-A +A

Bod op onroerend goed is niet bindend zonder kennis van bodemattest

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

Een bod op een onroerend goed is niet bindend zonder kennisname van het bodemattest.

Wij bespreken deze materie aan de hand van een arrest van het hof van beroep te Gent van 20 maart 2009:

uittreksel

"Het bod van D.G. is summier gemotiveerd en niets wijst erop dat in deze summiere motivering een of ander van minder belang zou zijn en derhalve niet essentieel met het oog op het eventueel sluiten van een koop- verkoop met betrekking tot het onroerend goed in kwestie.

Hoe dan ook heeft D.G. met het in zijn summier gemotiveerde bod vervatte “N.B. Goedgekeurd bodemattest wordt bij compromis meegeleverd.” duidelijk aangemerkt en laten verstaan dat voor hem geen sprake kon zijn van het sluiten van een koop- verkoop en het ondertekenen van een verkoopscompromis zonder dat een goedgekeurd bodemattest zou voorliggen.

Terecht beroept D.G. zich in die zin ook op art. 36 en 37 van het Bodemsaneringdecreet van 22 februari 1995; de essentie betracht door deze regelgevende bepalingen is steeds te beletten dat de verwerver (koper) definitief verbonden zou kunnen zijn vooraleer hij op de hoogte is van de inhoud van het bodemattest.

Deze bepalingen betrachten de verwerver toe te laten om met kennis van zaken te onderhandelen over een eventuele overdracht, hem toe te laten met volledige kennis van zaken zijn keuze tot contracteren te vormen.

D.G. wijst erop dat op het ogenblik dat de consorten V.-B. hun akkoord met zijn bod lieten kennen hij nog niets wist met betrekking tot de bodemgesteldheid, meer specifiek met betrekking tot de exacte vervuiling van de grond in kwestie: hij kon misschien zien dat er daar een garage met werkplaats voor autoherstelling was (geweest) maar stelt niet te weten dat het hier om historisch sinds decennia verontreinigde risicogrond ging, waar er een overschrijding is van 120 % van de achtergrondwaarde op bepaalde plaatsen voor lood, nikkel, zink en minerale olie, zonder dat er reeds sprake is van overschrijding van de 80 % -waarde van de bodemsaneringnorm type II en uiteraard zonder dat er sprake is van overschrijding van de bodemsaneringnorm type III (cf. de bevindingen van het als stuk overgelegd OBO en van de verstrekte bodemattesten).

Er is niet aangetoond, laat staan ook maar aannemelijk gemaakt dat op het ogenblik van het bod of bij de voorgehouden aanvaarding ervan door de consorten V.-B., D.G. van een en ander reeds kennis zou hebben gehad want er waren alsdan nog geen (goedgekeurde) bodemattesten met betrekking tot de grond in kwestie, ook het meldingsformulier voor overdracht van risicogronden was nog niet eens verstuurd aan OVAM.
Het Bodemsaneringdecreet legt bovendien de last van het (tijdig) bekomen en nakomen van dit alles op de verkoper die zijn vervuilde grond wenst over te dragen.

Wanneer D.G. vervolgens naderhand van een en ander wél op de hoogte kwam en er hem bodemattesten werden overgemaakt besliste hij om zich toch niet (definitief) als koper van deze vervuilde grond te verbinden.

Dit is zijn goed recht: hij had blijkbaar plannen om op de grond in kwestie een appartementsgebouw op te richten, wat derhalve een bestemmingswijziging van de grond zou inhouden van garage/autoherstellingen naar woonfunctie.

Hij wenste in alle geval op geen enkel ogenblik ooit zelf opgezadeld te zitten met de last van op zijn minst een oriënterend bodemonderzoek evenals van de aangifteprocedure in verband met risicogrond bij OVAM indien hij op zijn beurt, al dan niet na het bouwen van een appartementsgebouw, de grond of gedeelten ervan zou verkopen aan nieuwe eigenaars.

Het feit dat D.G. in deze omstandigheden en nadat hij op de hoogte kwam van de toestand van de bodemgesteldheid ter zake vervuiling zich niet (meer) definitief wou verbinden maakt in zijnen hoofde geen fout uit en impliceert geen rechtsmisbruik of het uitoefenen van zijn recht op een wijze die kennelijk de grenzen zou overschrijden van de rechtsuitoefening door een normaal en zorgvuldig, redelijk koper, in dezelfde omstandigheden geplaatst.

Er is uiteindelijk geen koop- verkoop definitief afgesloten tussen partijen en derhalve is er geen reden om deze te ontbinden in wiens nadeel ook.

