-A +A

De beëindiging van een pachtovereenkomst in der minne

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Overeenkomstig artikel 14 lid 2 van de pachtwet kunnen partijen slechts een einde maken aan de lopende pacht op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter afgelegd op diens ondervraging.

Deze vormvoorwaarden strekken enkel tot bescherming van de particuliere belangen van de pachter. Aldus resulteert een miskenning van deze voorwaarden slechts tot relatieve nietigheid. Deze relatieve nietigheid kan zoals elke andere relatieve nietigheid uitdrukkelijk of stilzwjgend worden gedekt of bekrachtigd door de beschermde parti.

Beëindiging van de pacht wegens beëindiging van de landbouwexploitatie.

Het niet langer als boerende boer bedrijfsmatig exploiteren van een landbouwactiviteit is een reden tot ontbinding van de pachtovereenkomst (Cassatie, 23.12.1988, A. C. 1988-1989, 517).

De rechter kan hierbij verschillende criteria in beschouwing nemen waaronder het nettoresultaat van de uitbating van de landbouwstiel.

Zo kan een uitbating met een nettoresultaat van bijvoorbeeld slechts 1.500 euro niet aanzien worden als een landbouwactiviteit maar slechts als een hobby.

Het niet voorleggen van fiscale gegevens kan doen veronderstellen dat er geen inkomsten zijn uit de landbouwexploitatie dan wel een zeer laag inkomen uit de landbouwexploitatie.

Verdere aanwijzingen kunnen zijn dat de pachters niet meer wonen op het erf maar in een privéwoning die geen uitstaans meer heeft met het landbouwbedrijf en zij de plaats waar vroeger de hoeve stond in vervallen onbewoonbare staat hebben achtergelaten alwaar geen landbouwexploitatie meer te bespeuren valt.

Ook de afwezigheid van landbouwmachines is een aanwijzing in die richting.

De ouderdom van de pachter is op zichzelf geen rechtstreeks voldoende bewijs, doch kan een bijkomende indicatie uitmaken wanneer blijkt dat de betrokkenen reeds gepensioneerd zijn en een ver gevorderde leeftijd hebben bereikt.

Een pachter is verplicht om de gepachte goederen te exploiteren als boer, hetgeen betekent voorzien van dieren en materialen nodig voor een bedrijfsmatige exploitatie van een normaal landbouwbedrijf.

Het laten gebruik maken van de gronden door familieleden is een bijkomende indicatie dat de boerende boer gestopt is met boeren.

Een en ander brengt schade toe aan de verpachter door de onbeschikbaarheid van de betreffende percelen die een economisch belangrijke waarde hebben en waardoor het eigendom zijn beschikkingsrecht van de verpachter wordt beperkt.

Dergelijke tekortkomingen zijn voldoende ernstig om een gerechtelijke ontbinding van de pachtovereenkomst te bevelen.

De rechter kan de ontbinding van een pachtcontract uitspreken vanaf het instellen van de rechtsvordering of zelfs vroeger en de pachters veroordelen tot ontruiming.

Voor een toepassingsgeval zie Vredegerecht Zomergem, 13.05.2011, Tijdschrift van de Vrederechters, 2013, 5-6, pagina 258.

Overige rechtspraak:

• Rb. West-Vlaanderen (afd. Brugge) 9 november 2016, AR:15/2511/A, TBBH, 2018-4, 238

Samenvatting:

Pachter en verpachter kunnen in onderlinge overeenstemming een einde maken aan de lopende pacht (artikel 14, tweede lid Pachtwet). Vereist is wel dat hun akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter afgelegd op diens verzoek. De door artikel 14, tweede lid Pachtwet voorgeschreven vormvoorwaarden strekken enkel tot bescherming van de particuliere belangen van de pachter. Aldus resulteert een miskenning van deze voorwaarden slechts tot relatieve nietigheid. Deze relatieve nietigheid kan zoals elke andere relatieve nietigheid uitdrukkelijk of stilzwjgend worden gedekt of bekrachtigd door de beschermde partij.

Tekst vonnis

ll. Bijzonderste gegevens van de zaak

1. Het aangevochten vonnis

De eerste rechter oordeelde als volgt:

"Wijzende op tegenspraak.

Ontvangt de vordering en de tegenvordering. Verklaart de vordering gegrond in de volgende mate:

Zegt voor recht dat de gebruiksovereenkomst van 14 augustus 2010 betreffende het onroerend goed, nl. ho/plaats met aanhorigheden, alsmede 2 percelen bouw- en weiland er onmiddellijk aan palende, gelegen te (. .. },gekend zijnde thans of ooit geweest ten kadaster sectie E, nrs. 768A, 769 A en 761 E, groot 83 a 20 ca., beëindigd is door de geldige opzegging middels het aangetekend schrijven uitgaande van de raadsman van eiser van 1 oktober 2013, zodat verweerder het goed thans bezet zonder recht of titel.

