-A +A

Het niet-betalen van de huur door de huurder wegens gebreken aan de woning

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

rechtsleer:

Woningkwaliteitsbewaking in het Vlaamse Gewest, T. Vandromme, Kluwer 2008

Woonnormen: Vlaanderen, Brussel, Wallonië in Dossiers T. Vred 2008

T. Van Dromme, Verhuur van krotwoningen: opzet, verbeurdverklaring en nietigheid van de huurovereenkomst, lees  met het paswoord van RW

 

 

De onbewoonbaarbaarverklaring en (gedeeltelijke) herstellingen door de eigenaar

 

 

Het wordt ten zeerste afgeraden aan de huurder om zonder instemming van de rechter te stoppen met de betaling van de huur, wat ook de tekortkomingen van de verhuurder zijn.

Het stoppen met de betaling met de betaling van de huur kan voor de verhuurder op zich een reden uitmaken om de huur te verbreken ten laste van de huurder.

Het is daarom aangewezen dat de huurder de Vrederechter vat via een advocaat om zijn huurverplichtingen te verminderen of op te schorten tot wanneer de verhuurder zijn verplichtingen nakomt.

Samengevat kan gesteld worden dat de huurder best steeds zijn huurverplichtingen nakomt door de betaling van de huur zolang de Vrederechter hem hiervan niet ontslagen heeft.

Nochtans bestaat er in het recht de exceptie van niet-uitvoering, de zogeheten exceptio non adimpleti contractus. Deze exceptie houdt in dat een contractpartij het recht heeft zijn verplichtingen niet na te komen zolang de andere partij haar verplichtingen niet nakomt.

Deze exceptie toepassen in het huurrecht is zeer gevaarlijk.

Vooral omdat de bewijslast die dan op de huurder rust om deze exceptie terecht te kunnen inroepen zeer zwaar is.

Deze exceptie vereist immers een zekere evenredigheid tussen de wanprestatie van de verhuurder en de niet-betaling van de huur.

Wil men deze exceptie op eigen risico toch toepassen en alle huurgelden inhouden, dan dient de huurder te bewijzen dat elk genot van het gehuurde goed onmogelijk is geworden en hierbij het bewijs van dit verlies van het volledige genot bij te brengen.

Concreet betekent dit dus dat de woning niet meer vatbaar is voor normale bewoning.

Men kan aannemen dat het volledig ontbreken van de nutsvoorzieningen zoals elektriciteit de woning volledig onbestemd maakt voor normaal gebruik.

Dit gebrek kan bestaan enerzijds uit het gebrek aan nutsvoorzieningen, dan wel de omstandigheid dat het gebruik van de nutsvoorzieningen, meestal de elektriciteit, dermate onveilig is dat het onverantwoord is van de elektriciteitsleidingen nog gebruik te maken.

Het louter beweren dat de elektriciteit gebrekkig is, eventueel met foto’s is ter zake onvoldoende.

De huurder zal een proces-verbaal van keuring van de elektrische installatie dienen over te maken en de verhuurder hierna in gebreke stellen met uitnodiging om tot herstelling over te gaan binnen een redelijke termijn.

Enkel de niet-reactie van de verhuurder of de niet-uitvoering van de werken na deze aangetekende ingebrekestelling kan eventueel de eenzijdige stopzetting van de huur op eigen risico rechtvaardigen.

Maar ook hier blijft het aangewezen veiligheidshalve de vordering in te stellen voor de Vrederechter waarbij men eventueel zelfs mingenot kan eisen voor de voorbije maanden, de verhuurder kan verplichten tot herstelling, vrijstelling kan bekomen voor de maanden of weken huur zolang de herstelling niet heeft plaatsgevonden en eventueel ook andere vorderingen zoals de vordering tot ontbinding van de huur ten laste van de verhuurder kan instellen.

Voor een toepassingsgeval zie Vrederechter Fontaine-L’Evéque, Tijdschrift van de Vrederechters, 2013, 5-6, pagina 339.

