieke akte. Het vermelden van de hoofdinhoud in de authentieke akte is een voldoende, maar noodzakelijke voorwaarde om een vaste datum op te leveren, maar een loutere verwijzing volstaat niet.

Rechtspraak:

• Vred. Gent, 18/04/2016, RW 2016-2017, 1034:

NV V. t/ BVBA P.B.

...

3. Geschil en vorderingen

3.1. Eisende partij kocht tijdens een openbare verkoping van 25 juni 2015 het aan verwerende partij verhuurde handelspand (...).

Op 26 augustus 2015 betekende eisende partij aan verwerende partij de huuropzeg per aangetekende zending en overeenkomstig art. 12 en art. 16, 3o Handelshuurwet. Deze opzegging ging in op 1 september 2015 en eindigde op 31 augustus 2016.

De door het ambt van notaris C. verleden koopakte van 25 juni 2015 refereert aan een notariële handelshuurovereenkomst, verleden voor notaris E.W. te Gent op 25 juni 1996 en overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op 9 juli 1996, die door verwerende partij met de rechtsvoorgangers van eisende partij werd onderschreven voor een duur van achttien jaar.

De voormelde authentieke akte betreffende de openbare verkoping van 25 juni 2015 refereert ook aan de door verwerende partij op 10 januari 2011 gevraagde handelshuurhernieuwing en vermeldt dat daarop niet werd gereageerd door de rechtsvoorgangers van eisende partij.

Eisende partij meent dat zij rechtsgeldig huuropzeg betekende, terwijl verwerende partij van oordeel is dat eisende partij de handelshuurovereenkomst niet kan opzeggen, minstens dat een opzeggingsvergoeding verschuldigd is. Verwerende partij argumenteert hoofdzakelijk dat de huurovereenkomst een vaste datum heeft en geen uitzettingsbeding bevat. Eisende partij voert aan dat de initiële huurovereenkomst weliswaar een vaste datum heeft, maar dat dit niet zo is voor de handelshuurhernieuwing.

...

4. Beoordeling

...

4.2. Beoordeling ten gronde

4.2.1. In de notariële verkoopakte van 25 juni 2015 wordt de huurtoestand als volgt omschreven:

“Wat de huurtoestand betreft verklaart de koper door de verkoper op de hoogte te zijn gebracht dat het verkochte goed verhuurd is, zoals dit blijkt uit de notariële akte verleden voor notaris E.W. te Gent op 25 juni 1996, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op 9 juli 1996, (...).

“De handelshuurovereenkomst is ingegaan op 1 juli 1994 voor een duur van achttien opeenvolgende jaren. Bij aangetekend schrijven van 10 januari 2011 heeft de huurder voor de eerste maal om een huurhernieuwing verzocht. De eigenaars verklaren dat zij niet hebben gereageerd op voormeld schrijven, zodat de huurovereenkomst zich thans in de eerste negenjarige periode bevindt, die een aanvang heeft genomen op 1 juli 2012, en de huur hernieuwd werd overeenkomstig de oorspronkelijke voorwaarden en modaliteiten.

“De koper verklaart dat de overige modaliteiten hem voldoende gekend zijn en hij verklaart de instrumenterende notaris te ontslaan deze hier uitvoerig te beschrijven. De koper erkend daarenboven een kopie te hebben ontvangen van voormelde akte, alsook van de briefwisseling waaruit het verzoek tot huurhernieuwing van de huurder blijkt.”

4.2.2. Krachtens art. 1743 BW kan de huurder die een authentieke huur of een huur met vaste dagtekening heeft, indien de verhuurder het verhuurde goed verkoopt, niet uit het huurgoed gezet worden door de koper, tenzij de verhuurder zich dit recht bij het huurcontract heeft voorbehouden.

Eisende partij betoogt terecht dat het gegeven dat de initiële handelshuurovereenkomst in de notariële vorm werd verleden en derhalve vaste datum verkreeg, niet belet dat ook de handelshuurhernieuwing een vaste datum moet krijgen om aan derden – zoals de toekomstige koper – tegenwerpelijk te zijn. Ingevolge de handelshuurhernieuwing is er immers sprake van een nieuwe overeenkomst waarvan de voorwaarden en de modaliteiten kunnen verschillen van de oorspronkelijke handelshuurovereenkomst (Cass. 13 februari 1976, RW 1975-76, 2422; Cass. 11 september 1987, RW 1988-89, 1322, noot A. Van Oevelen).