Beveelt dat verweerder voormelde onroerende goederen dient te verlaten en te ontruimen, ter vrije en volle beschikking van eiser te stellen binnen de termijn zoals hierna bepaald.

Verleent verweerder een termijn van respijt voor de teruggave van voormelde goederen voor een periode van één jaar een aanvang nemend vanaf de datum van de betekening van onderhavig vonnis.

Bij gebreke alsdan na verloop van voormelde termijn, vrijwillig te voldoen aan de volledige vrijgave en teruggave aan eiser, machtigt eiser nu reeds om verweerder van en uit het bovenvermelde goed te drijven met al de zijnen, en met al wie en al wat zich daar zou kunnen bevinden, alsook om alle zich aldaar bevindende voorwerpen op de openbare weg te doen zetten, dit alles in de wettelijke pleegvormen, door de eerste daartoe aangezochte gerechtsdeurwaarder en desnoods met de hulp van de openbare macht.

Veroordeelt verweerder tot het betalen van een bezettingsvergoeding aan eiser van tien euro (€ 10,00) per dag vanaf de dag volgend op de einddatum van het verloop van voormelde termijn tot de dag der definitieve en volledige ontruiming.

Wijst de tegenvordering af als ongegrond.

Verwijst ieder van de partijen tot de helft van de kosten van huidig geding, gelet op de hoedanigheid en familiebanden van partijen:

aan de zijde van eiser als volgt te begroten volgens opgave:

rolrecht € 40,00

kosten plaatsopneming

€ 55,00

aan de zijde van verweerder niet dienende te worden begroot, gezien aan deze zijde geen kosten gevallen zijn. Compenseert de rechtsplegingsvergoedingen.

Wijst het meer gevorderde af als ongegrond.

Staat de voorlopige tenuitvoerlegging van huidig vonnis niet toe."

2. Standpunten van partijen in de beroepsprocedure

Appellant vordert het bestreden vonnis teniet te doen en opnieuw te oordelen als volgt:

- de hoofdvordering van geïntimeerde ongegrond te verklaren en de tegenvordering van appellant wel volstrekt gegrond.

Bijgevolg voor recht te zeggen dat appellant pachter is van de hoeve met bijhorigheden, alsmede 2 percelen bouw- en weiland er onmiddellijk aan palende, gelegen te ( ... ), kadastraal gekend onder sectie E, ms. 768A, 769 A en 761 E, groot 83 a ZO ca. en dit met ingang van 1 oktober 2007.

- geïntimeerde te veroordelen tot de kosten van beide aanleggen, zoals nader in de conclusie begroot.

Geïntimeerde vordert:

- het hoger beroep af te wijzen als ongegrond. Het bestreden vonnis te bevestigen.

- appellant te veroordelen tot de kosten van het hoger beroep, begroot op 1 440,00 euro rechtsplegingsvergoeding.

3. Feitelijke gegevens van de zaak

1. Partijen zijn broers,

Zij hebben nog 3 broers en 2 zussen.

2. Appellant pachtte destijds de volgende onroerende goederen van zijn ouders:

* een hoeve met aanhorigheden, met medegaande percelen landbouwgrond, gelegen te Lichtervelde, Kortemarkstraat 130 en Kwakkelhoek., kadastraal gekend onder sectie E, nrs. 771, 706/a, 707/a, 709/d, 710/b, 712,717,718,719,721, 759/a, 766, 767, 768A, 769 A, 772/a, 713, 714, 720/a, 773/a, 761/e, 770, 711/k, 716/b, 715/c, met een oppervlakte van 9 ha 63 a 36ca;

* een perceel landbouwgrond gelegen te Torhout, Zwarte Gat, ten kadaster gekend onder derde afdeling, sectie F, ms. 653/f en 656/f, met een oppervlakte van 6a 23 ca.

3. Bij notariële akte van 29 januari 1999, verleden door notaris Johan De Cuman, heeft appellant verzaakt aan zijn pachtrechten op alle voormelde onroerende goederen, om deze "te vrije beschikking te stellen van de eigenaars of hun rechtverkrijgenden vanaf een oktober twee duizend en zeven"

4. Na het overlijden van de moeder van partijen, heeft hun vader - met het doel om "zoveel mogelijk alle moeilijkheden onder zijn kinderen te vermijden nopens zijn onroerende goederen" - bij notariële akte van 30 mei 2005, verleden voor notaris Johan De Cuman, volgende regeling getroffen:

* schenking aan geïntimeerde van de naakte eigendom van de hoeve met aanhorigheden, alsmede 2 percelen bouw- en weiland er onmiddellijk aan palende, kadastraal gekend onder sectie E, ms. 768/ A, 769/ A en 761/E, groot 83 a ZO ca.; Als voorwaarde werd bepaald dat geïntimeerde wegens overbedeling de som van 65 714,29 euro diende te betalen aan zijn medegerechtigde broers en zussen;

* schenking van de percelen gekend onder sectie E, nummers 709/d, 710/b, 712, 717, 718, 719, 721, 759/a, 766, 767, 772/a, 713, 714, 720/a, 773/a, 770, 711/k, 716/b en 715/c, met een oppervlakte van 6ha 84 a ZO ca, In onverdeeldheid aan P.F. en P.P.