Gelet op het vorenstaande kan het D.G. niet ten kwade worden geduid van op de inleidingzitting van de betrokken zaak in de eerste aanleg niet akkoord te willen gaan met de door de consorten V.-B. voorgestelde ontbinding van de koop- verkoop ten laste van wie het behoort.

Van zodra D.G. kennis van zaken had nopens de werkelijke bodemgesteldheid ter zake vervuiling van de grond in kwestie, heeft hij op geen enkel ogenblik meer te verstaan gegeven dat hij nog verder aanspraak maakte als koper op de grond in kwestie; hij heeft de verkoop door de consorten V.-B. van de grond in kwestie aan een andere koper op geen enkel ogenblik nog in de weg gestaan.

Er kan dienvolgens niet worden besloten dat D.G. wegens enig handelen, fout of tekortkoming schade zou hebben berokkend aan de consorten V.-B..

Over de in alle geval louter subsidiair gestelde tegenvordering van D.G., strekkende tot ontbinding lastens de consorten V.-B. met schadevergoeding, voor het geval tot een geldig gesloten koop-verkoop zou worden beslist, wat te dezen niet het geval is, dient bijgevolg te dezen niet te worden geoordeeld door het hof."

 

• Hof van Beroep Gent op 20 maart 2009 (integraal arrest)

In de zaak van:
D. G. H.,
wonende te

appellant,
tegen:

1. V. J.-M. M., , ingeschreven met KBO-nummer ,
en zijn echtgenote
2. B. C., ,
wonende te

geïntimeerden,
eisers in gedwongen tussenkomst en gemeenverklaring,

eveneens inzake:

1.) ’t K. I.,
wonende te

appellante bij conclusie,

2.) BUDGET PLUS B.V.B.A.,
met maatschappelijke zetel te 8930 MENEN, Rijselstraat 68, ingeschreven met KBO-nummer 0457.180.103,

gedaagde tot gedwongen tussenkomst en gemeenverklaring
(dagvaarding in tussenkomst en gemeenverklaring op verzoek van geïntimeerden voormeld neergelegd ter griffie d.d. 26.02.2007)
velt het Hof het volgend arrest:
Het hof heeft kennis genomen van het bestreden vonnis van 28 februari 2006 van de derde kamer van de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk, waartegen D. G. H. (hierna kortweg D.G.), gezien de overgelegde betekening aan hem op 3 april 2006, tijdig en regelmatig naar de vorm, bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van het hof op 28 april 2006, hoger beroep heeft ingesteld.

Er is regelmatig incidenteel beroep ingesteld bij conclusie door ’t K. I. (hierna kortweg ‘t K.), echtgenote van D.G..

Bij exploot betekend op 20 februari 2007 lieten de echtgenoten V. J.-M. en B. C. (hierna kortweg de consorten V.-B.) in deze instantie dagvaarding tot tussenkomst en gemeenverklaring betekenen aan hun makelaar in onroerend goed, de bvba BUDGET PLUS (hierna kortweg BUDGET PLUS) die in opdracht van hen de thans ter discussie staande handelingen tussen henzelf en D.G. heeft mee tot stand gebracht.

Het hof heeft de partijen gehoord in openbare terechtzitting bij monde van hun respectieve raadslieden en in het Nederlands; zowel de neergelegde conclusies als de overgelegde stukken werden ingezien.
1.1. De gedinginleidende dagvaarding in deze zaak werd op 4 april 2005 ten verzoeke van de consorten V.-B. betekend aan D.G. en houdt de vordering in dat de rechtbank:
– lastens deze laatste de ontbinding in rechte uitspreekt van de door de eersten als voltrokken voorgestelde koop -verkoop d.d. 6 januari 2005 van het onroerend goed, waarvan zij de eigenaars waren, bestaande uit een bedrijfsgebouw met naastliggende grond met een totale oppervlakte van en gelegen te ;
– alsmede hem veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding ten bedrage van euro 20.000,-, te vermeerderen met de moratoire rente vanaf de aangetekende ingebrekestelling d.d. 4 maart 2005 tot aan de dagvaarding en van dan af te vermeerderen met de gerechtelijke rente tot aan de datum van de volledige betaling.
1.2. D.G. vorderde in de eerste aanleg dat de rechtbank:
– de vordering als ongegrond afwijst daar er geen rechtsgeldige koop tussen partijen is gesloten;
– minstens zegt voor recht dat de koop tussen partijen nietig is op grond van de artikelen 36 en 40 van het bodemsaneringdecreet, minstens op grond van bedrog en dwaling;
– meer ondergeschikt de lastens hem gevorderde schadevergoeding afwijst, minstens vermindert tot het bedrag van de bewezen werkelijke schade.

