-A +A

Erfpacht

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Erfpacht (emphytéose of bail emphytéotique Fr.) is het tijdelijke zakelijke recht  om het volle genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed,
onder de verplichting aan de erfpachter een jaarlijkse vergoeding in geld of in natura uit te keren, dit ter erkenning van het eigendomsrecht van die ander.

Zie K. Byttebier, Voorrechten en hypotheken in hoofdlijnen, Maklu, 2005, 81, nr. 33; R. Dekkers en E. Dirix, Handboek Burgerlijk Recht. Deel II, Zakenrecht, Zekerheden en Verjaring, Antwerpen, Intersentia, 2005, 293, nr. 739; V. Sagaert, Goederenrecht, V in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, 2013, Mechelen, Kluwer, 566, nr. 701 en Mathieu Muylle en Steven Snaet Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal Erfpacht en opstal, Intersentia, 2, Jurisquare.

 

Het recht van erfpacht is het recht om het volle genot te hebben van een onroerend goed, dat aan iemand anders toebehoort, gedurende een periode van minimaal 27 jaar tot maximaal 99 jaar.

Volgens een arrest van het Hof van Cassatie van 30/03/2006 (RW 2006-2007,678) mag in de erfpachtovereenkomst wel een beding worden opgenomen waardoor de overeenkomst kan worden beëindigd vooraleer de minimumduur van 27 jaar is verstreken in geval van insolventieprocedure of in geval van ontbinding van de erfpachter-rechtspersoon.

Het recht van erfpacht heeft drie essentiële kenmerken:

- erfpacht kan enkel slaan op onroerende goederen;
- erfpacht is steeds tijdelijk;
- de erfpachter moet jaarlijks een vergoeding, canon genoemd, betalen aan de eigenaar.

de rechten van de erfpachter?

- volledig genotsrecht van het onroerend goed: hij kan gebouwen oprichten en beplantingen aanleggen;
- de erfpachter is eigenaar van de gebouwen en van het zelfde recht van erfpacht, hij kan "ze" afzonderlijk of beide verhuren, verkopen en hypothekeren, zolang het recht duurt.

verplichtingen van de erfpachter

betalen van een canon: de eigenaar krijgt jaarlijks een vergoeding
het onroerend goed onderhouden en de gewone herstellingswerken uitvoeren
alle belastingen betalen.
 
Einde van de erfpacht

Als de erfpacht eindigt, moet er een regeling getroffen worden voor de door de erfpachter opgerichte gebouwen en beplantingen.
Er is een onderscheid, naargelang de erfpachter contractueel al dan niet verplicht was gebouwen op te richten.

Indien de erfpachter contractueel verplicht was gebouwen op te richten, mag hij de gebouwen en de beplantingen niet wegnemen, maar is geen vergoeding verschuldigd aan de eigenaar.

Indien er geen contractuele plicht was tot oprichting van gebouwen mag de erfpachter gebouwen en de beplantingen wegnemen en is eventueel een vergoeding verschuldigd aan de eigenaar, wegens schade aan de grond.
 

In de erfpachtovereenkomst kunnen de eigenaar en de erfpachter steeds een andere regeling voorzien, dan deze voorzien door de wet, aan te nemen.

10 JANUARI 1824. - Wet over het recht van erfpacht.

Publicatie : 10-01-1824
 
Artikel 1. Erfpachtrecht is een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelde, als een erkentenis van deszelfs eigendom, een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen of vruchten.
De titel van aankomst van het erfpachtrecht moet in de openbare daartoe bestemde registers worden overgeschreven.

Art. 2. Erfpachtrecht mag, noch voor een langere tijd dan 99 jaren, noch voor een kortere tijd dan 27 jaren, worden gevestigd.

Art. 3. De erfpachter oefent alle de rechten uit, welke aan de eigendom van het erf verknocht zijn, doch hij vermag niets te verrichten, waardoor de waarde van den grond zoude worden verminderd.
Hij mag alzo, onder andere, geen af- of uitgravingen doen van steen, steenkolen, turf, klei of andere soortgelijke tot het erf behorende grondspeciën, ten ware de ontginning reeds mocht zijn aangevangen, toen zijn recht is geboren.

Art. 4. De bomen, welke gedurende het erfpachtrecht sterven, of door een toeval worden omgeworpen, komen ten voordele van den erfpachter, mits hij andere in dezelver plaats stelt.
Hij heeft insgelijks de vrije beschikking over alle beplantingen, door hemzelf aangelegd.

Art. 5. De grondeigenaar is tot generlei reparatie gehouden.
Daarentegen is de erfpachter verplicht het in erfpacht uitgegeven goed te onderhouden, en daaraan de gewone reparaties te doen.
Hij mag door het stellen van gebouwen, of door het ontginnen of beplanten van gronden, het erf verbeteren.

Art. 6. Hij is bevoegd om zijn recht te vervreemden, met hypotheek te belasten, en den grond, in erfpacht uitgegeven, met dienstbaarheden te bezwaren, voor het tijdvak van zijn genot.

