De wet van 9 juli 1971, zoals gewijzigd door de wet van 3 mei 1993, ook wel woningbouwwet of wet Breyne genoemd verleent heel wat rechten aan de bouwheer. Een inzicht in het toepassingsgebied van deze wet strekt derhalve tot nut.
De woningbouwwet is van toepassing op iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij en verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is voor de voltooiing één of meer stortingen te doen (art. 1 van de wet).
Welke ook de benaming is die de partijen aan de overeenkomst hebben gegeven (zoals bijvoorbeeld adviesbureau en coördinatiebureau inzake het oprichten van en woning), de rechter dient rekening te houden met de werkelijke bedoeling van de partijen en/of het werkelijk voorwerp van de overeenkomst.
In het eerste lid van art. 1 van de wet Breyne is er niet alleen sprake van een overeenkomst van eigendomsovergang, maar ook van een overeenkomst tot bouwen, tot het doen bouwen en een overeenkomst tot verschaffen.
Een overeenkomst waarbij een overeenkomst wordt aangegaan te doen bouwen is het contract waarbij een persoon, zonder persoonlijk over te gaan tot het verwerken van materialen, er zich toe verbindt de bouw te verwezenlijken en hiertoe contracten afsluit met verschillende aannemers.
De overeenkomst waarbij en verbintenis wordt aangegaan een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement te verschaffen beoogt meer algemeen gelijk welk contract waarbij een persoon, zonder persoonlijk over te gaan tot het verwerken van materialen en zonder zelf contracten slaande op de technische en materiële uitvoering van het gebouw af te sluiten, er zich toe verbind over te gaan tot een geheel van verrichtingen die noodzakelijk zijn om het werk tot een goed einde te brengen (Memorie van toelichting, Parl. Stukken Senaat, 1969-70, nr 639.7).
De woningbouwwet is derhalve van toepassing op alle overeenkomsten tot het verkrijgen van een woning waarvoor moet worden betaald alvorens deze is afgewerkt.
Zie Hof van Beroep Gent 09/01/2006, NJW, 153, 953.
De Wet Breyne strekt ertoe de koper of de opdrachtgever ervoor te behoeden betalingen te verrichten waar nog geen tegenprestatie van de verkoper of de aannemer tegenover staat en die bij faillissement van de verkoper of de aannemer definitief verloren kunnen gaan (in deze zin ook: Gent 31 januari 2008, RW 2011-12, 275 en Brussel 8 januari 1976, T.Aann. 1976, 147).
De Wet Breyne is niet van toepassing indien de koper of opdrachtgever niet verplicht is om vóór de voltooiing stortingen te doen. Dat is verantwoord, nu de koper of opdrachtgever in dat geval niet het risico loopt om zijn betalingen in het niets verloren te zien gaan.
De kerntoepassingsvoorwaarde en verantwoording voor de Wet Breyne bestaat erin de soms abnormale risico’s te verminderen waaraan de kandidaat-kopers worden blootgesteld, als zij tot betalingen of stortingen verplicht worden vooraleer de woning bestaat.
Wanneer de opdrachtgevers de eigendom verkregen en pas nadien de volledige koopsom aan de verkoper moeten betalen in die zin dat de facturen van de aannemers maar moesten betaald worden a rato van de voortgang van de werken en dan nog slechts volledig bij de voorlopige oplevering, is er geen sprake van enige omzeiling van de Wet Breyne