Op tegeneis, voor zover er zou worden geoordeeld dat er een rechtsgeldige verkoop werd gesloten (en derhalve subsidiair), vorderde hij op zijn beurt dat de rechtbank de koop- verkoop ontbindt ten nadele van de consorten V.-B. met hun veroordeling tot betaling van een schadevergoeding van euro 2.500,-, te vermeerderen met de gerechtelijke intrest vanaf 30 juni 2005 tot de dag der algehele betaling.
1.3. Bij verzoekschrift neergelegd op 28 april 2005 ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk is ‘t K. vrijwillig tussengekomen en zoals gepreciseerd in het dictum van haar conclusie neergelegd ter griffie op 3 augustus 2005 vorderde zij dat de rechtbank:
– de vernietiging uitspreekt van de koopovereenkomst op grond van art. 1422 B.W.,
– subsidiair, zegt voor recht dat er geen rechtsgeldige koop was, minstens dat de koop tussen partijen nietig is op grond van art. 36 Bodemsaneringdecreet, minstens op grond van bedrog of dwaling.
1.4. In het bestreden vonnis heeft de eerste rechter:
– akte verleend aan ‘t K. van haar vrijwillige tussenkomst en van de door haar ingestelde vordering; deze impliciet ontvankelijk verklaard maar afgewezen als ongegrond;
– de vordering van de consorten V.-B. ontvankelijk en gegrond verklaard in die zin dat de verkoopovereenkomst in kwestie werd ontbonden in het nadeel van D.G. met zijn veroordeling tot het betalen aan de consorten V.-B. van een schadevergoeding van euro 10.000,-, te vermeerderen met de gerechtelijke rente vanaf de dagvaarding tot aan de integrale betaling;
– de (tegen)vordering van D.G. ontvankelijk verklaard maar afgewezen als ongegrond met zijn verwijzing in de nader bepaalde gedingkosten.

1.5. Het hof merkt hier voorafgaandelijk en uitdrukkelijk op dat de wijze van instellen alsmede de ontvankelijkheid van de diverse hoger beroepen in deze zaak niet betwist worden of ter discussie staan.

1.6. Met het hoger beroep betracht D.G. de inwilliging van hetgeen hij in de eerste aanleg reeds vorderde, zowel met betrekking tot de oorspronkelijke vordering van de consorten V.-B. als met betrekking tot zijn oorspronkelijke en nog steeds subsidiair gestelde tegenvordering, met verwijzing van de laatst genoemden in de kosten van de beide instanties, zoals nader begroot aan zijn zijde.

1.7. ‘t K. vordert in deze beroepsinstantie de inwilliging van het oorspronkelijk bij vrijwillige tussenkomst gevorderde met dien verstande dat de grondslag ervan nader wordt bepaald door de (soms letterlijke) aanhaling van art. 1418 juncto 1422 B.W., eveneens met de precisering dat zij de verwijzing vordert van de geïntimeerden solidair, minstens in solidum, de ene bij gebreke van de andere in de kosten van de beide instanties, zoals nader begroot aan haar zijde.
1.8. BUDGET PLUS vordert de afwijzing van de tegen haar in deze instantie door de consorten V.-B. gestelde vordering in gedwongen tussenkomst en gemeenverklaring, met verwijzing van de laatsten in de nader aan haar zijde begrote gedingkosten.
1.9. De consorten V.-B. vorderen dat het hof het hoger en incidenteel beroep als ontvankelijk maar ongegrond afwijst met de integrale bevestiging van het bestreden vonnis en met de verwijzing van D.G. in de kosten van het hoger beroep, nader begroot aan hun zijde en van ‘t K. in de kosten van het incidenteel beroep.

2.1. Het hof merkt voorafgaandelijk op dat de feitenuiteenzetting van de consorten V.-B. dient gerelativeerd te worden, bijzonderlijk waar dezen voorhouden:
– dat D.G. voorafgaand aan het door hem uitgebrachte bod van 6 januari 2005 reeds op de hoogte zou zijn geweest, via het alsdan reeds ingezien OBO (oriënterend bodemonderzoek) ter zake het exacte risicokarakter van de vervuiling van de bodem aldaar;
– dat D.G. verschillende keren op voorhand de grond zou zijn gaan inzien in het bijzijn van diverse raadgevers;
– dat er een andere reden was waarom D.G. ineens de grond in kwestie niet meer moest hebben, met name de aanwezigheid van de naastgelegen beschermde site, zijnde het overblijfsel van het door V. ontworpen fort dat mogelijk roet in het eten zou kunnen gooien bij de realisatie van een aldaar door D.G. voorgenomen op te richten appartementsgebouw.
Het voormelde in kleine druk wordt immers niet nader aangetoond noch aannemelijk gemaakt.
Er zijn vooreerst geen geschriften, uitgaande van D.G., aan hem toe te schrijven of door hem aanvaard, waaruit dit onomstotelijk mag blijken.
Wanneer in bepaalde in de procedure overgelegde stukken door de consorten V.-B. er sprake is van het OBO en het feit dat dit al om een actualisering ging bewijst of impliceert het feit dat D.G. hierover nadien conclusies heeft genomen op de wijze waarop hij het heeft gedaan niet dat hij van dit OBO reeds vóór het doen van zijn bod kennis zou hebben gehad.