Als voorwaarde werd bepaald dat zij wegens overbedeling elk de som van 35 714,29 euro dienden te betalen aan hun medegerechtigde broers en zussen.

In deze akte werd verder onder meer opgenomen:

"Voor zoveel als nodig bekrachtigt de. eer PP nogmaals de verzaking aan het recht van voorkoop en aan het recht om dit aan een derde over te dragen, alsook de verzaking aan zijn pachtrechten met betrekking tot voorschreven goederen, zoals vastgesteld in de akte verleden voor de ondergetekende notaris op negentwintig januari negentienhonderd negenennegentig, zodat hij voormelde goederen ter vrije beschikking zal stellen van de nieuwe eigenaars, uiterlijk te rekenen vanaf een oktober tweeduizend en zeven."

( ... )

7. Appellant heeft de vergoeding van 250,00 euro per maand die hij verschuldigd was krachtens de overeenkomst van 9 juli 2007, tot en met 4 augustus 2010 betaald middels een doorlopende opdracht.

8. Bij brief van 30 september 2013 heeft de raadsman van geïntimeerde aan appellant meegedeeld dat een einde werd gesteld aan het gebruik, dat aldus zou eindigen per 1 januari 2014. Appellant werd verzocht tegen uiterlijk 10 oktober schriftelijk te bevestigen dat hij instemde met de opzeg.

De brief werd niet beantwoord.

Wel stortte appellant op 23 oktober 2013 de som van 350,00 euro op de rekening van geïntimeerde.

Bij brief van de raadsman van geïntimeerde van 12 november 2013 werd appellant daarover aangeschreven als volgt:

"Ik verwijs naar mijn aangetekend schrijven van 30/09 jl., waarop ik niet het gevraagde antwoord heb gekregen. Integendeel hebt u op 24/10 jl. zomaar een som van € 350 gestort op de rekening van mijn mandant, met als vermelding 'huur hoeve' terwijl u helemaal geen huurder bent, maar een gebruiker-bezetter, conform de overeenkomst van 14/08/2010.

(. .. )"

Appellant heeft deze brief niet beantwoord of betwist. Appellant bleef wel verder - en tot op heden - de som van 350,00 euro per maand overschrijven naar de rekening van geïntimeerde.

9. Bij brief van 10 november 2013 verzocht de raadsman van geïntimeerde aan de eerste rechter om appellant op te roepen in verzoening, met het oog op het "vermijden dat er problemen komen en dat hij op 1 januari a.s. stappen zou dienen te zetten om zijn broer gedwongen uit te zetten".

Bij brief van de raadsman van appellant van 30 november 2013 werd aan de Vrederechter meegedeeld dat op de verzoeningszitting van 3 december 2013 "een p.-v. van niet-verzoening kan worden opgemaakt". Daartoe werd verwezen naar de pachtrechten van appellant.

Op de verzoeningszitting van 3 december 2013 kon aldus geen akkoord worden bereikt.

10. Op 14 januari 2014 werd door partijen een verzoekschrift tot vrijwillige verschijning neergelegd ter griffie van de eerste rechter.

11. Bij tussenvonnis van 10 juni 2014 werd het persoonlijk verhoor van partijen bevolen.

In het proces-verbaal van persoonlijke verschijning van 2 oktober 2014 werd genoteerd:

"PD. verklaart:

Bij de minnelijke verdeling (in 2005) ben ik de lwfplaats toebedeeld gekregen; mijn broer PF. wou ze zelf niet.

Ik ben 50 Jaar en wens thans mijn eigendom ter beschikking te hebben voor mijn drie kinderen.

Eigenlijk diende mijn broer reeds het hof te verlaten in 2007 doch uit menselijke overwegingen werd een gebruiksovereenkomst opgemaakt zodat vader die daar ook woonde op de ho/plaats zou kunnen blijven. Na diens overlijden heb ik verder nog geduld gehad en een bijkomende periode gegund teneinde hem in staat te stellen een andere woonplaats te vinden.