Art. 7. Bij het eindigen van zijn recht, kan hij wegnemen alle zoodanige door hem gestelde gebouwen of gemaakte beplantingen, waartoe hij, uit kracht der overeenkomst, niet gehouden was; doch hij is verplicht de schade te vergoeden, welke door dat wegnemen aan den grond mocht veroorzaakt zijn.
Niettemin heeft de grondeigenaar recht van terughouding op die voorwerpen, tot dat de erfpachter hem het verschuldigde volledig voldaan heeft.

Art. 8. De erfpachter is onbevoegd om van den grondeigenaar te vorderen dat hij de waarde betale van de gebouwen, werken, betimmeringen en beplantingen, hoe genaamd, welke eerstgemelde heeft gemaakt, en die zich bij het eindigen der erfpacht op den grond bevinden.

Art. 9. Hij draagt alle belastingen, welke op het erf zijn gelegd, het zij gewone, het zij buitengewone, het zij jaarlijkse, het zij dezulke die slechts eenmaal moeten worden betaald.

Art. 10. De verplichting om de erfpacht te voldoen is onsplitsbaar, blijvende ieder gedeelte van den in erfpacht uitgegeven grond voor de gehele pacht aansprakelijk.
De erfpachter kan bij parate executie tot de betaling worden genoodzaakt.

Art. 11. De erfpachter kan generlei vrijstelling van betaling der pacht vorderen, noch uit hoofde van vermindering, noch van het geheel ophouden des genots.
Zoo niettemin de erfpachter gedurende vijf achtereenvolgende jaren van het geheel genot is beroofd geweest, zal hem kwijtschelding verschuldigd zijn voor den tijd van zijn gemis.

Art. 12. Ter zake van elke overgang van het erfpachtrecht of van verdeling ener gemeenschap, is geen buitengewone uitkering daarvoor verschuldigd.

Art. 13. Bij het eindigen van het erfpachtrecht, heeft de eigenaar tegen den erfpachter een personele rechtsvordering tot vergoeding der kosten, schaden en interessen, veroorzaakt door nalatigheid en gebrek van onderhoud van het erf, en voor de rechten die de erfpachter door zijne schuld mocht hebben laten verjaren.

Art. 14. Wanneer het erfpachtrecht door het verloop des tijds is geëindigd, wordt hetzelve niet stilzwijgend vernieuwd, doch kan hetzelve bij voortduring blijven bestaan tot wederopzegging toe.

Art. 15. De erfpachter kan van zijn recht worden vervallen verklaard, ter zake van merkelijke aan het goed toegebrachte schade, of van het grovelijk misbruiken daarvan; onverminderd de rechtsvordering tot vergoeding van kosten, schaden en interessen.

Art. 16. De erfpachter zal de vervallenverklaring, uit hoofde van aan het goed toegebrachte schade of misbruik van genot, kunnen verhinderen, wanneer hij de zaken in haren vorige staat herstelt, en voor het vervolg voldoende verzekering geeft.

Art. 17. Alle de bij deze titel vastgestelde verordeningen zullen alleen plaats grijpen, voor zoo verre daarvan door de overeenkomsten der partijen niet is afgeweken, behoudens echter de bepalingen van artikel 2 hierboven.

Art. 18. Erfpachtrecht gaat op dezelfde wijze als het recht van opstal verloren.


 

Nog dit: 

Erfpacht vergeleken met andere rechtsfiguren

Het recht van erfpacht is een zakelijk recht.

Door het recht van erfpacht heeft men het volle genot van een onroerend goed toebehorend aan een eigenaar waarbij de erfpachter aan de eigenaar jaarlijks een vergoeding betaalt in geld of in natura (artikel 1 erfpachtwet). Erfpacht heeft zowel een volgrecht als een recht van voorrang.

De erfpachter mag in tegenstelling tot een vruchtgebruiker de bestemming wijzigen (net zoals de opstalhouder).

De erfpachthouder dient zich niet te gedragen als een goede huisvader, net zoals de opstalhouder en dit in tegenstelling tot de vruchtgebruiker.

Een erfpachter mag verhuren, pachtcontracten toestaan die evenwel zullen uitdoven samen met de erfpacht.

De erfpachter mag op zijn erfpacht gebouwen oprichten en hierop alle zakelijke rechten uitoefenen, mits een en ander beperkt blijft tot de duur van de erfpacht.

Een erfpachter mag een recht van opstal vestigen op het onroerend goed, mits dit recht van opstal ook eindigt samen met de erfpacht.

De rechten bij het einde van de erfpacht zijn totaal anders dan deze bij het einde van het opstalrecht.

De erfpachter heeft het recht om alle gebouwen te verwijderen op het einde van de erfpacht.

Laat hij de onroerende goederen staan, dan kan de erfpachter in tegenstelling tot de houder van het recht van opstal geen vergoeding vragen voor deze onroerende goederen.

