-A +A

Afwezigheid machtiging vrederechter tot verkoop onroerend goed minderjarige slechts relatief nietig

Printervriendelijke versiePrintervriendelijke versieVerstuur naar een vriendVerstuur naar een vriend

De verkoop van een onroerend goed door een minderjarige is onderworpen aan de machtiging van de vrederederechter (art. 378, § 1 juncto art. 410, § 1, 1° BW).

Uit voormelde bepalingen volgt dat de ouder (de eerste eiser) zich niet ten behoeve van zijn kind (de tweede eiser) tot vervreemding van diens goederen kan verbinden vooraleer hij de machtiging van de daartoe bevoegde vrederechter heeft verkregen. Hij kan zich bijgevolg evenmin verbinden onder voorbehoud of onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door de vrederechter.

De regel dat de ouder zich niet kan verbinden vóór het verkrijgen van de machtiging van de bevoegde vrederechter, ook niet onder een opschortende voorwaarde, strekt er (enkel) toe het belang van het kind te vrijwaren. Het bedoelde machtigingsvereiste heeft niets te maken met het belang van de meerderjarige wederpartij r. Het (nietigheids)sanctiemechanisme is derhalve relatief (Cass. 22 mei 2009, RW 2010-11, 25; Gent 23 september 1998, TGR 1999, 11; Vred. Gent 9 september 2003, RW 2003-04, 829, noot F. Swennen en S. Mosselmans).

Dat de verweerder van de verkoopovereenkomst heeft afgezien “omdat hij niet wilde meewerken aan een nietige rechtshandeling” en/of “omdat hij niet het risico wilde dragen dat de tweede eiser, eens meerderjarig, alsnog de nietigheid zou vorderen van de (niet gemachtigde) verkoopovereenkomst”, is een argument dat niet opgaat. Het was hoe dan ook de bedoeling om aan het machtigingsvereiste te voldoen alvorens de per e-mail van 30 november 2011 toegezonden onderhandse akte te onderschrijven.

Voorts is, in geval van miskenning van het bedoelde machtigingsvereiste, de relatief nietige rechtshandeling vatbaar voor bevestiging (Vred. Gent 9 september 2003, RW 2003-04, 829, noot F. Swennen en S. Mosselmans; vgl. Vred. Westerlo 19 november 2001, RW 2002-03, 1028).

 

Rechtbank eerste aanleg Gent, 12 november 2013, RW, 2015-2016, 26

L. t/D.

...

II. Vordering

1. De (bij dagvaarding van 24 oktober 2012 ingestelde en verder bij conclusie nader uitgewerkte) vordering van de eisers strekt tot:

– vaststelling van de buitengerechtelijke ontbinding dan wel gerechtelijke ontbinding (in het nadeel van de verweerder) van de (ingevolge aanbod en aanvaarding in november 2011 ontstane) overeenkomst tot verkoop door de eisers als verkopers aan de verweerder als koper van een woning te N.;

– veroordeling van de verweerder om aan de eisers te betalen een (conventionele) schadevergoeding ten bedrage van 75.000 euro, vermeerderd met de interesten.

De eisers beroepen zich op de wanprestatie van de verweerder bij de nakoming van zijn uit de verkoopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, inzonderheid:

– zijn verbintenis tot medewerking (1) bij het finaliseren van de overeenkomst door middel van een onderhandse akte en (2) bij het verlijden van de notariële akte;

– zijn verbintenis tot betaling (art. 1650 e.v. BW).

De verweerder zou na de totstandkoming van de overeenkomst van zijn aankoop hebben afgezien.

2. De verweerder neemt conclusie tot afwijzing van deze vordering, minstens tot matiging van de beoogde schadevergoeding.

III. Beoordeling

1. Na bemiddeling door een vastgoedmakelaar doet de verweerder op 5 november 2011 een bod tot aankoop van de woning te N. tegen de prijs van 500.000 euro. Het aanbod geldt tot 30 november 2011.

De eerste eiser bewijst dat hij vóór het verstrijken van de geldingsduur tot aanvaarding van het bod is overgegaan met navolgende communicatie per e-mail van 30 november 2011 van een ontwerp van onderhandse verkoopovereenkomst. Dat dit e-mailbericht uitgaat van de vastgoedmakelaar en (in de eerste plaats aan de notaris en zodoende) slechts mede (in kopie) aan de verweerder is gericht, doet geen afbreuk aan de volkomen communicatie.

Aangezien aanbod en aanvaarding elkaar kruisen, komt een verkoopovereenkomst tot stand (art. 1583 BW). De partijen zijn het eens over de zaak (de woning) en de prijs (500.000 euro), terwijl geen andere essentiële of substantiële elementen meer voorliggen. Anders dan de verweerder wil voordoen, vormt de gebeurlijke “woonvergoeding” (bij gebrek aan vrijgave bij het verlijden van de notariële akte) dan wel de onmiddellijke vrijgave geen essentieel noch substantieel element.