Zelfs wanneer D.G. de grond in kwestie op voorhand zou hebben gezien, zelfs nog in aanwezigheid van zijn architect en de door de consorten V.-B. voorgehouden raadgevers, moet gezegd dat dit weinig ter zake doet in de onderhavige betwisting, vermits het zicht alleen van een stuk grond en zelfs het zicht van een aldaar aanwezige autowerkplaats op zich geen uitsluitsel geeft over de reële aanwezigheid en omvang van de op deze grond, pas via later verstrekte bodemattesten verduidelijkte en geconcretiseerde historische verontreiniging. (deze historische verontreiniging werd derhalve pas concreet voor D.G. via de eerst na het uitbrengen van zijn bod en de voorgehouden aanvaarding ervan door de consorten V.-B. verstrekte bodemattesten).

Er zijn geen redenen om in dit kader nader in te gaan op het door de consorten V.-B. gedane aanbod van getuigenbewijs:
– van de makelaar BUDGET PLUS, die werd aangesteld door de consorten V.-B. en wiens ereloon blijkt af te hangen van de effectiviteit van de voorgehouden verkoop aan D.G.;
– van de architect die werd aangesteld en betaald door D.G..
Er valt immers te betwijfelen dat dit tot relevante, objectieve getuigenissen kan leiden en aldus gaat het hof op het aldus gedane aanbod tot getuigenbewijs niet in.

2.2. D.G. heeft op 6 januari 2005 een zeer kort geformuleerd schriftelijk bod gedaan betreffende het voornoemde, hier aan de orde zijnde onroerend goed en dit voor de som van euro 100.000,- en hij stelde daarbij: “dit bod is geldig vanaf heden voor een termijn van 5 kalenderdagen. Vervalt dinsdag 11 januari 2005 om middernacht. Bod behelst enkel gebouw + grond met uitsluiting van materieel en materiaal die eigendom blijven van verkoper…
N.B. Goedgekeurd bodemattest wordt bij compromis meegeleverd.” (gecursiveerd en aangedikt door het hof)

Wanneer de consorten V.-B. per kerende het schriftelijk bod van D.G. stelden te aanvaarden schreef hun makelaar, BUDGET PLUS, die betrekkelijk de verkoop van het onroerend goed in kwestie zijn diensten verleende en bemiddelde, op 7 januari 2005 aan D.G.:
” Gelieve hierbij in bijlage te willen vinden de handgeschreven aanvaarding door de verkopers, de echtgenoten J.-M. V. – B. C. samen wonende aan de , van het pand gelegen aan de .

Ik maakte kopie van deze aanvaarding over aan mevrouw notaris S. STAESSENS. U zult willen merken dat deze op datum van vandaag dan ook afgestempeld werd teneinde een zekere vaste datum te verkrijgen.

Verder kan ik U met genoegen melden dat de onderhandse koop- & verkoopovereenkomst (opgesteld door het notariaat F. LOGGHE – STAESSENS S.) door beide verkopers werd ondertekend.

Voor Uw comfort werden de drie, door U en Uw echtgenote te ondertekenen, exemplaren neergelegd op de studie van het notariaat F. LOGGHE – STAESSENS S.

Zoals voorzien in de onderhandse koop- & verkoop- overeenkomst dient U het overeengekomen voorschot tbv tienduizend (10.000) euro over te maken aan mijn kantoor en dit bij voorkeur op het derdenrekeningnummer 001-3350568-70 en wel voor dinsdag 11 januari ek, datum waarop voornoemd bedrag op voormeld rekeningnummer dient te verschijnen, waarvoor mijn beste dank…” (gecursiveerd, aangedikt en onderlijnd door het hof)