Mijn broer baat de boerderij niet meer daadwerkelijk uit

Ik merk tevens op dat het aanpalend land door derden gebruikt wordt. Ik heb heb zelf gezien dat het land bemest werd door derden.

De ho/plaats wordt trouwens niet onderhouden en ligt er verwaarloosd bij.

PF verklaart:

Na mijn schooltijd heb ik het bedrijf van mijn ouders overgenomen (materiaal, beesten en de hofstede erbij). Ik had ook pacht op al het bijhorend land.

Bij akte verleden voor notaris DE CUMAN heb ik 1999 mijn voorkooprecht afgestaan en aan de pacht verzaakt vanaf 1 oktober 2007.

In 2005 is de verdeling doorgegaan en werd de ho/plaats toebedeeld aan mijn broer. Ik woonde samen met vader op de boerderij en in 2007 werd een gebruiksovereenkomst opgemaakt zodat vader kon blijven wonen op de ho/plaats. Ik ben ook pachter van 7 ha land en 3 ha weide;

Op het kwestig land worden inderdaad vruchten (thans bloemkolen) geteeld door derden. Het betreft een cluituurkontrakt. Ik leg zelf het land klaar.

Ik heb sinds mijn schooltijd nooit anders gewerkt dan op de boerderij en zie mij dan ook niet onmiddellijk ander werk doen."

Na de partijen te hebben gehoord, werd - in akkoord met de partijen - beslist tot een plaatsopneming.

In het proces-verbaal van plaatsopneming van 6 november 2014 werd genoteerd:

"Samen met voornoemd en alsook PP, andere broer van verweerder, maken wij een rondgang op het erf en aanpalende landerijen.

Tijdens deze rondgang dienen wij reeds van bij de aanvang vast te stellen dat het goed niet op degelijke wijze wordt onderhouden.

Wij dienen evenwel ook vast te stellen dat naar ons bezoek toe verweerder inspanningen heeft geleverd om één en ander op te ruimen en het landbouwmateriaal goed zichtbaar op te stellen.

Wij stellen tevens vast dat verweerder een hondenliefhebber is. Overval bevinden zich hondenrennen en ook in de stallen vertoeven veel honden (vooral Dalmatiens en Jack-Russels). Teneinde een duidelijk beeld te hebben van de toestand van ho/plaats en landerijen worden van de plaatselijkheden telkens foto's gemaakt die als bijlagen aan huidig proces-verbaal worden gehecht.

Verweerder verschaft op ons verzoek ons enige uitleg over één en ander gedurende onze tocht.

Zo vernemen wij dat:

- de koe die zich in een weide dicht bij de ho/plaats bevindt van een andere boer is en daarvoor een vergoeding wordt betaald van 25 BEF per dag; regelmatig zouden er meer koeien ( 1 0 a 11) van een andere boer (D.) op nog een andere weide staan aan dezelfde voorwaarden;

- de balen gestapeld naast de schuur op de ho/plaats gras bevatten (derde snee) en zullen verkocht worden aan derden;

- de mais die op het veld stond (waarvan nu nog de stoppels zichtbaar zijn) verkocht werd aan een andere boer en door tussenkomst van een loonwerker er thans gras zal ingezaaid worden;

op verder gelegen percelen bloemkolen stonden die nu reeds weg zijn en er op ongeveer 1 ha 10 selder stond, beiden van

"G.";

- het hooi dat ingepakt staat op de landerijen langs de dreef ook voor de verkoop is;

- er een 100-tal varkens gekweekt worden op mondeling kontrakt met "Voeders V." waarbij door beide partijen een einde kan gemaakt worden op eenvoudig woord; verweerder verzorgt ze.

Vervolgens voeren wij een gesprek met alle aanwezigen in de leefkamer van de boerderij. Ook in deze plaats dienen wij vast te stellen dat geen recent onderhoud werd uitgevoerd. De raadsman van eisende partij benadrukt dat verweerder reeds jaren geleden de belofte heeft gemaakt om de ho/plaats en landerijen te verlaten.

Er wordt tevens verwezen naar de welwillendheid die vertoond werd om uitstel te dulden in functie van hun vader die ook op het hof woonde en nadien uit louter menselijke redenen verweerder ook nog enig uitstel werd gegund om de boerderij te verlaten.

Eiser stelt reeds zoveel geduld aan de dag te hebben gelegd en thans gebruik wil maken van zijn eigendom en er een buitenverblijf wil van maken.

Het doet hem ook leed te zien hoe gans het eigendom verwaarloosd wordt.

Er wordt aangedrongen op een definitieve regeling waarbij verweerder zich tegen een vaste datum zou verbinden om het goed te verlaten er rekening mee houdend dat hij een nieuw onderdak dient te vinden en werkgelegenheid. Verweerder vertoont geen enkele bereidheid tot het verlaten van de ho/plaats en stelt geen vooruitzicht te hebben op werk gezien hij nooit iets anders heeft gedaan dan werk op de boerderij. Eventueel werk bij een andere broer in een tuinbedrijf bestempelt hij als te lastig."

