-A +A

Handelshuur van korte duur

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

De minimumduur van een handelshuurcontract bedraagt negen jaar. De huurder heeft recht op 3 huurhernieuwingen van telkens negen jaar waardoor hij dus zekerheid heeft voor een periode van 36 jaar. Maar hoe kunnen dan pop-up winkels werken, die slechts enkele weken of dagen open blijven.

Het pop-updecreet van 8 juni 2016 (Decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht) regelt evenwel de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar.

Aldus is er eindelijk een statuut voor de contracten inzake popup winkels en popup-zaken.

De tekst van de het pop-up decreet:

HOOFDSTUK 1. - Inleidende bepaling

Artikel 1. Dit decreet regelt een gewestaangelegenheid.

HOOFDSTUK 2. - Toepassingsgebied

Art. 2. De bepalingen van dit decreet zijn van toepassing op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van de ambachtsman, waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die uitdrukkelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar. Daarbij is het zonder belang op welke wijze het contact tussen de huurder en het publiek tot stand komt en of de huurder al dan niet eigenaar is van de door hem in het gehuurde goed uitgeoefende handelszaak.

HOOFDSTUK 3. - Duur en beëindiging

Art. 3. De duur van de huur mag de duur van een geheel jaar niet bereiken of overtreffen.

Art. 4. De huurovereenkomsten die onder de toepassing van dit decreet worden afgesloten, eindigen van rechtswege op hun einddatum, zonder dat daarvoor een opzegging nodig is, en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing. De huurovereenkomst kan evenwel, op voorwaarde dat partijen daarmee akkoord gaan, eenmaal of meermaals enkel schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan één jaar mag zijn.
Zodra op grond van opeenvolgende verlengingen de totale duur van de huur langer is dan één jaar, valt de huurovereenkomst onder het toepassingsgebied van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis, van het Burgerlijk Wetboek, en wordt hij geacht te zijn aangegaan voor de duur van negen jaar, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.

Art. 5. De huurder kan evenwel te allen tijde de lopende huur beëindigen, mits hij een maand van tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief.

Art. 6. Partijen kunnen te allen tijde de lopende huur eveneens beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij geschrift. Zij kunnen de huur ook in onderling overleg beëindigen om een nieuwe huurovereenkomst op te stellen die onder de toepassing van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis, van het Burgerlijk Wetboek valt.

Art. 7. Noch bij de contractuele beëindiging van de huurovereenkomst in toepassing van artikel 6, noch bij een voortijdige beëindiging ervan, heeft de huurder recht op enige vergoeding voor zijn uitzetting, tenzij anders is overeengekomen.

HOOFDSTUK 4. - Huurprijs

Art. 8. De op het onroerend goed van toepassing zijnde belastingen worden geacht in de huurprijs begrepen te zijn, tenzij anders wordt overeengekomen.
De kosten van de nutsvoorzieningen van het onroerend goed zijn ten laste van de huurder, en kunnen met alle middelen bewezen worden.

HOOFDSTUK 5. - Verbouwingen

Art. 9. Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, heeft de huurder het recht aan het gehuurde goed elke verbouwing uit te voeren die dienstig is voor zijn onderneming en waarvan de kosten een jaar huur niet te boven gaan, op voorwaarde dat daardoor noch de veiligheid, noch de salubriteit, noch de esthetische waarde van het gebouw in het gedrang komen, en op voorwaarde dat hij de verhuurder voor de aanvang van de werken daarvan schriftelijk in kennis stelt.

Art. 10. Ingeval er werken worden uitgevoerd zonder instemming of machtiging of zonder dat de bepalingen daarvan in acht worden genomen, kan de verhuurder de werken doen stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift en uitvoerbaar op de minuut en vóór registratie.
De verhuurder heeft toegang tot de werken. Hij kan alle lasthebbers naar hun keus daarheen afvaardigen.
De uitvoering van de door de huurder ondernomen werken geschiedt op zijn risico.

