Vaak zijn er bij de verkoop van onroerende goederen conflicten tussen:
makelaar en verkoper
makelaar en koper
De makelaar is onderworpen aan een strikte wetgeving en een strenge plichtenleer.
Vastgoedmakelaars en handelspraktijken
Volgens de "economische inspectie" is elke vastgoedmakelaar verplicht om voor zijn geleverde diensten, de prijs (het ereloon) schriftelijk, ondubbelzinnig, goed leesbaar en op een voor de consumenten goed zichtbare plaats (van buitenaf) te afficheren.
Deze prijsaanduiding zou -nog steeds volgens de economische inspectie- zich enkel strekken tot de bemiddelingsactiviteiten (verkoop/verhuur ) en niet tot de activiteiten van syndicus of rentmeester.
De tarieven zullen doorgaans een vast bedrag (forfaitair dus) of een procentueel berekend bedrag (x % van een bepaalde transactie) zijn.
Aanvullend wijzen we hierbij ook naar art. VI.3 tot VI.6 WER
Art. VI.3. [1 § 1. Behalve bij openbare verkoop, duidt elke onderneming die aan de consument goederen te koop aanbiedt, de prijs hiervan schriftelijk en ondubbelzinnig aan.
Indien de goederen te koop uitgestald zijn, is de prijs bovendien leesbaar en goed zichtbaar aangeduid.
§ 2. Elke onderneming die aan de consument homogene diensten aanbiedt, duidt de prijs hiervan schriftelijk, leesbaar, goed zichtbaar en ondubbelzinnig aan.]1
----------
(1) 2013-12-21/23, art. 3, 009; Inwerkingtreding : 31-05-2014>
Art. VI.4.[1 [2 Onverminderd artikel VI. 7/1, is de aangeduide prijs]2 de door de consument totaal te betalen prijs, waaronder is begrepen: de belasting over de toegevoegde waarde, alle overige taksen en de kosten van alle diensten die door de consument verplicht moeten worden bijbetaald.]1
----------
(1) 2013-12-21/23, art. 3, 009; Inwerkingtreding : 31-05-2014>
(2)<w 2014-05-15/02, art. 41, 025; Inwerkingtreding : 01-10-2014; zie KB 2014-09-22/01, art. 1>
Art. VI.5. [1 De prijzen voor consumenten zijn minstens in euro vermeld.]1
----------
(1) 2013-12-21/23, art. 3, 009; Inwerkingtreding : 31-05-2014>
Art. VI.6. [1 Elke reclame voor consumenten die gewag maakt van een prijs, vermeldt die overeenkomstig de voorschriften van de artikelen VI.4 en VI.5, alsmede van de met toepassing van artikel VI.7, 1° vastgestelde bepalingen.]1
----------
(1) 2013-12-21/23, art. 3, 009; Inwerkingtreding : 31-05-2014>
Concreet: volgens de economische inspectie is het zo dat wanneer u als vastgoedmakelaar 3 % (exclusief BTW) commissie rekent op de bekomen verkoopprijs dan zal u, rekening houdend met voornoemde wetsbepaling, 3,63 % dienen te afficheren als tarief, zo niet wordt de 3 % commissieloon aanzien als inclusief BTW.
Nochtans oordeelde het hof van beroep te Antwerpen op 1 oktober 2007 in een onuitgegeven arrest dat een vastgoedmakelaar niet contractueel verbonden is met de koper die een bod doet, zelfs niet wanneer de koper en aankoopbelofte ondertekent waarin hij er zich toe verbindt aan de makelaar een schadevergoeding van 15 procent van de geboden prijs te betalen wanneer de koper terugkomt op een gesloten overeenkomst. De vastgoedmakelaar verstrekt volgens het hof van beroep te Antwerpen aan de koper immers geen diensten en valt aldus niet onder de toepassing van de wet op de handelspraktijken waardoor de koper tevergeefs artikel 32, ten 15e en art. 33 van de wet op de handelspraktijken zou inroepen. Deze bepalingen die de gelijkwaardigheid en wederkerigheid van de schadebedingen opleggen verbieden bedingen die het bedrag vastleggen van de vergoeding die de consument verschuldigd is als hij zijn verplichtingen niet nakomt, zonder in een gelijkwaardige vergoeding te voorzien ten laste van de verkoper voor het geval die in gebreke blijft.
Dit belet natuurlijk niet dat bij een dergelijke interpretatie nog steeds artikel 1231 van het Burgerlijk Wetboek kan worden toegepast waardoor bovenmatige schadevergoedingen door de rechter kunnen gematigd worden tot de potentieel voorzienbare schade tenware deze lager zal zijn dan de werkelijk geleden schade. Zie juristenkrant 10e jaargang 164 van 27 februari 2008 pagina 2.
Er dient een uitdrukkelijk onderscheid gemaakt worden tussen een consument die ingaat op een van de aanbiedingen van een vastgoedmakelaar, waarbij deze vastgoedmakelaar werkt in opdracht van de verkoper en de situatie waarbij een consument aan een vastgoedmakelaar de opdracht geeft om op zoek te gaan naar een woning (de zogenaamde aankoopbemiddeling). in deze laatste hypothese kan er geen enkele discussie bestaan dat er met de koper een contract van dienstverlening werd afgesloten waardoor in dit laatste geval hoe dan ook de wet op de handelspraktijken toepasselijk is.