12. Bij vonnis van 23 juni 2015 oordeelde de eerste rechter zoals hoger uiteengezet.

III. Beoordeling

1. De procedure

Het aangevochten vonnis dateert van 23 juni 2015 en werd blijkens de verklaringen van partijen op de zitting van 12 oktober 2016, niet betekend.

Het hoger beroep, ingesteld bij verzoekschrift neergelegd ter griffie op 12 augustus 2015 is dan ook tijdig conform artikel 1051 Ger.W.

Geïntimeerde heeft niet geconcludeerd tot de onontvankelijkheid van het ingestelde hoger beroep. De Rechtbank stelt vast dat zich geen middel van onontvankelijkheid aandient dat ambtshalve moet worden opgeworpen.

Het hoger beroep werd tevens op regelmatige wijze ingesteld en appellanten hebben belang en hoedanigheid om dit rechtsmiddel aan te wenden.

Het ingestelde hoger beroep is dan ook ontvankelijk.

2. De grond van de zaak

2.0. Voorafgaandelijk

De rechtbank behoudt de indeling van de conclusie voor appellant en aldus ook de door appellant aangehaalde middelen, daarbij de vraag onverlet latend of daadwerkelijk sprake is van afzonderlijke middelen.

2. 7. Eerste middel: na de notariële akte pachtbeëindiging hebben partijen een nieuwe pachtovereenkomst afgesloten

1. Om de redenen nader aangehaald in zijn conclusie, zet appellant uiteen dat de op 9 juli 2007 tussen partijen afgesloten overeenkomst een (nieuwe) pachtovereenkomst is. Geïntimeerde betwist dit standpunt, daarbij in hoofdzaak verwijzend naar de duidelijke intentie van partijen om geen pachtcontract tot stand te brengen.

2. Overeenkomstig artikel 1, eerste lid, 1 ° Pachtwet zijn de bepalingen van deze wet van toepassing op de pacht van onroerende goederen die, hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen de partijen in de loop van de pachttijd, hoofdzakelijk gebruikt worden in een landbouwbedrijf.

Aangezien de pachtovereenkomst een consensueel contract is, moet er tussen de partijen een akkoord bestaan over de vereisten die voormeld artikel 1 stelt voor de toepassing van de bepalingen van de Pachtwet op de overeenkomst van verhuring van onroerende goederen.

3. De op 9 juli 2007 tussen partijen afgesloten overeenkomst strekt tot (de mogelijkheid tot) gebruik van de nader omschreven percelen, in het landbouwbedrijf van appellant, dit tegen betaling van een prijs. Er is geen betwisting dat appellant deze percelen van in den beginne ook effectief (hoofdzakelijk) heeft gebruikt in zijn landbouwbedrijf. Aangezien aldus vast staat dat de contractspartijen voorafgaandelijk akkoord waren omtrent alle wezenlijke bestanddelen van een pacht, is sprake van een pachtcontract waarop de dwingende bepalingen van de Pachtwet van toepassing zijn.

Anders dan geïntimeerde meent, is voor de toepassing van de Pachtwet niet bijkomend vereist dat er tussen de partijen ook wilsovereenstemming bestond over deze toepassing.

In de voormelde omstandigheden konden de partijen de toepassing van de pachtwet niet verhinderen door de loutere vermelding in het contract dat zij niet de intentie hadden om een pachtovereenkomst af te sluiten.

Het hoger beroep op dit punt is gegrond,

2.2. Tweede middel; het overlijden van de vader van partijen kan om meer dan één reden onmogelijk het einde betekenen van de zgn. "gebruiksovereenkomst"

In de pachtwet is - dwingend - bepaald op welke wijze een pachtovereenkomst een einde kan nemen.

Een in het pachtcontract opgenomen clausule tot beëindiging van rechtswege van de pacht, is wettelijk niet voorzien en kon aldus niet op rechtsgeldige wijze overeengekomen worden.

De pachtovereenkomst van 9 juli 2007 is bijgevolg niet 'van rechtswege' beëindigd door het overlijden van de vader van partijen.

Het hoger beroep op dit punt is gegrond.

Louter volledigheidshalve, wordt vastgesteld dat het overlijden ook in werkelijkheid geen einde heeft gesteld aan de pacht. Waar de vader van partijen is overleden op 3 juli 2010, is appellant de gronden en de hoeve blijven gebruiken en heeft hij ook de maand nadien - zonder enig protest of enige opmerking van geïntimeerde - de overeengekomen prijs nog betaald.