Zie ook Vredegerecht te Antwerpen, 2e Kanton – 2 januari 2014, RW 2016-2017, 833

Samenvatting

Als een eigenaar in gebreke blijft herstellingen te doen die op hem rusten, kan de huurder met toepassing van de exceptio non adimpletu contractus, zijn betalingsverbintenis opschorten, welke opschorting proportioneel moet zijn met de gelaakte tekortkoming van de verhuurder. Dit brengt met zich mee dat slechts een bedrag mag worden ingehouden dat in verhouding staat tot het aangeklaagde gebrek en dat, als het gebrek is opgelost, de huur alsnog moet worden betaald. Dit laatste geldt evenwel niet onverkort als in de periode dat niet hersteld werd er voor de huurder een aan de verhuurder toerekenbaar minder genot van het gehuurde is geweest dat aanleiding geeft tot vermindering van de huurprijs of als de huurder door het laattijdig herstel andere schade zou hebben opgelopen.

Tekst vonnis

CVA R. t/ Van P.

I. Feiten

Bij overeenkomst van 9 juni 2010 verhuurde de CVA R. (hierna: R.) het appartement 2V aan de (...) te Antwerpen met ingang van 1 augustus 2010 voor drie jaar aan P. Van P. (hierna: de h. Van P.).

De basishuurprijs bedroeg 725 euro. Bij aanvang van de huurovereenkomst werd een plaatsbeschrijving opgesteld en werd door de h. Van P. een huurwaarborg van 1.450 euro op een geblokkeerde rekening op zijn naam bij NV C.B. (thans B.) geplaatst.

In de loop van de huurovereenkomst zou de huur voor de maand oktober 2012 niet betaald zijn en evenmin de indexaanpassingen voor een viertal maanden. De h. Van P. werd hiervoor op 20 februari 2013 in gebreke gesteld, waarna er een briefwisseling op gang kwam tussen de partijen. De vrederechter komt hierop terug bij haar beoordeling.

De h. Van P. zei de overeenkomst op tegen de vervaldag op 31 juli 2013 en ontruimde tegen die datum ook het appartement.

Op 30 juli 2013 werd door partijen een rondgang in het appartement gemaakt, in aanwezigheid van de landmeter-expert die ook de plaatsbeschrijving bij intrede had opgemaakt. Van deze rondgang werd door de expert een verslag gemaakt, waarop de vrederechter terugkomt bij haar beoordeling van de zaak.

II. Vordering

1. Op 9 september 2013 legde R. een verzoekschrift neer bij dit vredegerecht. Volgens dit verzoekschrift was de vordering van R. erop gericht betaling te verkrijgen van de som van 4.511,47 euro, vermeerderd met de gerechtelijke interesten, welk bedrag samengesteld is als volgt:

– achterstallige huurgelden: 2.603,72 euro – indexaanpassing september en oktober 2011: 38,50 euro – indexaanpassing augustus en september 2012: 34,98 euro – huur oktober 2012: 766,74 euro – huur saldo maart 2013: 230,02 euro – huur juni 2013: 766,74 euro – huur juli 2013: 766,74 euro – huurschade: 1.907,75 euro
De vrijgave van de huurwaarborg in het voordeel van R. werd gevraagd, (...).

2. Bij tussenvonnis van 7 november 2013 werd de h. Van P. reeds veroordeeld tot betaling van de provisionele som van 2.000 euro en werd de huurwaarborg reeds vrijgegeven in het voordeel van R. De behandeling van het meer gevorderde werd uitgesteld naar de terechtzitting van 12 december 2012.

Bijgevolg dient de vrederechter zich nog uit te spreken over de kwestie of er nog een bijkomende hoofdsom van 2.511,47 euro verschuldigd is, vermeerderd met de gerechtelijke interesten op de som van 4.511,47 euro.

