Het wordt ten zeerste afgeraden aan de huurder om zonder instemming van de rechter te stoppen met de betaling van de huur, wat ook de tekortkomingen van de verhuurder zijn.
Het stoppen met de betaling met de betaling van de huur kan voor de verhuurder op zich een reden uitmaken om de huur te verbreken ten laste van de huurder.
Het is daarom aangewezen dat de huurder de Vrederechter vat via een advocaat om zijn huurverplichtingen te verminderen of op te schorten tot wanneer de verhuurder zijn verplichtingen nakomt.
Samengevat kan gesteld worden dat de huurder best steeds zijn huurverplichtingen nakomt door de betaling van de huur zolang de Vrederechter hem hiervan niet ontslagen heeft.
Nochtans bestaat er in het recht de exceptie van niet-uitvoering, de zogeheten exceptio non adimpleti contractus. Deze exceptie houdt in dat een contractpartij het recht heeft zijn verplichtingen niet na te komen zolang de andere partij haar verplichtingen niet nakomt.
Deze exceptie toepassen in het huurrecht is zeer gevaarlijk.
Vooral omdat de bewijslast die dan op de huurder rust om deze exceptie terecht te kunnen inroepen zeer zwaar is.
Deze exceptie vereist immers een zekere evenredigheid tussen de wanprestatie van de verhuurder en de niet-betaling van de huur.
Wil men deze exceptie op eigen risico toch toepassen en alle huurgelden inhouden, dan dient de huurder te bewijzen dat elk genot van het gehuurde goed onmogelijk is geworden en hierbij het bewijs van dit verlies van het volledige genot bij te brengen.
Concreet betekent dit dus dat de woning niet meer vatbaar is voor normale bewoning.
Men kan aannemen dat het volledig ontbreken van de nutsvoorzieningen zoals elektriciteit de woning volledig onbestemd maakt voor normaal gebruik.
Dit gebrek kan bestaan enerzijds uit het gebrek aan nutsvoorzieningen, dan wel de omstandigheid dat het gebruik van de nutsvoorzieningen, meestal de elektriciteit, dermate onveilig is dat het onverantwoord is van de elektriciteitsleidingen nog gebruik te maken.
Het louter beweren dat de elektriciteit gebrekkig is, eventueel met foto’s is ter zake onvoldoende.
De huurder zal een proces-verbaal van keuring van de elektrische installatie dienen over te maken en de verhuurder hierna in gebreke stellen met uitnodiging om tot herstelling over te gaan binnen een redelijke termijn.
Enkel de niet-reactie van de verhuurder of de niet-uitvoering van de werken na deze aangetekende ingebrekestelling kan eventueel de eenzijdige stopzetting van de huur op eigen risico rechtvaardigen.
Maar ook hier blijft het aangewezen veiligheidshalve de vordering in te stellen voor de Vrederechter waarbij men eventueel zelfs mingenot kan eisen voor de voorbije maanden, de verhuurder kan verplichten tot herstelling, vrijstelling kan bekomen voor de maanden of weken huur zolang de herstelling niet heeft plaatsgevonden en eventueel ook andere vorderingen zoals de vordering tot ontbinding van de huur ten laste van de verhuurder kan instellen.