Het hof merkt met betrekking tot het hiervoor in dit punt aangehaalde op dat zowel in het geformuleerde bod van D.G. als in het antwoord van de consorten V.-B., zoals toegelicht door hun makelaar BUDGET PLUS, sprake ervan is dat eerst nog een verkoopscompromis zal moeten worden (opgemaakt en) ondertekend door de partijen.
Het feit alleen dat zowel de koper (D.G.) als de verkopers (de consorten V.-B.) een verkoopscompromis noodzakelijk achten en aandringen op het opstellen en ondertekenen ervan vormt reeds een belangrijke aanwijzing dat met het geformuleerde bod en de aanvaarding ervan op zich alleen nog geen volmaakte en geldige koop -verkoop werd voltrokken (de nog noodzakelijk te sluiten verkoopscompromis wordt hier derhalve veeleer bedoeld als een geldigheidsvoorwaarde tot het sluiten van een overeenkomst en niet als een loutere neerslag van wat toch al overeengekomen zou zijn, want indien dit laatste het geval zou zijn (quod non te dezen) wordt een compromis in se eigenlijk overbodig en zou van de eerste keer beter worden overgegaan tot het stadium de authentieke akte voor de tegenstelbaarheid aan derden).
Er weze trouwens opgemerkt dat de door de notaris voor de verkopers opgestelde verkoopscompromis -waarvan werd gevraagd dat de koper deze zou komen ondertekenen, maar wat hij heeft geweigerd te doen- niet wordt overgelegd.

Het bod van D.G. is summier gemotiveerd en niets wijst erop dat in deze summiere motivering een of ander van minder belang zou zijn en derhalve niet essentieel met het oog op het eventueel sluiten van een koop- verkoop met betrekking tot het onroerend goed in kwestie.

Hoe dan ook heeft D.G. met het in zijn summier gemotiveerde bod vervatte “N.B. Goedgekeurd bodemattest wordt bij compromis meegeleverd.” duidelijk aangemerkt en laten verstaan dat voor hem geen sprake kon zijn van het sluiten van een koop- verkoop en het ondertekenen van een verkoopscompromis zonder dat een goedgekeurd bodemattest zou voorliggen.
Terecht beroept D.G. zich in die zin ook op art. 36 en 37 van het Bodemsaneringdecreet van 22 februari 1995; de essentie betracht door deze regelgevende bepalingen is steeds te beletten dat de verwerver (koper) definitief verbonden zou kunnen zijn vooraleer hij op de hoogte is van de inhoud van het bodemattest. Deze bepalingen betrachten de verwerver toe te laten om met kennis van zaken te onderhandelen over een eventuele overdracht, hem toe te laten met volledige kennis van zaken zijn keuze tot contracteren te vormen.
D.G. wijst erop dat op het ogenblik dat de consorten V.-B. hun akkoord met zijn bod lieten kennen hij nog niets wist met betrekking tot de bodemgesteldheid, meer specifiek met betrekking tot de exacte vervuiling van de grond in kwestie: hij kon misschien zien dat er daar een garage met werkplaats voor autoherstelling was (geweest) maar stelt niet te weten dat het hier om historisch sinds decennia verontreinigde risicogrond ging, waar er een overschrijding is van 120 % van de achtergrondwaarde op bepaalde plaatsen voor lood, nikkel, zink en minerale olie, zonder dat er reeds sprake is van overschrijding van de 80 % -waarde van de bodemsaneringnorm type II en uiteraard zonder dat er sprake is van overschrijding van de bodemsaneringnorm type III (cf. de bevindingen van het als stuk overgelegd OBO en van de verstrekte bodemattesten).

Er is niet aangetoond, laat staan ook maar aannemelijk gemaakt dat op het ogenblik van het bod of bij de voorgehouden aanvaarding ervan door de consorten V.-B., D.G. van een en ander reeds kennis zou hebben gehad want er waren alsdan nog geen (goedgekeurde) bodemattesten met betrekking tot de grond in kwestie, ook het meldingsformulier voor overdracht van risicogronden was nog niet eens verstuurd aan OVAM.
Het Bodemsaneringdecreet legt bovendien de last van het (tijdig) bekomen en nakomen van dit alles op de verkoper die zijn vervuilde grond wenst over te dragen.

