-A +A

bescherming van de gezinswoning en het huurrecht

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

De huurrechten die de ene echtgenoot voor het huwelijk heeft verworven, komen ingevolge het huwelijk toe aan beide echtgenoten.

Ingevolge artikel 215 van het burgerlijk wetboek beschikken de beide echtgenoten over een gelijk en onverdeeld recht op de huur.

De  echtgenoten zijn verplicht hun wederzijdse rechten op de huur te respecteren. De verhuurder is evenzeer verplicht de rechten van beiden te erkennen, indien de verhuurder kennis heeft van het huwelijk van de huurder. Het bewijs van deze kennis mag door alle middelen rechtens worden geleverd.

Vorderingen tot opheffing of uitdoving van de huurovereenkomst en aanverwante vorderingen betreffende het onroerend goed dat het gezin tot voornaamste woning dient, moeten tegen beide echtgenoten afzonderlijk worden ingesteld.

uittreksel uit het burgerlijk wetboek:

Art. 215. § 2.

Het recht op de huur van het onroerend goed dat een der echtgenoten gehuurd heeft, zelfs voor het huwelijk, en dat het gezin geheel of gedeeltelijk tot voornaamste woning dient, behoort aan beide echtgenoten gezamenlijk, niettegenstaande enige hiermede strijdige overeenkomst.
De opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende die huur moeten gezonden of betekend worden aan elk der echtgenoten afzonderlijk of uitgaan van beide echtgenoten gezamenlijk.

Elk van de echtgenoten kan evenwel de nietigheid van deze documenten, die aan de andere echtgenoot worden toegezonden of van deze laatste uitgaan, slechts inroepen indien de verhuurder kennis heeft van hun huwelijk.

Elk geschil tussen de echtgenoten omtrent de uitoefening van dat recht wordt beslist door de vrederechter.

De bepalingen van deze paragraaf zijn niet van toepassing op handelshuurovereenkomsten, noch op pachtcontracten.

Toepassingen:

Een dame huurt reeds geruime tijd een woning. Oorspronkelijk woonde zij er alleen. Zij is inmiddels gehuwd die nu ook in het woning woont. Tussen de gehuwden is er een ernstig conflict en de dame wenst de samenleving te beëindigen.

Door de werking van artikel 215 BW ken de dame de huur van de woning opzeggen zonder haar echtgenoot te verwittigen waarna deze instemmming dient te verlenen.

- Indien de dame de huur reeds heeft opgezegd zonder instemming van haar echtgenoot dan kan deze de nietigverklaring van deze rechtshandeling vorderen.

Indien beiden niet gehuwd maar feitelijk samenwonenden waren zou deze bescherming enkel kunnen gelden indien ze een samenlevingscontract afsloten, in dit geval zijn de art. 1475 t.e.m. 1479 B.W. van toepassing. In deze artikelen wordt o.a. bepaald dat de bescherming van de gezinswoning van toepassing is.

• Wanneer een verhuurder opzeg wenst te geven zal hij dit dus dienen te doen aan de twee echtgenoten afzonderlijk middels een afzonderlijke aangetekende brief.

De rechtspraak heeft een andere genuanceerd

Indien de opzegging middels een aangetekend schrijven ter kennis wordt gebracht, voorzien van een ontvangstbewijs dat door elke echtgenoot afzonderlijk wordt ondertekend en wanneer de verhuurder aantoont dat elke echtgenoot daadwerkelijk van de opzegbrief kennis heeft genomen, blijft de opzegging geldig zelfs wanneer er maar 1 opzeggingsbrief werd verstuurd (Cassatie 22 maart in 1991, rechtskundig weekblad 1991-92,845, met noot).

De huur en alle vorderingen ingevolge de huur en latere huurontbinding kunnen in alle gevallen ten laste van de beide echtgenoten worden geïnd en gevorderd. Dit op basis van artikel 222 burgerlijk wetboek ingevolge elke schuld die ten behoeve van de huishouding werd aangegaan de andere echtgenoot hoofdelijk verbindt.

voor verdere commentaar en nuancering mbt huurschade zie N. Vandebeek, Het onroerend goed en het huwelijksvermogen, Kluwer 2007, p. 18 ev.

Rechtspraak:

• Rechtbank van Eerste Aanleg West-Vlaanderen Afdeling Brugge, sectie Burgerlijke Rechtbank, 19 oktober 2015, RW 2016-2017, 1073

Samenvatting

De beschermingstechniek van art. 215, § 2 BW bestaat in het instellen van een wettelijk onverdeeld huurrecht voor beide echtgenoten, niettegenstaande enige hiermee strijdige overeenkomst. Van rechtswege wordt de andere echtgenoot cotitularis van het huurrecht, zodat in de persoon van beide echtgenoten een gelijk en onverdeeld recht op de huur ontstaat (Cass. 6 oktober 1978, RW 1978-79, 1641).

