-A +A

gekwalificeerde benadeling

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

gekwalificeerde benadeling

Wanneer er in een wederkerig contract dat ten bezwarende titel werd gesloten een aanzienlijk onevenwicht bestaat ten gevolge van misbruik door de bevoordeelde partij van omstandigheden van nood, zwakte op de hartstochten van de wederpartij of als gevolg van misbruik van eigen machtspositie is er sprake van gekwalificeerde benadeling.

De gekwalificeerde benadeling wordt benaderd vanuit de theorie van de ongeoorloofde oorzaak, dan wel gesanctioneerd middels artiek 1382 via de culpa in contrahendo.

Om tot een gekwalificeerde benadeling te kunnen besluiten, dienen drie voorwaarden cumulatief vervuld te zijn. 

1. een duidelijke en gewichtige wanverhouding tussen de wederzijds bedongen prestaties.

2. de vooormelde wanverhouding of benadeling dient haar oorsprong te vinden in het kennelijk misbruik dat de ene partij maakt van de concrete omstandigheden waarin de benadeelde partij zich bevond (een inferieure positie bevindt ten opzichte van de andere, dan wel misbruik van onoplettendheid en de nalatigheid van een contractspartij).

3. het contract zou zonder het misbruik ofwel niet, ofwel tegen minder ongunstige voorwaarden gesloten zijn.

Benadeling is aanwezig wanneer er, bij een contract onder bezwarende titel, een aanzienlijke onevenredigheid bestaat tussen de wederzijdse prestaties.

Benadeling is er geen wilsgebrek in de strikte zin van het woord. Benadeling leidt niet automatisch tot de vernietiging van het contract. Het feit dat er een onevenwicht bestaat tussen de prestaties van de contractspartijen resulteert niet automatisch in de nietigheid van de overeenkomst. Enkel in een specifiek aantal gevallen zal de benadeling en een grondslag tot de vernietiging uitmaken.

benadeling bij de verkoop van onroerend goed:

Artikel 1674 B.W. : "Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen, ook al had hij bij het contract uitdrukkelijk afstand gedaan van het recht om die vernietiging te vorderen en had hij verklaard de meerdere waarde te schenken".

Voorwaarden:

- werkelijke verkoop (dus geen ruil, aanneming, inbreng...)
- onroerend goed of onroerend zakelijk recht
- de vordering bestaat slechts ten voordele van de verkoper (derhalve kan een koper die een onroerend goed duurder verkocht heeft dan de normale prijs zich hierover nooit in de rechter beklagen behoudens ingeval van de kwalificerende benadeling)
-De benadeling moet meer bedragen dan zeven twaalfden van de waarde van het onroerend goed. Voorbeeld : iemand verkoopt voor minder dan vijfhonderd duizend euro een woning die 1miljoen 200.000 euro of meer waard is.
 

Uitzonderingen ( kunnen niet wegens benadeling worden aangevochten):

- gedwongen gerechtelijke verkopen of verkopen onder verlicht gerechtelijk gezag
- onteigening om reden van openbaar nut. Echter bij vrijwillige verkoop aan de overheid van een onroerend goed waarvan de onteigening te algemenen nutte werd afgekondigd, blijven de rechtsgevolgen van deze verkoop deze van het gemeen recht; ook vernietiging wegens benadeling is dan mogelijk (Cass., 17 oktober 1969, Pas., 1970, I, 153).
- aleatoire verkopingen (lijfrente)


benadeling bij de verdeling

 artikel 887 in artikel 1079 Burgerlijk Wetboek

benadeling ingeval van leeuwenbeding

zie ook artikel 32 Wetboek van vennootschappen

benadeling bij overeenkomsten aangegaan door minderjarigen

ten aanzien van de minderjarigen, wordt de benadeling als een algemeen wilsgebrek erkend conform artikel 1305 Burgerlijk Wetboek

 

 

Nog dit: 

Rechtsleer: R. Van Ransbeeck, Wilsgebreken, Die Keure 2006

Nuttige tips: 

Hof van Cassatie 04/05/2015, RW 2016-2017, 1307

Samenvatting

Indien de verkoper in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden is benadeeld, heeft hij het recht om de vernietiging van de koop te eisen; om te weten of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, dient men het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de koop; het bestaan van de benadeling blijkt uit een vergelijking tussen de verkoopprijs van een onroerend goed, enerzijds, en de waarde die is vastgesteld in functie van zijn staat en van de lasten die erop rusten, anderzijds.

Tekst arrest:

AR nr. C.12.0592.F

NV S. t/ A.G., Y.C. en BVBA A.T.

I. Rechtspleging voor het Hof

Het cassatieberoep is gericht tegen een arrest van het Hof van Beroep te Luik van 18 juni 2012.

...

III. Beslissing van het Hof

...

Gegrondheid van het tweede luik van het eerste onderdeel

Krachtens art. 1674 BW heeft de verkoper, indien hij in de verkoopprijs van een onroerend goed voor meer dan zeven twaalfden benadeeld is, het recht om de vernietiging van de koop te eisen.

Volgens art. 1675 BW dient men, om te weten of er benadeling voor meer dan zeven twaalfden is, het onroerend goed te schatten volgens zijn staat en zijn waarde op het ogenblik van de koop.

Daaruit volgt dat het bestaan van de benadeling blijkt uit een vergelijking tussen de verkoopprijs van het goed, enerzijds, en de waarde ervan bepaald volgens zijn staat en de lasten waarmee het bezwaard is, anderzijds.

Het arrest stelt met eigen bewoordingen en met verwijzing naar die van de eerste rechter vast dat het goed “bezwaard is met een erfdienstbaarheid van dienstenbestemming [...] omzetbaar in een erfdienstbaarheid van handelsbestemming tegen betaling, per vierkante meter verkochte grond, van een bedrag gelijk aan het verschil tussen de prijzen per vierkante meter verkochte grond met dienstenbestemming en met handelsbestemming” en dat de verkoop aan de eiseres “toegestaan en aanvaard is tegen de prijs van 312.000 euro voor de verkoop door de eerste verweerder en de eerste verweerster en van 100.000 euro voor de verkoop door de tweede verweerster”, met dien verstande dat “de eventuele vergoeding voor terugkoop die aan het SPI+ moet worden gestort ten laste is van de verkopers”, en deze door het SPI+ definitief werd vastgesteld op “100 euro per vierkante meter”, hetzij 254.100 euro.

Het arrest dat erop gewezen heeft dat als de verweerders op de hoogte waren geweest van het bedrag van de vergoeding, “zij niet met de voorgestelde prijs zouden hebben ingestemd”, is van oordeel dat “gelet op het hoge bedrag van die vergoeding (254.100 euro), er benadeling is voor meer dan zeven twaalfden in vergelijking met de onderhandelde prijs van 412.000 euro”.

Het arrest dat aldus een vergelijking maakt tussen het bedrag van de vergoeding ten laste van de verkopers en de winst die ze bijgevolg uit de verkoop halen, enerzijds, en de onderhandelde prijs van 412.000 euro, anderzijds, om daaruit het bestaan van benadeling af te leiden, schendt de voornoemde wettelijke bepalingen.

Het onderdeel is in zoverre gegrond.

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: zo, 05/10/2014 - 17:30
Laatst aangepast op: di, 09/05/2017 - 11:57

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.