III. Beoordeling

A. Achterstallige huurgelden

1. Uit de debatten is gebleken dat de verschuldigdheid van de huurgelden voor juni en juli 2013 niet betwist wordt. Zij werden door de h. Van P. enkel ingehouden omdat ze gedekt zouden zijn door de huurwaarborg, wat evenwel niet toegelaten is.

Deze huurgelden, samen 1.533,48 euro, vermeerderd met de gerechtelijke interesten zijn bijgevolg verschuldigd.

2. Wat de achterstallige indexeringen betreft, samen 73,48 euro, voerde de h. Van P. in zijn antwoord op de ingebrekestelling van 20 februari 2013 aan dat deze indexaanpassingen op voorhand hadden moeten worden meegedeeld, wat niet was gebeurd. Bijgevolg zouden ze niet retroactief gevraagd kunnen worden.

Deze argumentatie is niet juist. De indexatie voor de maanden september en oktober 2011 werd gevraagd bij brief van 5 oktober 2011; die voor de maanden augustus en september 2012 bij brief van 6 september 2012.

Het schriftelijke verzoek tot betaling van de indexaanpassing voor deze vier maanden werd bijgevolg verstuurd na de vervaldag van de huurgelden voor die maanden, zodat er van een retroactieve toepassing van de indexering kan gesproken worden. Een dergelijke retroactieve toepassing is evenwel toegelaten door art. 6, tweede lid Woninghuurwet dat bepaalt dat het schriftelijke verzoek tot indexaanpassing mag terugwerken tot drie maanden voorafgaand aan de maand waarin het verzoek wordt verstuurd, wat in deze zaak gebeurd is.

De indexaanpassingen van 73,48 euro zijn bijgevolg verschuldigd.

3. Uit de voorliggende briefwisseling die dateert van na de ingebrekestelling van R. van 20 februari 2013 en de behandeling van de zaak ter terechtzitting kan worden afgeleid dat de h. Van P. de huur voor de maand oktober 2012 niet heeft betaald omdat het volgens de h. Van P. drie maanden had geduurd vooraleer een lekkend dakraam door R. werd hersteld.

R. betwist niet dat er een gebrek was, dat zich evenwel situeerde aan de verluchting en niet aan het dakraam. Onder meer omdat eerst een hersteller voor de ramen was gekomen die het euvel niet kon verhelpen, had het langer geduurd voor het probleem was opgelost.

Als een eigenaar in gebreke blijft herstellingen te doen die op hem rusten, kan de huurder met toepassing van de exceptio non adimpletu contractus, zijn betalingsverbintenis opschorten, welke opschorting proportioneel moet zijn met de gelaakte tekortkoming van de verhuurder. Dit brengt met zich mee dat slechts een bedrag mag worden ingehouden dat in verhouding staat tot het aangeklaagde gebrek en dat, als het gebrek is opgelost, de huur alsnog moet worden betaald. Dit laatste geldt evenwel niet onverkort als in de periode dat niet hersteld werd er voor de huurder een aan de verhuurder toerekenbaar minder genot van het gehuurde is geweest dat aanleiding geeft tot vermindering van de huurprijs of als de huurder door het laattijdig herstel andere schade zou hebben opgelopen.

In de reactie van de h. Van P. op de aanmaning van 20 februari 2012 is niet te lezen dat hij door het aangeklaagde gebrek, een onvoldoende afgesloten verluchtingsbuis, in zijn rustig genot van het appartement werd verstoord of andere schade zou hebben opgelopen. Bijgevolg is de h. Van P. de huur voor oktober 2012 verschuldigd, omdat niet ter betwisting staat dat R. het aangeklaagde gebrek heeft laten herstellen.

4. Wat het saldo aan huur voor de maand maart 2013 betreft, voerde de h. Van P. aan dat er in die periode op initiatief van R. renovatiewerken werden uitgevoerd in de achterbouw, waardoor hij geluidsoverlast en last van door de aannemer achtergelaten rommel had.

