-A +A

Huur die voor een deel als beroepsmatige kost wordt afgetrokken ondanks verbod in contract - sanctie

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Wanneer een woning verhuurd wordt voor bewoning wordt de verhuurder niet belast op de ontvangen huurgelden maar op een eerder voordelige wijze via een forfaitaire berekening aan de hand van de onroerende voorheffing.

Wanneer een woning voor beroepsdoeleinden wordt verhuurd en de huurder geeft de huur aaan als kost, leest trekt de huur af als bedrijfskost, dan wordt de verhuurder belast op de volledige huur die als kost door de huurder wordt afgetrokken.

Daarom voorzien zovele huurcontracten het verbod om in de gehuurde woning een beroepsactiviteit uit te oefenen, dan wel een deel van de huur voor de beroepsactiviteit af te trekken.

Indien de woning voor een deel of voor het geheel voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt en de huurder geeft deze kost niet fiscaal aan (lees trekt de huur niet af) dan zal de verhuurder hiervan geen fiscaal nadeel ondervinden.

Indien ondanks een verbod in het huurcontract een huurder toch de huurlasten aftrekt zal de huurder op de ontvangen huur worden belast. Evenwel heeft de verhuurder dan het recht om dit fiscaal nadelig gevolg te berekenen en ten laste leggen aan de huurder.

Rechtspraak:

• Vredegerecht Boom, 1 december 1994, RW 1996-1997, 308

B. en M. t/ C. en D.

Eisers verhuurden bij schriftelijke huurovereenkomst van 4 augustus 1980 vanaf 1 juli 1980 een appartement te Boom (...) aan verweerders voor een initiële maar indexeerbare huurprijs van 10.000 fr. per maand.

Artikel 7 van deze overeenkomst vermeldt met betrekking tot «belastingen en taksen» enkel dat de onroerende voorheffing ten laste valt van de verhuurder.

Artikel 12 van de overeenkomst stelt dat de huurder verklaart dat het gehuurde goed slechts zal dienen als gezinswoning en dat de huurder, behoudens geschreven machtiging van de verhuurder, deze bestemming niet mag wijzigen.

Er is geen betwisting tussen partijen over het feit dat eisers de onroerende voorheffing in de loop van de huurovereenkomst steeds ten hunnen laste hebben genomen.

Verweerders bevestigen dat zij vanaf 1990 een kamer van het gehuurde appartement hebben ingericht als bureau, dat door tweede verweerster werd gebruikt om haar beroepsactiviteiten als lerares te kunnen uitoefenen.

Als dusdanig brachten zij een gedeelte van de huurgelden, die zij betaalden aan eisers, in als bedrijfsuitgaven.

Dit had tot gevolg dat voor de aanslagjaren 1991 en 1992 eisers van de Administratie der Directe Belastingen een «bericht van wijziging van aangifte» ontvingen, wat voor hen resulteerde in een meeruitgave aan belastingen van een bedrag van 72.394 fr. voor aanslagjaar 1991 en van 57.050 fr. voor aanslagjaar 1992.

Deze bedragen zijn slechts gedeeltelijk veroorzaakt door verweerders, zodat eisers slechts een gedeelte van deze bedragen van verweerders terugvorderen.

Bij gebreke van uitdrukkelijke bedingen in de huurovereenkomst, wordt algemeen aanvaard, dat de belastingen en taksen, die slaan op het eigendom van het verhuurde goed, ten laste vallen van de eigenaars en die welke rechtstreeks slaan op het gebruik of op het genot van het goed, ten laste dienen te vallen van de gebruikers, in casu de huurders.

Zo dient de onroerende voorheffing ten laste te vallen van de verhuurders, wat trouwens door artikel 5 van de wet van 20 februari 1991 concreet werd vastgelegd.

In casu hadden partijen dit contractueel ook zo vastgelegd en werd dit ook stipt uitgevoerd.

In 1990 wijzigden verweerders het gebruik van het door hen gehuurde appartement in die zin, dat tweede verweerster een gedeelte van haar beroepsactiviteiten in het appartement kon uitoefenen.

Dit resulteerde rechtstreeks in een voordeel voor verweerders — namelijk dat zij minder belastingen dienden te betalen — maar ook in een nadeel voor eisers — namelijk dat zij hierdoor meer belastingen dienden te betalen.

Wij kunnen dit gewijzigd gebruik niet kwalificeren als een contractverbrekende handeling, aangezien dit dan zou betekenen dat met een dergelijk huurcontract, leerkrachten in hun gehuurde woning geen huistaken of examens meer zouden kunnen verbeteren, noch hun lessen zouden kunnen voorbereiden.

Wij nemen trouwens aan dat tweede verweerster ook vóór 1990 reeds een deel van haar «beroepsactiviteiten» in het gehuurde appartement uitoefende, doch vanaf 1990 heeft zij dit geofficialiseerd, wat rechtstreeks resulteerde in een fiscaal voordeel voor verweerders en een fiscaal nadeel voor eisers.

Deze wijziging in de verhoudingen tussen partijen is enkel en alleen het gevolg van een wijziging in het gebruik van het gehuurde appartement door verweerders.

Zij oefenden hun contractuele verplichting van artikel 12 plots op een andere manier uit dan als bedoeld door partijen en zoals dit reeds gedurende bijna 10 jaar door hen gebeurde.

Conform de overeenkomst tussen partijen hadden zij hiervoor van eisers de schriftelijke machtiging dienen te krijgen.

Verweerders dienen dan ook in te staan voor het dragen van alle gevolgen — zowel positieve als negatieve — van hun handelen.

Het bij verweerders gewijzigde gebruik van het gehuurde appartement heeft eisers schade berokkend en verweerders dienen deze schade te vergoeden conform de artikelen 1146 — 1149 B.W.

Eisers stellen dat zij door de handeling van verweerders een verlies hebben geleden van 92.150 fr.

Dit bedrag wordt gestaafd door stukken en wordt door verweerders niet ernstig betwist.

De vordering wordt dan ook toegekend, met dien verstande dat de moratoire intresten enkel verschuldigd zijn vanaf 7 maart 1994, zijnde de datum van de aangetekende ingebrekestelling door de belangenbehartiger van eisers.

Gerelateerd
Modellen: 
0
Aangemaakt op: vr, 29/09/2017 - 10:54
Laatst aangepast op: vr, 29/09/2017 - 10:54

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.