Ongeacht of de huur vóór of tijdens het huwelijk wordt gesloten tussen de verhuurder en een van de echtgenoten en voor zover het huurcontract de gezinswoning betreft, wordt een exclusief recht een onverdeeld recht, in die zin dat beide echtgenoten houder van het huurcontract worden.

Tekst vonnis

G.V. en G. Van E. t/ J.-P. C. en J.D...

II. Bijzonderste gegevens van de zaak

...

3. Feitelijke gegevens van de zaak

1. Op 3 oktober 2013 werd tussen geïntimeerden als verhuurders en eerste appellant als huurder, een woninghuurovereenkomst gesloten betreffende een “bel-etage appartement”, gelegen (...) te 8420 De Haan.

De huur werd aangegaan voor drie jaar, een aanvang nemend op 1 november 2013 en eindigend op 31 oktober 2016.

De huurprijs werd bepaald op 650 euro per maand, maandelijks vooraf te betalen, en jaarlijks te indexeren overeenkomstig de gebruikelijke formule.

2. Appellanten zijn gehuwd en beiden waren ingeschreven in het bevolkingsregister op voormeld adres sedert 8 november 2013.

3. Bij verzoekschrift neergelegd ter griffie van de eerste rechter op 25 februari 2014 hebben geïntimeerden gevorderd (samengevat):

– (...);

– de veroordeling van eerste geïntimeerde tot betaling van 413,50 euro achterstallige lasten en 750 euro achterstallige huur, telkens vermeerderd met de moratoire interesten;

– (...): de ontbinding van de huurovereenkomst op datum van inleiding van huidige procedure in het nadeel van eerste appellant (...);

– (...).

4. Bij verzoekschrift neergelegd op 2 juni 2014 is tweede appellante vrijwillig tussengekomen in de procedure, uitsluitend teneinde de nietigheid op te werpen van de gedinginleidende akte en derhalve de onontvankelijkheid van de vordering te vorderen.

5. In hun conclusie neergelegd op 2 juni 2014 hebben geïntimeerden al hun oorspronkelijke vorderingen uitgebreid naar tweede appellante en bovendien de vordering tot betaling van huurachterstallen uitgebreid tot een bedrag van 1.950 euro (april, mei en juni 2014), vermeerderd met de verwijlinteresten.

6. Bij vonnis van 23 juni 2014 heeft de eerste rechter de vordering grotendeels gegrond verklaard.

III. Beoordeling...

3. De grond van de zaak

1. De eerste rechter verklaarde de oorspronkelijke vorderingen van geïntimeerden ontvankelijk....

Appellanten besluiten tot de nietigheid van de gedinginleidende akte en “derhalve” de onontvankelijkheid van de vordering van geïntimeerden.

Geïntimeerden vorderen de bevestiging van het bestreden vonnis...

2. De beschermingstechniek van art. 215, § 2 BW bestaat in het instellen van een wettelijk onverdeeld huurrecht voor beide echtgenoten, niettegenstaande enige hiermee strijdige overeenkomst. Van rechtswege wordt de andere echtgenoot cotitularis van het huurrecht, zodat in de persoon van beide echtgenoten een gelijk en onverdeeld recht op de huur ontstaat (Cass. 6 oktober 1978, RW 1978-79, 1641).

Ongeacht of de huur vóór of tijdens het huwelijk wordt gesloten tussen de verhuurder en een van de echtgenoten en voor zover het huurcontract de gezinswoning betreft, wordt een exclusief recht een onverdeeld recht, in die zin dat beide echtgenoten houder van het huurcontract worden.

3. Het staat op zich niet ter discussie dat het huurgoed ten tijde van de neerlegging van het initieel verzoekschrift de bescherming van art. 215 BW genoot.

4. Het inleidend verzoekschrift, dat namens geïntimeerden werd neergelegd ter griffie van de eerste rechter op 25 februari 2014, is enkel gericht tegen eerste appellant. Uit het aan dit verzoekschrift gehechte uittreksel uit het bevolkingsregister afgeleverd op 18 februari 2014 – zijnde zeven dagen vóór de neerlegging van het verzoekschrift – bleek dat appellanten gehuwd waren en beiden ingeschreven stonden op het adres te 8420 De Haan, (...).

Bij gerechtsbrief van 25 februari 2014 werd dit verzoekschrift ter kennis gebracht aan eerste appellant, met verzoek om aanwezig te zijn op de (inleidings)zitting van 10 maart 2014.