De h. Van P. beklaagde zich bovendien in het algemeen over constante geluidsoverlast die hij onderging van de bewoners van de andere appartementen in het gebouw, waarvoor hij R. als verhuurder aansprakelijk achtte.

Deze laatste klacht is alleszins onterecht. De verhuurder is niet verantwoordelijk voor de feitelijke verstoring van het rustig genot van de huurder, als dit afkomstig is van derden, onder wie de huurders en de bewoners van andere appartementen in hetzelfde gebouw vallen. Enkel de huurders en/of bewoners kunnen daarvoor zelf aansprakelijk gesteld worden.

Wat de overlast door de aannemer betreft, die daar hij werd aangesteld door R. geen derde is, stelt de vrederechter vast dat R. deze overlast in haar brief van 4 maart 2013 uitdrukkelijk en gemotiveerd heeft tegengesproken.

Gelet op deze twee tegenovergestelde standpunten hierover en de afwezigheid van andere bewijselementen kan de vrederechter enkel concluderen dat de aan de aannemer te wijten overlast niet bewezen is.

Bij gebrek aan bewezen minder genot, dient de volledige huurprijs voor de maand maart 2013 dan ook betaald te worden.

B. Huurschade

1. Grondslag en omvang van deze vordering

R. vordert hiervoor een bedrag van 1.907,75 euro, zich baserend op het verslag en de onkostenraming opgesteld door de expert, de h. Van den A., die aanwezig was bij de rondgang in het appartement door partijen op 30 juli 2013.

Dit bedrag is samengesteld als volgt:

...

2. Waarde deskundig verslag

Wat de waarde van het verslag betreft voor de beoordeling van de daarin opgenomen schadebedragen, overweegt de vrederechter wat volgt.

Art. 14 van de huurovereenkomst is gewijd aan de plaatsbeschrijving bij intrede en die bij vertrek. Het gedeelte dat handelt over de plaatsbeschrijving bij vertrek is relevant in deze zaak en luidt als volgt: “Voor het opmaken van de plaatsbeschrijving bij vertrek zullen partijen hun deskundige, de h. W. Van den A., aanduiden. De deskundige zal de opdracht krijgen de schade vast te stellen alsook de waarde ervan te schatten. (...) Zowel bij ingebruikneming als bij het vertrek is de beslissing van de deskundige door de partijen (...) aangeduid, definitief bindend, zonder mogelijkheid verzet noch beroep.”

Het is in uitvoering van dit beding dat het verslag waarop R. zich baseert ter begroting van haar schade-eis, opgesteld werd.

Art. 14 is een beding van bindende derdenbeslissing. De regel bij een dergelijke beslissing is dat partijen en de rechter erdoor gebonden zijn. De rechter is bij een dergelijke beslissing in beginsel niet meer bij machte om zelf een beslissing te nemen over de punten waarop de bindende derdenbeslissing betrekking heeft (vgl. S. Marysse, “Over (bindende) prijsbepaling door een derdebeslisser en schending van de bindende kracht van de overeenkomst” (door de rechter) (noot onder Cass. 31 oktober 2008), TBBR 2010, 344-345).

Op grond van dit beding zou de h. Van P. de daarin opgenomen schadebegroting bijgevolg niet meer voor de vrederechter kunnen betwisten. Dit geldt vanzelfsprekend enkel wanneer het beding van bindende derdenbeslissing rechtsgeldig werd overeengekomen. De derdenbeslissing ontleent haar bindende kracht aan de overeenkomst tussen partijen. Als die overeenkomst niet geldig is, kan ook de beslissing van de derde die daarop gestoeld is, niet bindend zijn.

Volgens het gemene verbintenissenrecht is een beding van de bindende derdenbeslissing in een huurovereenkomst in verband met de huurschade bij uittrede in beginsel geldig (vgl. Vred. Halle, 3 maart 2004, Huur 2004, 90; M. Dambre, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 470).