Met andere woorden, de aanvraag tot huurhernieuwing van 10 januari 2011 (waarop de rechtsvoorgangers van eisende partij niet reageerden, zodat ingevolge art. 14, eerste lid Handelshuurwet de huur stilzwijgend werd hernieuwd) diende ook een vaste datum te krijgen (vgl. A. Van Oevelen, “De tegenwerpelijkheid van een hernieuwde handelshuur bij de vervreemding van het gehuurde goed” (noot onder Cass. 11 september 1987), RW 1988-89, 1322; J.H. Herbots, C. Pauwels, E. Degroote, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten 1988-94”, TPR 1997, p. 885-886, nr. 374; A. Van Oevelen, “De gevolgen van de vervreemding van het gehuurde goed op de lopende huurovereenkomst (deel 2)”, Not. Fisc. M. 1991, 244).

Met toepassing van art. 1328 BW verkrijgt een onderhandse huurovereenkomst, onder meer, ook vaste dagtekening door overname van de inhoud ervan in een authentieke akte. Het vermelden van de hoofdinhoud in de authentieke akte is een voldoende, maar noodzakelijke voorwaarde om een vaste datum op te leveren, maar een loutere verwijzing volstaat niet (vgl. A. Herremans, “De gevolgen van de overdracht van het gehuurde goed voor de verhuurder”, Jura Falc. 2009-10, 215-249; M. La Haye en J. Vankerckhove, Les baux en général in Les Novelles, Droit Civil , VI-1, Brussel, Larcier, 1964, p. 338, nr. 504).

Concreet in dit dossier werd de hoofdinhoud van de handelshuurhernieuwing wel degelijk duidelijk opgenomen in de notariële akte van 25 juni 2015 (citaat): “(...) Bij aangetekend schrijven van 10 januari 2011 heeft de huurder voor de eerste maal om een huurhernieuwing verzocht. De eigenaars verklaren dat zij niet hebben gereageerd op voormeld schrijven, zodat de huurovereenkomst zich thans in de eerste negenjarige periode bevindt, die een aanvang heeft genomen op 1 juli 2012, en de huur hernieuwd werd overeenkomstig de oorspronkelijke voorwaarden en modaliteiten.

“De koper verklaart dat de overige modaliteiten hem voldoende gekend zijn en hij verklaart de instrumenterende notaris te ontslaan deze hier uitvoerig te beschrijven. De koper erkent daarenboven een kopie te hebben ontvangen van voormelde akte, alsook van de briefwisseling waaruit het verzoek tot huurhernieuwing van de huurder blijkt. (...)”

Deze clausule laat aan duidelijkheid niets te wensen over. Eruit blijkt immers wat volgt:

– er wordt gerefereerd aan de aanvankelijke handelshuurovereenkomst en eisende partij heeft erkend daarvan een kopie te hebben ontvangen.

– er wordt gerefereerd aan de gevraagde en gedateerde aanvraag tot handelshuurnieuwing en daarbij wordt vermeld dat de rechtsvoorgangers deze huurhernieuwing stilzwijgend hebben aanvaard omdat ze niet binnen de wettelijke bepaalde termijn op de aanvraag reageerden;

– er wordt vermeld dat de huurhernieuwing is gebeurd voor een termijn van negen jaar onder gelding van de oorspronkelijke voorwaarden en modaliteiten die blijken uit de initiële authentieke huurakte die aan eisende partij werd gegeven.

Door de opname van voormeld beding verkreeg de handelshuurhernieuwing een vaste datum uiterlijk op het moment dat de door eisende partij onderschreven koopakte vaste datum verkreeg. Bovendien blijkt uit de formulering van het geciteerde beding in de koopakte van 25 juni 2015 dat eisende partij het bestaan van de huurrelatie ingevolge de handelshuurhernieuwing uitdrukkelijk heeft erkend.

De handelshuurhernieuwing is derhalve volledig tegenwerpelijk aan eisende partij.

De notariële handelshuurovereenkomst waar de handelshuurhernieuwing en de koopakte naar verwijzen, bevat geen uitzettingsbeding. Integendeel, die overeenkomst bepaalt dat de nieuwe eigenaar in geval van overdracht van het goed de handelshuurovereenkomst zal erkennen en naleven (art. 17). Er is derhalve een eerbiedigingsbeding. Zoals hierboven aangegeven, vermeldt de koopakte uitdrukkelijk dat de handelshuurhernieuwing is gebeurd onder gelding van de bedingen van de initiële handelshuurovereenkomst.

In de gegeven omstandigheden geniet verwerende partij de bescherming van de vaste datum van de handelshuurhernieuwing en is de door eisende partij gedane huuropzeg nietig. De initiële huurovereenkomst bevat geen opzegmogelijkheid in de zin van art. 3 Handelshuurwet.

De hoofdeis is derhalve ongegrond.

...

Gerelateerd
0
Uw beoordeling Geen
Aangemaakt op: wo, 22/03/2017 - 15:07
Laatst aangepast op: wo, 22/03/2017 - 15:07

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.