Art. 11. De verhuurder kan, hetzij vóór, hetzij tijdens de uitvoering van de werken, eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid verzekert, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar, zowel ten opzichte van derden als ten opzichte van elkaar, uit hoofde van de door de huurder ondernomen werken.
Indien de huurder, bij eerste aanmaning van de verhuurder, het bewijs niet levert van het bestaan van een toereikend verzekeringscontract en van de betaling van de premie, is de verhuurder gerechtigd de werken te laten stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter, gegeven op verzoekschrift en uitvoerbaar op de minuut en vóór registratie. Het verbod kan niet worden opgeheven tenzij het bewijs van de verzekering en van de betaling van de premie wordt geleverd.

Art. 12. Wanneer verbouwingen zijn uitgevoerd op kosten van de huurder, kan de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, de verwijdering ervan bij het vertrek van de huurder vorderen. Indien hij de aldus uitgevoerde verbouwingswerken behoudt, is hij geen vergoeding verschuldigd.

HOOFDSTUK 6. - Overdracht van huur en onderverhuring

Art. 13. Overdracht van huur en onderhuur zijn te allen tijde verboden.

HOOFDSTUK 7. - Vervreemding van het verhuurde goed

Art. 14. Hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, leeft de geregistreerde huurovereenkomst na, en kan de huurder er niet uitzetten, behoudens de toepassing van artikel 4.

HOOFDSTUK 8. - Rechtspleging

Art. 15. De rechtsvorderingen op grond van dit decreet ingesteld, evenals de daaraan verknochte rechtsvorderingen die mochten ontstaan uit de huur van een handelszaak, behoren, niettegenstaande elke andersluidende overeenkomst aangegaan naar keuze van de eiser vóór het ontstaan van het geschil, tot de bevoegdheid van de vrederechter van de plaats waar het voornaamste onroerend goed gelegen is, of van de plaats van het goed met het hoogste kadastraal inkomen, wanneer het verscheidene afzonderlijke onroerende goederen betreft.

Art. 16. Alvorens op grond van dit decreet een vordering in te stellen, kan de eiser, bij een verzoekschrift, door hem, door zijn raadsman of door zijn bijzonder gevolmachtigde ondertekend, de toekomstige verweerder tot minnelijke schikking doen oproepen.
De griffier geeft een ontvangstbewijs van het verzoekschrift; de rechter roept de partijen op binnen acht dagen na het indienen van het verzoekschrift.
Indien een akkoord tot stand komt, worden de bewoordingen in een proces-verbaal vastgelegd en geschiedt de uitgifte in executoriale vorm.
Indien geen akkoord tot stand komt, maakt de vrederechter proces-verbaal op.

Art. 17. Alle vonnissen, door de vrederechters gewezen bij toepassing van de bepalingen van dit hoofdstuk, zijn vatbaar voor hoger beroep.

Art. 18. De vonnissen in de loop der instantie gewezen zijn uitvoerbaar bij voorraad, niet tegenstaande enige daartegen gerichte voorziening.

HOOFDSTUK 9. - Wijzigingen aan het Burgerlijk Wetboek

Art. 19. In artikel 2 van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling IIbis, van het Burgerlijk Wetboek wordt de bepaling onder punt 1° vervangen door wat volgt:
``1° op de huur die schriftelijk is gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar;''.

HOOFDSTUK 10. - Inwerkingtredingsbepaling

Art. 20. Dit decreet is niet van toepassing op de lopende huurovereenkomsten. Dit decreet treedt in werking op de eerste dag van de tweede maand, volgend op de dag van de bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad.

voor de geconsolideerde versie klik hier

De oude maar nog toetpasselijke regeling inzake de gelegenheidshuur

Wettelijke basis Art. 2 van de handelshuurwet: 