R. is evenwel een onderneming in de zin van art. 2 Marktpraktijkenwet en de h. Van P. in zijn relatie tot R. een consument, zodat de regels inzake onrechtmatige bedingen van art. 73 e.v. van die wet op de huurovereenkomst tussen hen van toepassing zijn.

Dienaangaande bepaalt art. 74.22o dat bedingen die een consument, in geval van betwisting, doen afzien van elk middel van verhaal tegen de onderneming onrechtmatig zijn en art. 75 voegt daaraan toe dat een onrechtmatig beding verboden en nietig is.

Omdat door het beding van bindende derdenbeslissing in de huurovereenkomst de h. Van P. de beslissing van de h. Van den A. aangaande de begroting van de schade bij uittrede niet meer voor de vrederechter kan aanvechten, is de vrederechter van oordeel dat dit beding ongeldig is als gevolg waarvan het verslag van de h. Van den A. niet kan worden beschouwd als een geldige bindende derdenbeslissing.

Het bovenstaande neemt niet weg dat het verslag wel in overweging kan worden genomen als een bewijselement, temeer omdat vaststaat dat het verslag werd opgesteld na een rondgang van de expert met partijen in het gehuurde pand op het einde van de huurovereenkomst, waarna door de expert een verslag werd opgesteld dat naar beide partijen werd verzonden.

3. Diverse schadeposten

...

Wat de schimmel in de badkamer betreft, voert de h. Van P. aan dat dit het gevolg was van een lek en bijgevolg ten laste blijft van de verhuurder R.

Uit het voorliggende e-mailverkeer blijkt dat er inderdaad een lek is geweest in de badkamer dat werd hersteld na tussenkomst van een loodgieter gestuurd door R. Er kan aangenomen worden dat de aanwezige schimmel hier nog een gevolg van was.

Daarvoor is de h. Van P. niet aansprakelijk, omdat de huurder niet verantwoordelijk is voor schade die het gevolg is van het niet tijdig uitvoeren van het verhuurdersonderhoud (zie: M. Dambre, “Rechten en verbintenissen van de huurder” in Handboek algemeen huurrecht, Brugge, die Keure, 2006, 477).

...
 

Nog dit: 

De onbewoonbaarverklaring van een woning, nietigheid of ontbinding.

Inzake woninghuur dient het gehuurde goed te beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Indien deze voorwaarde niet is vervuld, heeft de huurder de keuze ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten, ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding (artikel 2 Woninghuurwet zie BW III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2.)

De koning stelt de voorwaarden vast waaraan ten minste voldaan moet zijn opdat het gehuurde goed beantwoordt aan deze vereisten (zie het KB van 08.07.1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid).

Het Grondwettelijk Hof besliste in haar arrest van 11.03.2009, dat als een woning niet beantwoordt aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode, de burgerrechtelijke gevolgen van deze toestand niet worden beheerst door de Vlaamse Wooncode maar door de regels van het verbintenissenrecht en van de woninghuurwet. De Vlaamse Wooncode regelt enkel de betrekkingen tussen de verhuurder en de openbare overheid.

De Vlaamse decreetgever heeft niet de bedoeling gehad om burgerrechtelijke sancties te koppelen aan de niet-naleving van de in de Vlaamse Wooncode vervatte veiligheids-, gezondsheids-, en woonkwaliteitvereisten.

Artikel 2 § 1 van de Woninghuurwet bepaalt dat, indien het gehuurde goed niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, de huurder de keuze heeft ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met deze vereisten ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met schadevergoeding.

In afwachting van de uitvoering van de eventuele werken, kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan.

Compleet heeft de huurder dus de keuze tussen het vorderen van de uitvoering van de werken of het vorderen van de ontbinding van de overeenkomst.

De absolute nietigheid van de overeenkomst omdat niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode, is onverenigbaar met artikel 2 van de Woninghuurwet.