Regulering
Op grond van de Kaderwet werd het Koninklijk Besluit van 6 september 1993 tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar (B.S. 13 oktober 1993) uitgevaardigd (hierna te noemen ‘Vestigingsbesluit’).
Door dit koninklijk besluit is de vastgoedmakelaardij in België wettelijk gereglementeerd. Wie niet ingeschreven is bij de publiekrechtelijke beroepscorporatie wordt zonder meer uit de markt geweerd.
De door een niet erkende makelaar met een opdrachtgever gesloten overeenkomst wordt als volstrekt nietig beschouwd wegens strijdigheid met de openbare orde (Cass. 29 november 2007, T. App. 2008, nr. 603; zie ook Kh. Oudenaarde 23 april 2002, R.J.I. 2002, p. 243; B. LOUVEAUX, La responsabilité de l’agent immobilier, Kluwer, 1997, p. 16, nr. 10), hetgeen leidt tot de nietigheid ex tunc van het contract. Daar een nietige overeenkomst geen gevolgen kan hebben (art. 1131 B.W.), ook geen financiële, is de vordering tot het bekomen van loon, gesteld door een niet-erkende tussenpersoon, op grond van het beginsel nemo auditur turpitudinem suam allegans niet toelaatbaar (Hof Gent 8 juni 2005, T.G.R. 2006, p. 86; L. COLLON, Le statut juridique de l’agent immobilier, Larcier, 2008, p. 77, nr. 49).
Om inschrijving te bekomen bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars is immers vereist dat de aspirant een welbepaald diploma voorlegt, zoals omschreven in artikel 5 § 1, 1_ van het Vestigingsbesluit, waaruit de kennis van het vak blijkt.
Naast de beroepsopleiding moet de aspirant-vastgoedmakelaar daarenboven een stage van één jaar doorlopen.
Vanaf de aanvang van de stage mag de stagiair onder begeleiding van zijn patroon het beroep uitoefenen
De vastgoedmakelaars moeten een aantal deontologische regels naleven. Deze regels staan in het reglement van Plichtenleer, ook wel kortweg de Plichtenleer genoemd.
De Plichtenleer en de bijhorende richtlijn werden goedgekeurd bij koninklijk besluit van 29 juni 2018 en in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 31 oktober 2018. De Plichtenleer is in werking getreden op 30 december 2018. Zie Deontologie van de vastgoedmakelaar | BIV
Voor de vastgoedmakelaardij gelden een aan tal belangrijke consumentenbeschermende maatregelen.
Hierbij wordt verwezen naar het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (B.S. 19 januari 2007) (R. TIMMERMANS, Bemiddelingsovereenkomsten vastgoedmakelaars. Algemene contractvoorwaarden wettelijk gereglementeerd’, NjW 31 januari 2007, p. 50; R. STEENNOT, ‘K.B. beschermt consument bij contract met vastgoedmakelaar’, Juristenkrant 28 februari 2007, p. 1 en 6; G. BAELDE, ‘Makelaarscontracten moeten sinds 1 februari op papier’, Vastgoedinfo 15 februari 2007, p. 1;.
De hierna volgende voorwaarden en bedingen zijn verboden in een vastgoedmakelaarscontract:
1° De bedingen die verwarring scheppen tussen een mogelijkheid tot opzeg door de consument mits vergoeding en de strafbedingen die de niet-uitvoering van de verbintenissen door deze laatste sanctioneren.
2° Voor de bemiddelingsovereenkomsten van bepaalde duur, de opzegbedingen die voorzien in een opzegtermijn van langer dan één maand vóór het einde van de overeenkomst.
3° Schadebedingen die meer dan 75 % van de commissie en/of ereloon van de vastgoedmakelaar bedragen, onverminderd de toepassing van artikel 32.21. van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument.
Bedingen die een forfaitair bedrag vastleggen bij het miskennen van de exclusiviteit doordat de consument het onroerend goed, voorwerp van de bemiddelingsopdracht, zelf verkoopt, of doordat een andere vastgoedmakelaar (in strijd met de bedongen exclusiviteit) belast wordt met de verkoopbemiddeling, dienen beschouwd te worden als schadebedingen.
4° Schadebedingen die niet wederkerig en gelijkwaardig te zijn, onverminderd de toepassing van artikel 32.15. van de wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument.
De vereiste wederkerigheid brengt met zich mee dat tegenover een schadebeding dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming door de consument van zijn verplichtingen, er altijd een schadebeding dient opgenomen te worden dat een bedrag vastlegt bij niet-nakoming van een verplichting van de makelaar die hieraan beantwoordt.
De vereiste van gelijkwaardigheid brengt onder meer met zich mee dat het bedongen bedrag van dezelfde orde moet zijn, en dat niet aan één partij het bewijs van schade wordt opgelegd, terwijl een schadebeding ten voordele van de andere partij dit bewijs van schade niet oplegt.
4. Elke andere bepaling van de contractvoorwaarden die rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten opheft of beperkt die de consument haalt uit dit besluit, is verboden en nietig.