"Art. 2. De bepalingen van deze afdeling (wet op de handelshuur)  zijn evenwel niet van toepassing :
1° Op de huur die, wegens die aard of de bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar;
2° Op de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die van de grondbelasting zijn ontslagen of vrijgesteld krachtens artikel 4, § 2 van de wet van 7 maart 1924, gewijzigd bij artikel 2 van de wet van 13 juli 1930;
3° Op de huur toegestaan door voorlopige bewindvoerders over andermans goederen;
4° (Op de huur van onroerende goederen met een gering inkomen, dat niet hoger is dan het bedrag bepaald bij een in de Ministerraad overlegd koninklijk besluit, noch op de huur van gedeelten van zodanige onroerende goederen. Dat besluit zal, met betrekking tot de vaststelling van de beoordelingsbevoegdheid van de rechter en van de bewijsmiddelen die hij zal mogen toelaten, de bepalingen van artikel 36 der wet van 20 december 1950 kunnen toepassen); <W 22-12-1951, art. 1>
5° (Op de huur van onroerende goederen, ten algemenen nutte onteigend of verkregen, die wordt toegestaan door het openbaar bestuur of door de instelling van openbaar nut.) <W 22-12-1951, art. 2
"

Voorbeelden:
• Jaarbeurzen, kermissen, tentoonstellingen
• Seizoenverhuring aan de kust of in toeristische centra (Cass. 27 september 1963, Pas. 1964, I, 96:

Aan de Belgische kust zijn er vaststaande gebruiken om een handelshuis per seizoen te verhuren.

Vred. Genk 19 maart 1985, T.Vred. 1988, 45:

Seizoensverhuur kan toegestaan worden in dierentuinen die niet gans het jaar geopend zijn.

Gelegenheidsverhuringen is verhuringen waarvan de duur wordt beperkt tot die van de gebeurtenissen die het sluiten ervan
hebben gerechtvaardigd (Cass. 26 maart 1976, Arr.Cass. 1976, 865; DE PAGE, nr. 781, B, 1°, p. 819. ),

De beoordeling of het contract kan aanzien worden als gelegenheidsverhuring gebeurt door de rechter in concreto aan de hand van objectieve elementen. Zo ook zal de rechter met objectieve vergelijkingspunten de vraag dienen te beantwoorden of voldaan wordt aan het objectief criterium van het al dan niet bestaan van een vaststaand gebruik om voor korte termijn in de desbetreffende regio of voor de desbetreffende bijzonderheid van de locatie.

Het gebruik kan, maar hoeft niet samen te vallen met een seizoen. Het gebruik dient ook niet te slaan op een periode van 1 jaar, maar zou theoretisch kunnen slaan op meer dan 1 jaar en op elke periode die korter is dan de termijnen voorzien in de handelshuurwet.

De bestemming van het goed, waarvan sprake is diegene die de partijen aan het goed hebben willen geven, in acht genomen de objectieve gegevens, namelijk de welbepaalde gebeurtenis die het sluiten van de huurovereenkomst determineerde.

De wil of de bedoeling van de partijen om een contract van (zeer) korte duur af te sluiten die ingaat tegen de minima voorzien in de handelshuurwet is niet relevant. De beplingen in de handelshuurwet hebben immers de bedoeling om de huurder (en dus zijn handelsfonds) te beschermen, tegen de (veronderstelde) wil van de verhuurder en zijn belang op vrije beschikbaarheid van zijn eigendom.

De clausules in het contract waarbij uitdrukkelijk een korte duur wordt overeengekomen, hebben geen enkel belang om te oordelen of er sprake is van een aanvaardbare uitzondering op de handelshuurwet. Objectieve criteria, die los staan  van de wilsovereenstemming van de partijen zijn beslissend (Cass. 25 maart 1983, Arr.Cass. 1982-83, nr. 418).. 

Deze objectieve criteria kunnen best omschreven als het quod plerumque fit (hetgeen meestal in gelijkaardige zaken voorkomt) voor een bepaalde soort handelshuurovereenkomst is bepalend. 