De huurder zou dan nooit de uitvoering van werken kunnen vorderen wanneer bij het afsluiten van de overeenkomst niet voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Woninghuurwet.

Een dergelijke woning beantwoordt immers ook niet aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode en, volgens deze stelling zou de rechter de nietigheid van de huurovereenkomst moeten vaststellen wat uitsluit dat de rechter de verhuurder verplicht werken aan de woning uit te voeren.

Artikel 2 van de Woninghuurwet werd niet, ook niet impliciet gewijzigd door de Vlaamse Wooncode (zie rechtsoverweging B.4.3. van het arrest nummer 47/2009 van het Grondwettelijk Hof).

Dit betekent dat wanneer de verhuurde woning niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de woninghuurwet (en dus ook niet voldoet aan de kwaliteitseisen van de Vlaamse Wooncode) de huurder nog steeds het recht heeft van de verhuurder de uitvoering van de noodzakelijke werken te eisen en de huurovereenkomst niet nietig is.

Er is geen reden om de huurovereenkomst nietig te verklaren enkel en alleen omdat de woning op het ogenblik dat de huurovereenkomst werd afgesloten niet zou voldaan hebben aan de vereisten van de Vlaamse Wooncode.

Ook het feit dat de burgemeester de woning ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde heeft niet rechtstreeks tot gevolg dat de huurovereenkomst nietig is.

Door deze beslissing mag de woning niet meer verder bewoond worden. Het gehuurde goed kan niet meer gebruikt worden voor de bestemming waarvoor het werd verhuurd.

De huurovereenkomst is dan van rechtswege ontbonden op datum van de beslissing van de burgemeester wegen het volledig tenietgaan van het voorwerp van de overeenkomst.

Deze ontbinding heeft tot gevolg dat vanaf die datum de huurovereenkomst beëindigd is en de huurder vanaf die datum geen uur meer verschuldigd is.

De ontbinding van de overeenkomst is een van de wijzen van beëindiging van de overeenkomst. Nadat de overeenkomst reeds geëindigd is, kan een partij geen vordering tot beëindiging van deze overeenkomst wegens wanprestatie van de andere partij instellen.

Het is immers zinloos de beëindiging te vorderen van iets wat reeds geëindigd is.

Maar de rechter kan wel onderzoeken of de ontbinding het gevolg is van een fout van de verhuurder.

In dat geval heeft de huurder recht op een vergoeding van de schade die door de ontbinding geleden werd.

In meerdere gevallen zal de huurder de verhuurder in gebreke hebben gesteld hetgeen een eerste aanwijzing van fout is.

Het feit dat een woning onbewoonbaar werd verklaard is in de regel het gevolg van het niet-nakomen van de verplichtingen van de verhuurder hetgeen de verhuurder ook aansprakelijk maakt van de schade die hierdoor geleden werd door de huurder.

Meermaals stelt zich de vraag vanaf wanneer en voor welke periode de huurder een schadevergoeding kan vorderen.

Onbewoonbare woningen worden vaak verhuurd aan sociaal verzwakte personen. Hiermee dient de rechter rekening te houden.

Maar nochtans wordt er vrij stringent gesteld dat er enkel sprake kan zijn van een schadevergoeding voor de periode vanaf de ingebrekestelling door de huurder, terwijl er anderzijds geen enkele huur meer kan gevorderd worden door de verhuurder vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst.

Vaak vergeet de huurder dat hij ook aanspraak kan maken op de schade die het gevolg is van de ontbinding van de huurovereenkomst.

De huurder wordt namelijk verplicht opnieuw de huurmarkt te prospecteren hetgeen niet alleen achterna geloop impliceert maar ook vaak heel wat andere kosten zoals zeker de verhuiskosten en een aantal typische inrichtingskosten.