Wanneer D.G. vervolgens naderhand van een en ander wél op de hoogte kwam en er hem bodemattesten werden overgemaakt besliste hij om zich toch niet (definitief) als koper van deze vervuilde grond te verbinden.
Dit is zijn goed recht: hij had blijkbaar plannen om op de grond in kwestie een appartementsgebouw op te richten, wat derhalve een bestemmingswijziging van de grond zou inhouden van garage/autoherstellingen naar woonfunctie.
Hij wenste in alle geval op geen enkel ogenblik ooit zelf opgezadeld te zitten met de last van op zijn minst een oriënterend bodemonderzoek evenals van de aangifteprocedure in verband met risicogrond bij OVAM indien hij op zijn beurt, al dan niet na het bouwen van een appartementsgebouw, de grond of gedeelten ervan zou verkopen aan nieuwe eigenaars.
Het feit dat D.G. in deze omstandigheden en nadat hij op de hoogte kwam van de toestand van de bodemgesteldheid ter zake vervuiling zich niet (meer) definitief wou verbinden maakt in zijnen hoofde geen fout uit en impliceert geen rechtsmisbruik of het uitoefenen van zijn recht op een wijze die kennelijk de grenzen zou overschrijden van de rechtsuitoefening door een normaal en zorgvuldig, redelijk koper, in dezelfde omstandigheden geplaatst.
Er is uiteindelijk geen koop- verkoop definitief afgesloten tussen partijen en derhalve is er geen reden om deze te ontbinden in wiens nadeel ook.
Gelet op het vorenstaande kan het D.G. niet ten kwade worden geduid van op de inleidingzitting van de betrokken zaak in de eerste aanleg niet akkoord te willen gaan met de door de consorten V.-B. voorgestelde ontbinding van de koop- verkoop ten laste van wie het behoort.
Van zodra D.G. kennis van zaken had nopens de werkelijke bodemgesteldheid ter zake vervuiling van de grond in kwestie, heeft hij op geen enkel ogenblik meer te verstaan gegeven dat hij nog verder aanspraak maakte als koper op de grond in kwestie; hij heeft de verkoop door de consorten V.-B. van de grond in kwestie aan een andere koper op geen enkel ogenblik nog in de weg gestaan.
Er kan dienvolgens niet worden besloten dat D.G. wegens enig handelen, fout of tekortkoming schade zou hebben berokkend aan de consorten V.-B..

Over de in alle geval louter subsidiair gestelde tegenvordering van D.G., strekkende tot ontbinding lastens de consorten V.-B. met schadevergoeding, voor het geval tot een geldig gesloten koop-verkoop zou worden beslist, wat te dezen niet het geval is, dient bijgevolg te dezen niet te worden geoordeeld door het hof.

2.3. Er is echter nog een meerdere reden waarom de consorten V.-B. niet kunnen slagen in hun vordering opzichtens D.G..
De echtgenote van D.G., genaamd ‘t K., met wie hij blijkens ter zake door haar overgelegde stukken gehuwd is op 4 april 1985 onder het wettelijk huwelijksvermogensstelsel bij gebreke aan huwelijkscontract, is in de eerste aanleg vrijwillig tussengekomen om zich te verweren tegen de aankoopplannen van haar echtgenoot, wat zij tevens in deze instantie blijft doen.
Zij beroept zich daartoe op art. 1418 juncto 1422 B.W..

Art. 1422 B.W. bepaalt:
“Op verzoek van een der echtgenoten die bewijst dat hij een wettig belang heeft en onverminderd de rechten van de te goeder trouw zijnde derden, kan de rechtbank van eerste aanleg elke handeling nietig verklaren die de andere echtgenoot heeft verricht:
1° in strijd met de bepalingen van de artikelen… 1418…”

Art. 1418 B.W. bepaalt:
“onverminderd het bepaalde in artikel 1417, is de toestemming van beide echtgenoten vereist om:
1. a) voor hypotheek vatbare goederen te verkrijgen, te vervreemden of met zakelijke rechten te bezwaren…” (gecursiveerd en aangedikt en onderlijnd door het hof)

Art. 1422 B.W. laat de miskende echtgenoot toe om op te komen tegen en de nietigverklaring te vorderen van elke handeling van de andere echtgenoot die voldoet aan de daartoe in de wet gestelde voorwaarden, derhalve kan ‘t K. ook opkomen tegen het door D.G. uitgebrachte bod en de nietigverklaring ervan vorderen, zelfs al wordt thans uiteindelijk geoordeeld dat het bod geen aanleiding heeft gegeven tot het effectief tot stand komen van een koop- verkoop (cf. ook verder in dit punt).
Alhoewel ‘t K. het in het dictum van haar conclusies heeft over de gevorderde nietigverklaring van de overeenkomst koop- verkoop blijkt uit de inhoud van haar conclusies evenwel en uit de wijze waarop zij expliciet verwijst naar art. 1418 juncto 1422 B.W. dat zij eigenlijk opkomt tegen al de handelingen die haar echtgenoot D.G. op zijn eentje gesteld heeft in het kader van zijn alhier aan de orde zijnde, gevoerde onroerend goed politiek, zonder haar daarin te kennen, derhalve ook van het door D.G. alleen geformuleerde bod van 6 januari 2005.