Geïntimeerden waren minstens vanaf 18 februari 2014 (datum van afgifte van voormeld uittreksel uit het bevolkingsregister) op de hoogte van het huwelijk van appellanten alsook van de inschrijving van beide appellanten in het bevolkingsregister op het adres van het huurgoed.

Het inleidend verzoekschrift omvatte onder meer de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en strekte er aldus toe de rechten die uit het huurcontract voortvloeien, op te heffen.

Het inleidend verzoekschrift had aan elk van appellanten – in principe afzonderlijk (nuancering in dit verband: zie Cass. 22 maart 1991, www.cassonline.be) – gezonden moeten worden. Dit gegeven wordt als zodanig niet betwist door geïntimeerden.

Aldus hebben geïntimeerden art. 215, § 2 BW miskend.

5. Art. 215, § 2 BW formuleert expliciet de nietigheid als sanctie van de in dit artikel bedoelde documenten, die – enkel – aan de andere echtgenoot worden toegezonden (art. 860 Ger.W.). Deze bepaling is van dwingend recht, zodat het om een relatieve nietigheid gaat.

In principe kan een relatieve nietigheid enkel worden ingeroepen door de beschermde persoon. Art. 215, § 2 BW wijkt af van deze regel, waarin bepaald wordt dat elk van de echtgenoten de nietigheid kan inroepen van de in dit artikel bedoelde documenten, die aan de andere echtgenoot worden toegezonden.

In deze zaak hebben beide appellanten de nietigheid ingeroepen tijdens de procedure a quo. Zij hernemen dit verweer in hoger beroep.

6. De rechtbank verwijst naar het verloop van de procedure in eerste aanleg, zoals blijkt uit het dossier van de rechtspleging in eerste aanleg....

Zowel eerste appellant als tweede appellante hebben de exceptie vóór enig ander middel aangevoerd bij conclusies respectievelijk verzoekschrift neergelegd ter zitting van 2 juni 2014. De nietigheid is niet gedekt (art. 864 Ger.W.).

Het staat vast dat het inleidend verzoekschrift niet het doel heeft bereikt dat ermee wordt beoogd, namelijk beide echtgenoten, en dus ook tweede appellante, in kennis te stellen van de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst (art. 867 Ger.W.).

De belangen van tweede appellante, die de exceptie heeft opgeworpen, zijn geschaad door het aangeklaagde verzuim. Uit het verloop van de procedure in eerste aanleg, zoals blijkt in het dossier van de rechtspleging in eerste aanleg, komt naar voor dat, door de miskenning van art. 215, § 2 BW, de akte van rechtsingang tweede appellante niet heeft bereikt, zodat geen tijdig contradictoir debat tot stand kwam.

Deze vaststaande belangenschade kon niet ongedaan worden gemaakt, minstens is niet ongedaan gemaakt, doordat tweede appellante op de zitting van 2 juni 2014 vrijwillig is tussengekomen enkel met het oog op het aanvoeren van deze exceptie en geïntimeerden vervolgens, op dezelfde zitting, hun conclusies hebben aangepast met het oog op een uitbreiding van hun vorderingen naar tweede appellante. Tweede appellante heeft haar rechten in het proces a quo redelijkerwijze niet volledig kunnen laten gelden binnen de normale procesgang (art. 861 Ger.W.; vgl. Cass. 8 september 2008, www.cassonline.be).

De schending van art. 215, § 2 BW heeft in voorliggend geval de nietigheid van het inleidend verzoekschrift tot gevolg.

7. Gelet op de nietigheid van het inleidend verzoekschrift kan niet worden geoordeeld over de grond van de betwisting tussen partijen.

Nog dit: 

Vredegerecht Torhout 19 maart 1996, RW 1999-2000, 58

V.H. en V.J. t/ V.C.

1. Feiten en voorafgaande gegevens

1. Eisers hebben destijds een woonhuis, gelegen te Ruddervoorde,... verhuurd vanaf 1 februari 1990, bij mondelinge huurovereenkomst. Dit huurgoed grensde aan de woning van eisers, en verweerder was werkzaam in het bedrijf van eerste eiser, dat aanpalend was.

2. Na het sluiten van de huurovereenkomst is verweerder in het huwelijk getreden met mevrouw N. B.

3. Volgens eiseres heeft verweerder het huurgoed zonder meer verlaten op 31 augustus 1994. De sleutels werden volgens verweerder teruggegeven aan eisers op 29 augustus 1994 en door deze aanvaard. Bij aangetekende brief van 9 september 1994 van de raadsman van eisers werden de sleutels teruggestuurd aan de raadsman van verweerder.