Een verdere vraag die gesteld dient te worden is de vraag of de verhuurder überhaupt huurgelden kan innen voor een woning die niet voldoet aan artikel 5 van de Vlaamse Wooncode. Wanneer de verhuurder niets onderneemt om een einde te stellen aan het niet-voldoen aan de voorwaarden opgelegd door de wooncode maakt zulks ook een inbreuk uit op artikel 20 van de Vlaamse Wooncode.

De huurgelden die de verhuurder ontvangt voor de verhuring van een woning die niet voldoet aan de vereisten van artikel 5 van de Vlaamse Wooncode zijn voor de verhuurder een onrechtmatig voordeel.

De woning mag niet verhuurd worden in die toestand.

Artikel 20 § 1 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat wanneer een woning die niet voldoet aan de vereisten van artikel 5, rechtstreeks of via tussenpersonen wordt verhuurd of ter beschikking gesteld met oog op bewoning, de verhuurder, de eventuele onderverhuurder of diegene die de woning ter beschikking stelt, gestraft wordt met een gevangenisstraf van 6 maanden tot 3 jaar en een geldboete van 500 tot 25.000 euro.

Krachtens artikel 17 Ger.W. kan de rechtsvordering niet worden toegelaten indien de eiser geen belang heeft om ze in te stellen.

De krenking van het belang kan enkel tot een rechtsvordering leiden als het om een rechtmatig belang gaat.

Hij die het behoud nastreeft van een toestand die strijdig is met de openbare orde of van een onrechtmatig voordeel, heeft geen rechtmatig belang (Cassatie 02.03.2006, Cassatie, 20.02.2009).

Het leidt dus geen enkele twijfel dat een verhuurder van een woning die een vordering stelt tot betaling van de huurprijs tegenover de huurder zijn vordering afgewezen zal zien wanneer de woning niet voldoet aan de wooncode bij gebrek aan rechtmatig belang.

Maar een belangrijk deel van de rechtspraak oordeelt dat zulks niet tot gevolg heeft dat alle betaalde huurgelden in het verleden, voorafgaand aan de periode van onbewoonbaarverklaring of fundamentele inbreuk op de wooncode dienen terug betaald te worden.

Voor een toepassing, zie Rechtbank Leuven, 19.01.2011, tijdschrift van de Vrederechter 2012, 187 tevens inspiratie en bron voor deze bijdrage.
 

Commentaar: 

Opgelet met de onbewoonbaarverklaring en de gevolgen voor de huishuur.

In een opmerkelijk vonnis van de vrederechter van Thuin van 06.02.2012 werd gesteld dat de administratieve beslissing tot onbewoonbaarverklaring een eenzijdige vaststelling is die niet tegensprekelijk is ten aanzien van de verhuurder wanneer deze geen betrokken partij was in deze procedure.

De vrederechter benadrukt dan ook dat de huurder louter op basis van de onbewoonbaarverklaring niet kan overgaan tot de staking van zijn verplichting tot betaling van de huur waarbij de niet betaling van de huur zelfs kan resulteren in de ontbinding van de huur lastens de huurder.

Een huurder die geconfronteerd wordt met de onbewoonbaarverklaring van de huurceel, lees de huurwoning, dient zich onmiddellijk in een procedure te voorzien voor de vrederechter, waarna er een plaatsopneming of een deskundigenverslag kan worden opgesteld en de nodige vorderingen in rechte kunnen worden gesteld tot herstel of vermindering of zelfs opheffing van de betaling van de huurverplichting.

Het voormeld vonnis is voor kritiek vatbaar maar dit neemt niet weg dat de voorzichtige huurder, zelfs wanneer deze geconfronteerd wordt met een administratieve beslissing tot onbewoonbaarverklaring, het recht best niet zelf in eigen handen neemt en zich veiligheidshalve blijft richten tot de vrederechter.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: zo, 22/12/2013 - 23:33
Laatst aangepast op: do, 16/02/2017 - 16:08

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.