Indien de huur niet aan de objectieve vereisten van artikel 2 van de handelshuurwet voldoet, zal de handelshuur ‘automatisch’ op 9 jaar worden gebracht.

Indien de huurder spontaan na het einde van een dergelijk huurcontract vertrekt is er geen probleem, maar indien een gelegenheidsverhuring wordt afgesloten voor een periode die korter is dan de minima in de handelshuurwet en de huur voldoet niet aan de voormelde objectieve criteria, kan de huurder beroep doen op het recht op volledige bescherming van de handelshuurwet en dus op een minimumhuur van 9 jaar, tegen het contract in. In dit geval en met deze vrees kan om de rechten van de huurder verhuurder veilig te" stellen en te vermijden dat één van de partijen gaat inroepen dat er een huurcontract van lange duur ontstaan is, wordt best op maat een contract sui generis, dan wel een contract van bezetting ter bede, voor bepaalde of onbepaalde tijd afgesloten. (zie HERBOTS, J., Multihuur in advocatenpraktijk p. 27.

Rechtsleer:

• Vincent Sagaert en Dirk Scheers, Het Pop-updecreet, RW 2016-2017, 202

 

 

Nog dit: 

Sanctie bij het niet-respecteren van de minimumduur van de handelshuur.

Artikel 3, 1ste lid van de handelshuurwet legt een minimumduur van 9 jaar op van het huurcontract.

Dit is een bepaling van dwingend recht die in het voordeel van de huurder in de wet werd ingeschreven.

Alleen de huurder kan de nietigheid inroepen van een beding in het handelshuurcontract dat een kortere duurtijd bepaalt.

Met andere woorden kan de verhuurder dit beding niet inroepen.

Wat kan een huurder doen die een handelshuurovereenkomst ondertekend heeft voor een duur van minder dan 9 jaar?

De huurder heeft dan een keuzerecht:

• hij kan de huur voortzetten tot het einde van de wettelijke 9 jaar;

• maar hij kan ook de huur beëindigen op de vervaldag bepaald in het contract.

Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Etterbeek, 07.01.2011, Tijdschrift voor de Vrederechters, 2013, 5-6, pagina 319.

Nuttige tips: 

Stilzwijgende verlenging van de handelshuur

Meer dan eens gebeurt het dat een huurder na afloop van een handelshuurcontract, de huurceel blijft betrekken. Deze situatie dient zich niet alleen voor bij het eigenen van de handelshuur maar ook in de gevallen waarin de handelshuurder vergeten is om op regelmatige wijze de handelshuurhernieuwing aan te vragen.

Wanneer de verhuurder in een dergelijk geval zonder enige tegenspraak gedurende een langere periode de huurder in het pand laat en zonder enig voorbehoud ook huurgelden aanvaardt, kan geargumenteerd worden dat er een nieuwe stilzwijgende handelshuur is ontstaan.

Wanneer echter de verhuurder kan aantonen dat een en ander een loutere gedoogzaamheid betreft waarbij hij de huurder uit welwillendheid nog enkele maanden in het pand heeft gelaten ( bijvoorbeeld voor een periode van 6 maanden) waarbij de huurder aldus een laatste termijn werd verleend om het goed te verlaten, dan wel andere daden heeft gesteld waaruit ontegensprekelijk de wil van de verhuurder vast staat om de huur te beëindigen ( zoals een oproeping in minnelijke schikking) kan er geen sprake zijn van een nieuw stilzwijgend mondeling handelshuurcontract.

Het louter blijven ontvangen van huurgelden zonder voorbehoud volstaat ter zake niet omdat deze betalingen ook kunnen aanzien worden als een loutere bezettingsvergoeding in plaats van een huurvergoeding.

Zie voor een toepassingsgeval Vredegerecht Sint-Jansmolenbeek, 12.02.2008, Tijdschrift voor Vrederechters 2012, 138.
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: di, 11/10/2016 - 14:34
Laatst aangepast op: di, 11/10/2016 - 14:34

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.