2.3. Derde middel: een bestaande pachtovereenkomst kan in de loop van haar uitvoering niet zomaar vervangen worden door een andere onderhandse gebruiksovereenkomst ter bede

1. Appellant zet uiteen dat de overeenkomst van 14 augustus 2010 niet op rechtsgeldige wijze een einde heeft kunnen maken aan de pachtovereenkomst van 9 juli 2007.

"Voor zoveel als nodig" roept appellant de nietigheid in van deze overeenkomst.

2. Geïntimeerde heeft in zijn conclusie enkel en alleen verweer gevoerd vanuit de premisse dat de op 9 juli 2007 afgesloten overeenkomst geen pachtovereenkomst is.

Op de zitting van 12 oktober 2016 heeft de rechtbank aan geïntimeerde de vraag gesteld wat zijn verweer is voor het geval de rechtbank zou beslissen dat deze overeenkomst wel een pachtovereenkomst is.

Geïntimeerde heeft daarop uiteengezet dat hij in dat geval van oordeel is dat de navolgende overeenkomst van 14 augustus 2010 op relatief nietige wijze een einde heeft gesteld aan deze pacht (wegens niet conform met artikel 14, tweede lid Pachtwet), maar dat deze relatieve nietigheid door appellant werd gedekt (zie het zittingsblad).

3. Overeenkomstig de dwingende bepaling van artikel 14, tweede lid Pachtwet kunnen de partijen in onderlinge overeenstemming een einde maken aan de lopende pacht op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter afgelegd op diens ondervraging.

De door artikel 14, tweede lid Pachtwet voorgeschreven vormvoorwaarden strekken enkel tot bescherming van de (private belangen van de) pachter. Een miskenning van deze voorwaarden leidt aldus slechts tot relatieve nietigheid. Een relatieve nietigheid kan worden evenwel worden gedekt/bekrachtigd door de beschermde partij, hetgeen zowel uitdrukkelijk (in een akte) kan, als stilzwijgend.

Bij gebreke van een akte van bevestiging of bekrachtiging, is het voldoende dat de verbintenis vrijwillig is uitgevoerd na de tijd, waarop zij op geldige wijze bevestigd of bekrachtigd kon worden (artikel 1338, tweede lid BW),

Een stilzwijgende bevestiging kan niet enkel blijken uit de gedeeltelijke of volledige uitvoering van de rechtshandeling, maar ook uit elk feit dat met zekerheid laat blijken dat een partij de nietigheid wou bevestigen of eraan verzaakte om ze in te roepen.

Opdat sprake zou zijn van een geldige bevestiging, moet aan de volgende voorwaarden voldaan zijn (zie Roodhooft, ].,'Nietigheid', in Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, 11.4-105):

* de wil om te bevestigen is vrij en met andere woorden niet aangetast door een gebrek;

* diegene die bevestigt mag niet meer onder invloed staan van het gebrek waarmee de overeenkomst was behept;

* de bevestiging dient met volle kennis van zaken te gebeuren. Diegene die bevestigt moet op de hoogte zijn van het gebrek en moet de intentie hebben om dit gebrek te dekken;

* de wil om te bevestigen moet zeker zijn; er mag geen enkele twijfel over bestaan.

4. Diegene die beweert dat sprake is van bevestiging moet het bewijs hiervan leveren, hetgeen kan met alle middelen van recht (zie R.P.D.B., Contrat et obligation en général, p. 32, nr. 461 en p. 33 nr. 464).

S. Op grond van de volgende feiten en gegevens staat vast dat de partijen met de overeenkomst van 14 augustus 2010 op rechtsgeldige, minnelijke wijze een einde hebben gesteld aan de lopende pacht, nu appellant de relatieve nietigheid waarmee deze beëindiging was behept stilzwijgend heeft gedekt/bekrachtigd:

appellant heeft onmiddellijk en gedurende meer dan 3 jaar, vrijwillig uitvoering gegeven aan deze (pachtbeëindigende) overeenkomst. Na het afsluiten ervan is appellant immers onmiddellijk gestopt met het betalen van de in de overeenkomst van 9 juli 2007 vastgelegde (pacht)prijs (zie ook verder).

Deze jarenlange, voorbehoudsoze uitvoering bewijst meer dan afdoende de intentie om het gebrek te dekken.

bij de vrijwillige, jarenlange uitvoering van de overeenkomst stond appellant niet meer 'onder invloed van het gebrek'; in hoofde van appellant wordt geen gebrek in zijn wil om de relatieve nietigheid te bevestigen, aangevoerd, laat staan bewezen;

appellant wist, ook al voorafgaand aan het opmaken van de overeenkomst van 14 augustus 2010, onbetwistbaar dat het akkoord tot minnelijke beëindiging van een pachtovereenkomst in principe dient te worden vastgesteld bij authentieke akte of bij een verklaring voor de vrederechter afgelegd op diens ondervraging.