4. Bij aangetekende brief van 1 september 1994 sommeerden eisers verweerder achterstallige huur, kosten van water en elektriciteit en allerlei huurschade te betalen, waarop de raadsman van verweerder repliceerde bij brief van 5 september 1994, met de melding dat hij werd geraadpleegd door de echtgenoten V. W. Gedetailleerd werd deze aanmaning betwist.

5. Op dit protest kwam geen antwoord meer, behalve het terugsturen van de sleutels door de raadsman van eisers.

2. In rechte

Ontvankelijkheid van de vordering

1. Verweerder werpt de niet-ontvankelijkheid van de vordering op, omdat deze slechts tegen hem alleen was gericht en niet tevens tegen zijn echtgenote. Volgens eisers is de vordering wel ontvankelijk, omdat alleen verweerder de huurovereenkomst heeft gesloten en zij geen kennis droegen van de huwelijkse staat van verweerder.

2. Het juridische probleem betreft de sanctie bij het instellen van een rechtsvordering tot ontbinding, betalen van achterstallige huur en kosten en wederverhuringsvergoeding met betrekking tot een huurovereenkomst voor een huurwoning door één persoon gesloten vóór zijn huwelijk, maar nadien bewoond door beide echtgenoten.

3. Overeenkomstig art. 215, § 2, eerste lid, B.W., behoort het recht op de huur van het onroerend goed dat een van de echtgenoten gehuurd heeft, zelfs vóór het huwelijk, en dat het gezin geheel of gedeeltelijk tot voornaamste woning dient, aan beide echtgenoten gezamenlijk, niettegenstaande enige hiermede strijdige overeenkomst.

4. In het tweede lid van zelfde paragraaf van voormeld artikel is bepaald dat de opzeggingen, kennisgevingen en exploten betreffende die huur moeten gezonden of betekend worden aan elk van de echtgenoten afzonderlijk of uitgaan van beide echtgenoten gezamenlijk.

5. Het huurgoed diende ontegenzeglijk het gezin tot voornaamste woning, zodat art. 215, § 2, B.W. ontegenzeglijk toepassing heeft gevonden. Op geen enkel ogenblik is het samenwonen van de echtgenoten immers verbroken geweest. De echtgenote van verweerder werd derhalve krachtens de wet medehuurster van de woning. Aldus ontstond een gelijk en onverdeeld huurrecht tussen beide echtgenoten (Cass. 6 oktober 1978, R.W., 1978-79, 1641; Tobback, K., in Comm. Pers., Kluwer, Antwerpen, B.W. art. 215-32; Baeteman, G., «De bescherming van de gezinswoning», T.P.R., 1985, nr. 10, p. 344; nr. 27, p. 359).

6. Enkel het recht op huur zou gemeenschappelijk zijn geworden, aldus sommige rechtspraak en rechtsleer, maar niet de daaruit afgeleide rechten en verplichtingen zoals die voortvloeiend uit art. 1728 B.W. Vandaar dat enkel de vordering uitgaande van de verhuurder tot opheffing of uitdoving van de huurovereenkomst dient te beantwoorden aan de bepalingen van art. 215, § 2, B.W. De vordering tot ontbinding is van die aard, zodat deze dient te worden ingesteld tegen beide echtgenoten.

7. Nu bepaalt de wet in het derde lid van § 2 van art. 215 B.W. dat de nietigheid (sic) van deze documenten vermeld in het voorafgaande lid van hetzelfde artikel, die aan de andere echtgenoot worden toegezonden of van deze laatste uitgaan, slechts door elk van de echtgenoten kan worden ingeroepen indien de verhuurder kennis heeft van hun huwelijk.

8. Terwijl de regel volgens de letter van de wet erin bestaat dat als beschermde echtgenoot wordt aangeduid diegene aan wie de opzegging, kennisgeving of exploot niet werd verzonden of betekend, moet worden aangenomen dat de ratio van de wet beide echtgenoten heeft willen beschermen en dientengevolge eveneens de contractuele huurder (Tobback, K., o.c., B.W. Art. 215-44, nr. 99; Baeteman, G., o.c., nr. 29, p. 361, waar deze auteur zelfs ook bedoelt dat de rechter ambtshalve de wettelijke regeling mag opleggen, hetgeen door Ons wordt betwijfeld).

