-A +A

Het overlijden maakt geen einde aan een huurovereenkomst

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Het overlijden van de huurder of verhuurder stelt geen einde aan de huurovereenkomst. De overeenkomst loopt gewoon door en de erfgenamen van de overledene nemen gewoon alle rechten en verplichtingen over. Deze erfgenamen kunnen dan de nodige initiatieven nemen tot beëindiging van de huurovereenkomst, doch beschikking hierover slechts over de opzeggingsmodaliteiten die hun rechtsvoorganger, de erfgenaam had.

• Rechtspraak:  Vred. Sint-Truiden 23 december 2010, RW 2011-2012, 1179

K.D. t/ V.C. en V.F.

A. Situering

Eiseres verhuurde aan wijlen mevrouw Van L. Rita volgens een overeenkomst van 24 maart 2004 een appartement te Sint-Truiden, (...), voor een periode van negen jaar met ingang op 1 april 2004, tegen een huurprijs van 300 euro per maand en 30 euro kosten per maand.

Mevrouw overleed op 14 april 2010. Verweerders zijn haar erfgenamen die de nalatenschap hebben aanvaard onder voorrecht van boedelbeschrijving bij verklaring van 23 april 2010. Een inventaris werd opgemaakt op 11 mei 2010; de boedelbeschrijving werd afgesloten op 15 juni 2010. De overledene was betrokken in een procedure tot collectieve schuldenregeling per 5 april 2004.

Eiseres deed initieel gelden en vorderde:

– dat het huurgeld voor april 2010 onvoldaan bleef, zijnde 416,76 euro, vermeerderd met 40 euro kosten, en dat daarvoor aangifte werd gedaan in de nalatenschap via de instrumenterende notaris; hiervoor was er geen eis;

– dat de erfgenamen de overeenkomst verderzetten in eigen naam;

– dat de erfgenamen opzeg deden per 24 april 2010 met een opzeggingstermijn van drie maanden, eindigend op 31 juli 2010;

– dat de erfgenamen persoonlijk gehouden zijn tot de huurgelden voor de drie maanden opzeg, zijnde 1.370,28 euro, met voorbehoud voor het lopende huurgeld, omvattende 416,76 euro per maand huur en 40 euro per maand kosten;

– dat de huurovereenkomst wordt ontbonden wegens wanbetaling, met uitzetting.

...

In conclusies hernam eiseres dit en voegde eraan toe:

– dat de huurovereenkomst werd overgedragen aan verweerders als erfgenamen en dat zij aldus persoonlijk kunnen worden aangesproken;

– dat een onderscheid kan worden gemaakt tussen de huurgeldschuld bestaande bij overlijden en die tot de boedel behoort en de schulden die na het overlijden ontstonden en waarvoor verweerders zelf gehouden zijn;

– dat het pand inmiddels na opzeg vrij kwam en dat een eindehuurstaat kon worden opgemaakt.

...

Verweerders doen gelden:

– dat ze onder voorrecht aanvaard hebben; dat de behandeling moet worden geschorst in afwachting van een verdere beslissing; dat er nog geen definitieve beslissing inzake de aanvaarding is;

– dat ze opzeg betekenden tegen 31 juli 2010; dat de ontruiming onderworpen was aan de procedure van aanvaarding onder voorrecht dat het pand bij het einde van de opzegtermijn ter beschikking werd gesteld met ontruiming;

– dat er geen basis op tot huurontbinding te hunnen laste; dat er geen verhindering was inzake de toegankelijkheid tot herverhuring; dat er niet eens een ingebrekestelling was;

– dat ze als niet-contractanten niet gehouden zijn en niet kunnen worden aangesproken;

– dat nota genomen wordt van het feit dat eiser het huurgeld van april als een schuld van de nalatenschap beschouwt; dat het meerdere evenwel dezelfde hoedanigheid heeft;

– dat de waarborg tot het actief van de nalatenschap behoort.

B. Beoordeling

Er kan als volgt worden geoordeeld:

– evolutie van de huurovereenkomst: het overlijden van de huurder resulteert niet in een einde van het huurcontract, behalve als het tegendeel is bedongen;

– situering: er dient dan een onderscheid te worden gemaakt tussen enerzijds het gegeven dat door het overlijden van de huurder de huurovereenkomst blijft bestaan en anderzijds het gegeven dat de uiteindelijke gehoudenheid van de erfgenamen bepaald wordt door de vereffening en verdeling van de erfenis; zo zal bij eenvoudige aanvaarding zonder voorbehoud alleen die erfgenaam gehouden zijn in wiens kavel de huurovereenkomst zal worden opgenomen; bij verwerping zullen de verwerpende erfgenamen geacht worden nooit erfgenaam te zijn geweest en zullen ze de bij het overlijden bestaande huurovereenkomst nooit overgenomen hebben; bij aanvaarding onder voorrecht is er enerzijds het feit van de aanvaarding en anderzijds de beperking van de verplichtingen;

– in dit geval hebben de erfgenamen (die onder voorrecht hebben aanvaard) de huurovereenkomst na het overlijden meteen opgezegd, gebruik makend van het overeenkomstige recht; als erfgenamen zijn ze gehouden tot de daaraan verbonden schuld, maar deze verplichting moet worden gekaderd in de slechts onder voorrecht aangenomen erfenis (G. Benoit (ed.), Le droit commun du bail, Brussel, La Charte, p. 511; La Haye en Vankerckhove, Le Louage des choses, I, Les baux en général, Brussel, Larcier, nrs. 459-460 – tevens bij aanvaarding Vred. Gent 17 juli 2001, RW 2002-03, 596);

– te vellen vonnis: gelet op de bovenstaande elementen wordt de gehoudenheid van de verweerders vastgesteld, maar is de uitvoering ervan onderworpen aan de te verrichten vereffening en verdeling;

...

– de waarborg: het uitgangspunt is dat de verhuurder aanspraak kan maken op de waarborg in de mate van zijn rechten, maar dit belet niet noodzakelijk dat de verhuurder niet in samenloop met andere (bijzondere) voorrechten zou kunnen komen (M. Dambre en B. Hubeau, Woninghuur in APR, p. 547); er kan dus een probleem van rangregeling zijn; gezien de mogelijke rechten van derden kan er op heden geen beslissing worden genomen; eiser krijgt voorbehoud.

• Cass. 16/02/2017 AR C.16.0115.F, juridat

samenvatting

In geval van overlijden van de verhuurder nemen zijn erfgenamen en rechtverkrijgenden de rechten en verplichtingen van hun rechtsvoorganger over (1). (1) Zie concl. OM, Pas. 2017, nr. ...

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:14
Laatst aangepast op: za, 09/09/2017 - 08:28

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.