Appellant had immers al in 2005 een dergelijke pachtbeëindiging opgemaakt.

Bovendien wordt iedereen geacht de wet te kennen.

Dat appellant drie jaar later, en meer bepaald na ontvangst van de opzegbrief, gewag maakte van het bestaan van een huur/pacht en opnieuw is beginnen betalen, doet aan hetgeen voorafgaat niet in het minst afbreuk.

6. Het middel wordt afgewezen als ongegrond.

2.4. Vierde middel: de eerste rechter heeft ook duidelijk artikel 3.2° Pachtwet miskend

1. Appellant betwist onder deze grief dat de eerste rechter zich op de overeenkomst van 14 augustus 2010 kon steunen bij de beoordeling van het geschil.

Volgens appellant bleef de verhouding tussen partijen beheerst door de pachtovereenkomst van 9 juli 2007, nu daaraan niet op rechtsgeldige wijze een einde was gesteld.

2. Gelet op hetgeen hoger reeds werd beslist, is het hoger beroep op dit punt ongegrond.

2.5. Vijfde middel: er is absoluut geen sprake van een gratis gebruik, doch wel van pacht

1. Appellant zet daartoe uiteen dat hij "na augustus 2010 verder een vergoeding heeft moeten betalen en wel van 350,00€/maand".

Appellant kan hoegenaamd niet worden gevolgd.

Uit de door hemzelf voorgelegde stukken blijkt immers dat de in de overeenkomst van 9 juli 2007 overeengekomen prijs van 250,00 euro per maand van in den beginne werd betaald middels een bestendige opdracht en dit tot en met 4 augustus 2010.

Voor de periode van 4 augustus 2010 tot 23 oktober 2013 ligt geen enkel bewijs (of zelfs maar aanwijzing) van betaling voor.

Appellant heeft de betalingen middels een bestendige opdracht (ditmaal van 350,00 euro per maand) hervat vanaf 23 oktober 2013, dit is onmiddellijk na ontvangst van de opzegbrief (zie ook hoger).

Dat appellant steeds minstens de oorspronkelijke pachtprijs is blijven betalen, wordt met andere woorden niet bewezen.

2. Anders dan appellant meent, is het gebruik krachtens de overeenkomst van 14 augustus 2010 niet volstrekt gratis.

In artikel 3 werd immers bepaald dat de nutsvoorzieningen (zowel huurgelden als verbruik) en alle belastingen die betrekking hebben op de onroerende goederen, dienden betaald te worden door appellant.

De enkele tenlastelegging van de kosten verbonden aan de gebruikte onroerende goederen, maakt evenwel nog niet dat sprake is van een pachtprijs of van een pacht.

De overeenkomst van 14 augustus 2010 is - in acht genomen zowel het gebrek aan pachtprijs als de oorzaak van deze overeenkomst (zie verder) - een bezetting ter bede.

3. De aard en draagwijdte van overeenkomsten die appellant voor andere percelen grond heeft afgesloten met zijn andere broers en zusters hebben voor de beoordeling van huidig geschil absoluut geen enkele relevantie.

4. Het hoger beroep op dit punt is ongegrond.

2.6. Zesde middel: wetsontduiking

Blijkens de omschrijving van het negende middel, slaat dit middel enkel op de overeenkomst van 9 juli 2007. Aangezien hoger reeds werd geoordeeld dat de overeenkomst van 9 juli 2007 een pacht uitmaakt, dient het middel niet onderzocht of beantwoord te worden.

2.7. Zevende middel: appellant heeft altijd een gebruiksvergoeding moeten betalen

1. Appellant beweert dat hij na augustus 2010 verder een gebruiksvergoeding van 350,00 euro per maand heeft betaald, dit in baar geld.

Enig bewijs legt appellant evenwel niet voor.

Deze beweerde betaling in baar geld wordt dan ook niet aangenomen.

2. Appellant bewijst enkel dat hij onmiddellijk na ontvangst van de opzegbrief, zijn eerdere aangewende methode van betaling, met name door middel van een bestendige opdracht, heeft hervat.

Appellant kan uit deze betaling geen enkel argument putten: - de vaststelling dat appellant geen bewijs van betaling kan voorleggen voor de eerste drie jaar na de aanvang van de overeenkomst van 14 augustus 2010, bewijst ten genoege van recht dat geen pachtprijs verschuldigd was en de overeenkomst werd uitgevoerd zoals ze omschreven werd, met name als een bezetting ter bede waarvoor geen vergoeding verschuldigd is (behoudens de nader omschreven kosten); - geïntimeerde heeft onmiddellijk na ontvangst van de betaling, middels een brief van zijn raadsman gewezen op het onverschuldigd karakter van de betaling omwille van het statuut van appellant als gebruiker-bezetter.