Art. 1423 B.W. voorziet dat de vordering tot nietigverklaring op straffe van verval moet worden ingediend binnen een jaar na de dag waarop de handeling van de andere echtgenoot ter kennis is gekomen van de eiser, en uiterlijk vóór de definitieve vereffening van het stelsel.
Deze vereiste is nageleefd want ‘t K. is tussengekomen in de procedure bij verzoekschrift tot vrijwillige tussenkomst, neergelegd ter griffie van de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk op 28 april 2005, nog geen vier maanden nadat D.G. de aangevochten handeling, het doen van zijn bod van 6 januari 2005, dat kon leiden tot een koop- verkoop, heeft gesteld en er zijn geen aanwijzingen dat het wettelijk huwelijksvermogensstelsel van partijen alsdan zou zijn vereffend geweest.

Geen der partijen stelt of houdt voor dat D.G. met zijn onroerend goed plannen en handelingen in kwestie in het kader van zijn beroep (van kok- kelner of ook koeltechnicus?) zou hebben gehandeld.
‘t K. houdt voor dat haar echtgenoot volkomen alleen heeft gehandeld, dat hij zonder haar toestemming heeft gehandeld, zelfs zonder haar daar ook maar bij te betrekken of van op de hoogte te brengen.
Er is niet aangetoond, laat staan aannemelijk gemaakt dat D.G. daadwerkelijk met zijn echtgenote zou hebben overlegd en haar toestemming zou hebben gevraagd bij het geformuleerde bod.

Er mag worden aangenomen dat de in het ongewisse gelaten echtgenoot van een wettig belang laat blijken wanneer zij aannemelijk weet te maken dat zij opkomt voor de gezinsbelangen, ter beveiliging van haar autonomiesfeer en ter beveiliging van haar normale en niet met overdreven passief te belasten aandeel in de aanwinsten.
Het spreekt voor zich dat de onroerend goed politiek van D.G., waarin het doen van het bod van euro 100.000,- op het onroerend goed in kwestie kadert, afgezien dan nog van de in de toekomst door hem daarop geplande appartementsgebouw, en waarvan, gelet op het door ‘t K. overgelegd aanslagbiljet, uitvoerbaar verklaard op 19.03.2004, naar voor komt dat hij daar in zijn eentje niet de financiële middelen toe heeft, als handeling, wanneer zij werd gesteld, mogelijkerwijze tot gevolg had kunnen hebben dat het terugbetaalbaar passief van de huwgemeenschap ten zeerste zou verzwaren zodat ook de (beroeps) inkomsten van ‘t K. (als zaakvoerster) zouden dienen aangewend ter delging.
Daarenboven blijkt uit de gegevens van het rijksregister, gehecht aan de gedinginleidende dagvaarding dat er in het gezin twee opgroeiende zonen zijn, respectievelijk geboren in 1991 en 1997, voor wier opvoeding en ontspanning een steeds groeiende hap in het gezinsbudget valt te voorzien.
‘t K. moet zich niet neerleggen bij de politiek van voldongen feiten, het in zijn eentje gedane bod en de mogelijke gevolgen ervan waarvoor D.G. haar durft te plaatsen.
In de aankoop van een onroerend goed mag zij minstens respect voor haar autonomie vragen en eisen dat dergelijke aankopen met haar instemming en met respect voor de gezinsbelangen en de inkomsten binnen het gezin zouden gebeuren.
‘t K. kan met haar vordering met gegronde redenen voorkomen dat haar echtgenoot zijn belangen en inzichten laat primeren op deze van zijn echtgenote en van het ganse gezin en dat hij voor zijn alleen genomen onroerend goed beslissing het ganse gezin en de inkomsten van het gezin voor jarenlang aan banden zou kunnen leggen.
Bovendien vernam ook ‘t K. ondertussen het bezwaard zijn van het onroerend goed in kwestie met een historische verontreiniging, de mogelijke beperkingen voortvloeiend uit de aanwezigheid van een naastgelegen beschermde site…wat nog meer twijfels doet rijzen met betrekking tot het door D.G. uitgebrachte bod en zijn alleen gevoerde onroerend goed politiek.
De vordering tot nietigverklaring van ‘t K. wordt ingewilligd ten aanzien van het door D.G. uitgebrachte bod, dat aldus hoe dan ook in ieder geval geen nadelige gevolgen voor het gezin en voor de andere echtgenoot meer zal kunnen teweegbrengen.