9. Verder heeft de wet het ook over de nietigheid van de documenten (opzeggingen, kennisgevingen, exploten of betekeningen). De tekst wijst er nergens op dat een vordering door de verhuurder ingesteld in strijd met de bepalingen van art. 215, § 2, B.W. tot onontvankelijkheid zal leiden. Een dergelijke sanctie is wettelijk niet bepaald. Dit wordt wel aangenomen door de rechtspraak en rechtsleer op grond van de redenering dat een uitspraak ertoe zou leiden dat de huur in het voordeel van de andere echtgenoot en dus van het gezin zou blijven bestaan, hetgeen niet de doelstelling van de vordering was (Cass. 6 oktober 1978, R.W., 1978-79, 1641; Vred. Brugge III 10 april 1981, T.Vred., 1981, 235; Vred. Deurne 26 augustus 1980, R.W., 1981-82, 2849). Het cassatiearrest betrof weliswaar een vordering tot geldigverklaring van een opzegging, maar dezelfde redenering geldt voor een vordering tot ontbinding, waarbij de vordering slechts tegen één van de echtgenoten werd ingesteld. Deze oplossing is bovendien gegrond op de economie en ratio van de wet. Wellicht kan tevens een beroep gedaan worden op de algemene regel van art. 17 en 18 Ger.W.

10. Deze sanctie, gegrond op pretoriaanse rechtsvinding, kan enkel worden ingeroepen voor zover de verhuurder kennis heeft van het huwelijk. Een van de echtgenoten mag zich alleen dan op die sanctie beroepen als de verhuurder die een exploot betekent, werkelijk kennis heeft van het huwelijk (Cass. 7 april 1994, Arr.Cass., 1994, nr. 161, p. 347; R.W., 1994-95, 256).

11. Het bewijs van deze kennis mag door degene die zich op de sanctie beroept, door alle middelen rechtens aangevoerd worden (Parl.St., Senaat, 1990-91, nr. 1190/2, p. 155.

12. Terecht stelt verweerder dat het feit dat hij sinds augustus 1990 jaren naast eisers heeft gewoond en bovendien werknemer was van eerste eiser en derhalve uit sociale documenten kennis moet hebben gehad van het huwelijk van verweerder, moet bewezen worden geacht dat eisers werkelijk kennis hadden van het huwelijk van verweerder. Trouwens, bij het instellen van de huidige vordering moeten eisers een getuigschrift van woonplaats voegen waarop eveneens de burgerlijke staat voorkomt, zodat ook daaruit onmiskenbaar vooraf reeds kon worden vastgesteld dat verweerder sinds 10 augustus 1990 gehuwd was met mevrouw N.B. Al deze elementen samen wijzen op de werkelijke kennis die eisers hadden van voormeld huwelijk.

13. Hierboven werd reeds aangegeven dat de niet-ontvankelijkheid enkel kon worden aangenomen ten aanzien van vorderingen betreffende het recht op huur zelf en niet voor de aanverwante vorderingen betreffende de uitvoering van de huurovereenkomst, zodat alleen de vordering tot ontbinding met de daarvan onmiddellijk afhangende vorderingen door de niet-ontvankelijkheidssanctie worden getroffen. Aldus kan evenmin de vordering tot het betalen van een wederverhuringsvergoeding of de vordering tot betaling van de vergoeding voor huurschade worden toegelaten, omdat die het rechtstreekse gevolg zijn van de ontbindingsvordering en dus nauw verband houden met het recht op huur (Vgl. impliciet Vred. Brugge III 10 april, T.Vred. 1981, 235; contra Vred. Tielt 20 september 1979, T.Vred., 1980, 293; de rechtsleer spreekt zich niet expliciet uit, maar registreert enkel een aantal uitspraken Comm.Pers., B.W. Art. 215-38, -39, nrs. 85-86).

14. Derhalve is evenmin de vordering tot uitdrijving en tot betaling van een bezettingsvergoeding ontvankelijk, gelet op het rechtstreekse verband met de ontbindingsvordering en het recht op huur. Overigens blijken verweerder en zijn echtgenote de woning ook reeds te hebben verlaten, zodat verweerder het goed in ieder geval niet meer bezet.

15. Alleen de vordering tot betaling van achterstallige huur en van kosten van water en elektriciteit ten belope van 5.090 fr. is ontvankelijk, gelet op de hoofdelijkheid van de schuld overeenkomstig art. 222 B.W., als schulden ten behoeve van de huishouding.

Zie over deze problematiek F. Buyssens, «Huurschulden betreffende de voornaamste gezinswoning: over ontvankelijkheid en gehoudenheid op grond van art. 215, § 2, B.W.» (noot onder Vred. Sint-Niklaas 2 maart 1998), R.W., 1998-99, 1154-1157.

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: wo, 15/07/2009 - 15:14
Laatst aangepast op: do, 18/01/2018 - 19:29

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.