Deze regel is van aanvullend recht hetgeen concreet betekent dat deze de openbare orde niet raakt de partijen hiervan bij overeenkomst kunnen afwijken.

Anders of bij vruchtgebruik heeft de erfpachter ook geen inventaris en borgstellingplicht.

 

Onderhoudsplicht en herstellingsplicht bij erfpacht.

De erfpachter dient het onroerend goed volledig te onderhouden en zowel de grote als de kleine herstellingen uit te voeren. De erfpachter dient de belastingen te betalen die op het erf worden gegeven.

De jaarlijkse vergoedingen in zake erfpacht wordt canon geheten.

Een vruchtgebruiker kan verplicht worden om een jaarlijkse vergoeding te betalen hetgeen absoluut niet gebruikelijk is maar hetgeen niet strijdig is met de wet.

Het vruchtgebruik kan gevestigd worden voor een bepaalde periode (voor rechtspersonen max. 30 jaar) voor natuurlijke personen meestal levenslang.

Het recht van opstal kan gevestigd worden voor een maximum duur van 50 jaar.

Erfpacht wordt gevestigd voor een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar.

De erfpacht is net zoals het opstalrecht niet verbonden aan het leven van de erfpachter. Het overlijden van de erfpachter of de ontbinding van de vennootschap die over het erfpacht beschikt, resulteert niet in het einde van de erfpacht.

De rechten van de erfpachter vallen dus in de nalatenschap van de rechtsopvolgers, dan wel in de te verdelen massai geval van faillissement.

De duurtijd van de erfpacht is net zoals deze van de opstalrechten van openbare orde.

In geval er een te lange duur werd overeengekomen zal er net zoals bij het recht van opstal een herkwalificatie zijn tot de maximumduur.

Indien er bij de erfpacht een te korte duur werd afgesproken zal deze niet leiden tot de nietigheid van de erfpacht maar wel tot de herleiding van de erfpacht tot de minimumduur.

Het recht van opstal kent geen vervallenverklaring wanneer er schade wordt toegebracht aan het onroerend goed. Dit is gans anders voor de erfpacht uit het recht van opstal alwaar een dergelijke vervallenverklaring wel kan worden uitgesproken.

Franse term: 
emphytéose of bail, emphytéotique
Nuttige tips: 

Over algemene, en vooral over bijzondere aspecten, betreffende erfpacht en opstal
in de context van
Burgerlijk recht
Fiscaal recht – directe belastingen (inkomsten/vennootschapsbelastingen …)
Fiscaal recht – indirecte belastingen (registratierechten, successierechten …)
Boekhoud–technieken
Mr. Jacques THIEBAUT VAN ROYEN
Dr. Ir. & Pmd. TEW

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/ErfpachtOpstal.pdf.

 

1. De inhoudsopgave . p. 2
2. De originele wettekst Erfpacht en Opstal anno 10 januari 1814 . p. 4
3. De vergelijkingstabel van de topics Erfpacht en Opstal . p. 8
4. De huidige wettekst Erfpacht en Opstal . p. 11
4.1. Een stamcel-wet . p. 11
4.2. Dit was én dit is nog steeds economie “avant la lettre” . p. 38
4.3. De teksten met daarbij de bijzondere aspecten . p. 39
5. Een publicatie over de economische achtergrond anno 1810-1836 . p. 60
6. De basic juridische benadering van Erfpacht en Opstal . p. 76
6.1. Een juridische ex cathedra benadering . p. 76
6.2. De inhoud van twee juridische boeken over Erfpacht, Opstal en Vruchtgebruik . p. 82
7. De basic boekhoudkundige benadering van Erfpacht en Opstal . p. 90
7.1. Een boekhoudkundige ex cathedra benadering . p. 90
7.2. Het bulletin 162/2 1991 van de Commissie voor Boekhoudkundige normen . p. 97
8. De toepassing van erfpacht in de praktijk . p. 103
8.1. Een FED-net-dossier van «Objectieve Verkoop van Erfpachtrecht» . p. 103
met daarin een voorbeeld van een op maat geschreven erfpachtovereenkomst . p. 114
8.2. Enkele voorbeelden uit een cursus van een notoir professor . p. 121
9. De bewijzen van toenemende interesse voor erfpacht . p. 129
10. En dan is er nog “verkoop op lijfrente” en “conventionele erfdienstbaarheden” . p. 140


Waarom “waarheid” en “werkelijkheid” steeds maar verder uit elkaar zullen liggen … ofte over de
NORMEN BIJ WAARDERING

in de XXI° eeuw
van onroerende goederen, geconcretiseerd op
«Hoe wordt de erfpachtvergoeding berekend … een wet uit 1814, toegepast in de 21° eeuw»

Deze tekst staat beschikbaar op www.FED-net.org/downloads/Waardering.pdf.

 

 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:15
Laatst aangepast op: zo, 27/05/2018 - 08:10

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.