De consorten V.-B. wisten/dienden alvast te weten dat D.G. gehuwd was en dat derhalve zijn echtgenote mee de aankoop diende te ondertekenen, daartoe haar toestemming moest geven, zo blijkt ten andere uit het door het hof onderlijnde in de onder punt 2.2. hiervoor aangehaalde brief van makelaar BUDGET PLUS.
De consorten V.-B. kunnen zich derhalve niet als te goeder trouw zijnde en te beschermen derden voordoen, zij gingen de instemming van/bekrachtiging door de echtgenote op geen enkel ogenblik na.

2.4. Voor BUDGET PLUS, die blijkens de overgelegde stukken heeft gecontracteerd onder het motto ‘geen verkoop = geen kosten’ en met betrekking tot haar recht op ereloon als makelaar, waarvoor een (apart) geding aanhangig is gemaakt voor de rechtbank van eerste aanleg te Kortrijk, kan het resultaat van deze procedure van belang zijn.
De consorten V.-B. vorderen daarom terecht dat conservatoir dit arrest gemeen en tegenstelbaar wordt verklaard aan haar makelaar BUDGET PLUS.
2.5. De consorten V.-B. worden, gelet op hun ongelijk met betrekking tot de hoofdeis in de mate zoals alhier aanhangig, de tegeneis steeds louter subsidiair gebleven zijnde, verwezen in de kosten van beide instanties, gevallen aan de zijde van D.G., zoals hierna in het dictum begroot.

De kosten gevallen aan de zijde van ‘t K. worden, gelet op hun beider verantwoordelijkheid, die toch veruit het zwaarst is voor de echtgenoot die de toestemming van zijn echtgenote helemaal niet vroeg, voor 4/5 ten laste gelegd van D.G. en voor 1/5 ten laste van de consorten V.-B..
De kosten verbonden aan de vordering in gedwongen tussenkomst en gemeenverklaring worden ten laste gelaten van BUDGET PLUS.
Aangezien het hier om een conservatoire gemeenverklaring gaat die tot geen bijzonder verweer aanleiding diende te geven wordt het basistarief van de rechtsplegingvergoeding desbetreffend door het hof verminderd tot euro 200,00, ten laste vallend van het desbetreffend bezwijkende BUDGET PLUS.
Om deze redenen,
het hof,
recht doende op tegenspraak en met toepassing van art. 24 van de wet van 15 juni 1935 op het taalgebruik in gerechtszaken.

Alle anders luidende en meeromvattende middelen en vorderingen afwijzend als zijnde niet in staat om of van aard om de bij dit arrest genomen beslissing te veranderen.
Verklaart de hoger beroepen ontvankelijk en in de hiernavolgende mate gegrond.

Doet het bestreden vonnis teniet behoudens waar het de vorderingen reeds (al dan niet impliciet) ontvankelijk verklaarde en opnieuw recht doende.

Wijst hoofdvordering af als ongegrond en zegt dat de louter subsidiair gebleven tegenvordering te dezen niet voor beoordeling in aanmerking komt.

Verklaart de vordering van ‘t K. in die mate gegrond dat de handeling van D.G., erin bestaande op 6 januari 2005 een schriftelijk bod te hebben gedaan op het onroerend goed aan de , nietig wordt verklaard in toepassing van art. 1418 juncto 1422 B.W..

Verklaart de in deze instantie ingestelde vordering in gedwongen tussenkomst en gemeenverklaring van de consorten V.-B. lastens BUDGET PLUS ontvankelijk en gegrond en verklaart onderhavig arrest gemeen en tegenstelbaar aan de laatst genoemde.
Veroordeelt de consorten V.-B. in de hiernavolgend begrote kosten van de beide instanties, gevallen aan de zijde van D.G.:
– rechtsplegingvergoeding eerste aanleg: euro 356,97
– rolrecht hoger beroep: euro 186,00
– rechtsplegingvergoeding (basistarief): euro 900,00.

Veroordeelt D.G. tot 4/5 en de consorten V.-B. tot 1/5 van de hiernavolgende kosten van de beide instanties, gevallen aan de zijde van ‘t K. en begroot op:
– rechtsplegingvergoeding eerste aanleg: euro 356,97
– rechtsplegingvergoeding hoger beroep: euro 900,00.

Veroordeelt BUGET PLUS tot de gedingkosten verband houdend met de vordering in gedwongen tussenkomst en gemeenverklaring, gevallen aan de zijde van de consorten V.-B.:
– kosten en rolstelling dagvaarding: euro 434,48
– rechtsplegingvergoeding: euro 200,00.
Aldus gewezen door de negende kamer van het Hof van beroep te Gent, recht doende in burgerlijke zake en uitgesproken in openbare terechtzitting op twintig maart tweeduizend en negen,

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: di, 30/01/2018 - 21:43
Laatst aangepast op: di, 30/01/2018 - 21:43

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.