Dat appellant - zonder enige betwisting van deze brief en na in kennis te zijn gesteld van het onverschuldigd karakter van zijn betaling - verder is blijven betalen, verschaft hem geen enkel recht.

Evenmin kan appellant enig recht putten uit het feit dat geintimeerde deze gelden niet spontaan heeft teruggestort.

3. Het middel wordt afgewezen als ongegrond.

2.8. Achtste middel: juridisch totaal niet relevante overwegingen van de eerste rechter bij de beoordeling van de thans voorliggende vorderingen

Dit middel behoeft geen antwoord, gelet op hetgeen hoger reeds werd beslist.

2.9. Negende middel: nietigheid van de tweede gebruiksovereenkomst: wetsontduiking

1. Appellant heeft tot staving van dit middel verwezen naar hetgeen onder zijn vijfde en zesde middel werd uiteengezet. Alleen de argumenten die onder deze middelen nog niet werden beantwoord, worden hier besproken.

2. Appellant zet uiteen dat de rechtbank niet gebonden is door de kwalificatie die de partijen aan de overeenkomst hebben gegeven en de rechtbank steeds kan nagaan "of partijen toch geen pacht hebben afgesloten, doch deze pacht een andere benaming hebben gegeven om de dwingende bepalingen van de pachtwet te omzeilen".

Met het aldus omschreven middel beroept appellant zich niet op wetsontduiking, maar op veinzing.

2. 1. Veinzing impliceert het bestaan van twee gelijktijdige overeenkomsten, de ene openlijk, en de andere geheim, zijnde de tegenbrief, waardoor naar gelang van de intentie van de partijen, ofwel de zichtbare overeenkomst wordt tenietgedaan, ofwel de aard of sommige gevolgen ervan worden gewijzigd (vgl. Cass., 27 september 2012, C.11.0322.F).

2.2. Van veinzing is geen sprake.

Appellant bewijst immers niet in het minst het bestaan van een tweede, geheime overeenkomst tussen partijen waardoor de overeenkomst van 14 augustus 2010 wordt tenietgedaan, ofwel de aard of sommige gevolgen ervan worden gewijzigd. Wel integendeel.

Aan de hand van de voorliggende stukken en conclusies komt immers vast te staan dat partijen alle rechtsgevolgen van de (openlijk afgesloten) overeenkomst hebben aanvaard.

3. Appellant zet uiteen dat er in voorliggend geval geen specifieke redengeving bestond voor het afsluiten van een bezetting ter bede.

Appellant kan niet worden bijgetreden.

Naar aanleiding van de persoonlijke verschijning van partijen heeft appellant immers uitdrukkelijk verklaard en bevestigd dat de oorzaak van de initiële overeenkomst van 9 juli 2007 wel degelijk bestond in de wil om de vader van partijen te laten wonen op de hoeve (" ... werd een gebruiksovereenkomst opgemaakt zodat vader kon blijven wonen op de ho/plaats").

Aan de hand van de ganse historiek van 'gebruik' (aanvankelijk onder de vorm van pacht) en verdeling, zoals hoger geschetst onder de hoofding 'Feitelijke gegevens van de zaak', blijken wel degelijk specifieke omstandigheden. Appellant bewijst, rekening houdend met deze gegevens, absoluut niet dat sprake was van wetsontduiking.

4. Dat er in de praktijk niets is veranderd na het afsluiten van de overeenkomst van 14 augustus 2010 en te allen tijde 250,00 euro, later 350,00 euro werd betaald, wordt niet bewezen (zie hoger).

2.10. Tiende middel: tegeneis tot erkenning van pachtrecht in hoofde van conc/uant is wel gegrond

Gelet op wat voorafgaat, wordt dit middel afgewezen als ongegrond.

De rechtbank is zij het deels op andere gronden - tot hetzelfde oordeel gekomen als de eerste rechter.

Het eerste vonnis wordt - met aanvulling dan wel verbetering van de gronden waarop het berust bevestigd.

Het hoger beroep wordt afgewezen als ongegrond.

( ... )

OM DEZE REDENEN

BESLIST DE RECHTBANK ALS VOLGT

In graad van hoger beroep en op tegenspraak.

Verklaart het hoger beroep ingesteld door appellant ontvankelijk, doch wijst het af als ongegrond.

Bevestigt de in beschikkend gedeelte van het aangevochten vonnis vermelde beslissingen, met verbetering dan wel aanvulling van de gronden waarop deze berusten.

( ... )
 

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 25/12/2013 - 17:40
Laatst aangepast op: zo, 10/06/2018 - 20:38

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.