Daar de essentiële en substantiële elementen van de verkoopovereenkomst vastliggen, kan het finaliseren van de overeenkomst niet worden gelijkgesteld met het onderhandelen over essentiële of substantiële elementen. Het gaat dan om accessoire elementen die desnoods op basis van suppletieve rechtsregels moeten worden aangevuld (Rb. Gent 10 januari 2012, TBBR 2013, 390, noot J. Callebaut). In casu volstaan derhalve aanbod en aanvaarding, nu zij volledig zijn (vgl. Brussel 23 juni 2011, TBO 2013, 180, kritische noot J. Callebaut).

De voorzijde van het aanbod geeft trouwens nadrukkelijk aan dat, bij aanvaarding ervan, “dit geschrift als verkoopovereenkomst geldt”.

2. De verweerder kon bijgevolg bezwaarlijk zonder meer van zijn aankoop afzien. Hij miskent zijn uit de verkoopovereenkomst voortvloeiende verbintenissen, inzonderheid:

– zijn verbintenis tot medewerking (1) bij het finaliseren van de overeenkomst door middel van een onderhandse akte en (2) bij het verlijden van de notariële akte;

– zijn verbintenis tot betaling (art. 1650 e.v. BW).

Op de ingebrekestellingen van de eisers (van 7 en 14 december 2011) antwoordt hij (in brieven van 12 en 16 december 2011) ten onrechte dat geen verkoopovereenkomst is tot stand gekomen.

De navolgende ingebrekestelling van de eisers (van 21 februari 2012) blijkt eens te meer vergeefs.

3. De verweerder kan er zich niet a posteriori vanaf maken door aan te voeren dat zijn aanbod onvolkomen was en niet (op de geijkte manier) is aanvaard door de (minderjarige) tweede eiser.

Een aanbod is een eenzijdige rechtshandeling die bestaat uit een vast en precies voorstel tot contracteren waarin alle voor de totstandkoming van de overeenkomst noodzakelijke elementen voorhanden zijn (Cass. 18 mei 2012, TBH 2012, 727). In casu voldoet het aanbod van de verweerder van 5 november 2011 zowel aan het vereiste materiële element als aan het vereiste intentionele element. De zaak en de prijs zijn afdoende aangegeven. Dat (nog) niet afdoende is aangegeven dat beide eisers eigenaar zijn van de bedoelde woning, vormt geen struikelblok. Punt is dat de verweerder blijk geeft van zijn definitieve bedoeling om zich te verbinden tot aankoop van de bedoelde woning tegen de vooropgestelde prijs.

Wanneer de eerste eiser (tijdig) aanvaardt (en van deze aanvaarding tijdig kennis geeft), doet hij dit impliciet maar zeker mede als wettige vertegenwoordiger ten behoeve van zijn zoon, de tweede eiser. Blijkens het ontwerp van onderhandse verkoopovereenkomst als bijlage bij het e-mailbericht van 30 november 2011, behoort de woning aan beide eisers toe.

Die opgave volstaat, temeer daar het voor de verweerder niet echt kan uitmaken of de woning nu aan de eerste eiser alleen of aan beide eisers toebehoort. Dat de verweerder hierover ten tijde van zijn aanbod van 5 november 2001 mogelijk nog geen uitsluitsel heeft, doet geen afbreuk aan de verbindende kracht van zijn eenzijdige rechtshandeling.

Pijnpunt is wel dat de eerste eiser als wettige vertegenwoordiger van zijn zoon (de tweede eiser) een machtiging van de vrederechter in de zin van art. 378, § 1 juncto art. 410, § 1, 1o BW nodig heeft alvorens ten behoeve van de zoon het gedane aanbod te kunnen aanvaarden. Uit voormelde bepalingen volgt dat de ouder (de eerste eiser) zich niet ten behoeve van zijn kind (de tweede eiser) tot vervreemding van diens goederen kan verbinden vooraleer hij de machtiging van de daartoe bevoegde vrederechter heeft verkregen. Hij kan zich bijgevolg evenmin verbinden onder voorbehoud of onder opschortende voorwaarde van goedkeuring door de vrederechter.

De regel dat de ouder (de eerste eiser) zich niet kan verbinden vóór het verkrijgen van de machtiging van de bevoegde vrederechter, ook niet onder een opschortende voorwaarde, strekt er (enkel) toe het belang van het kind (de tweede eiser) te vrijwaren. Het bedoelde machtigingsvereiste heeft niets te maken met het belang van de verweerder als koper. Het (nietigheids)sanctiemechanisme is derhalve relatief (Cass. 22 mei 2009, RW 2010-11, 25; Gent 23 september 1998, TGR 1999, 11; Vred. Gent 9 september 2003, RW 2003-04, 829, noot F. Swennen en S. Mosselmans).

De verweerder kan zich bezwaarlijk krachtens art. 378, § 1 juncto art. 410, § 1, 1o BW op de nietigheid van de verkoopovereenkomst beroepen wanneer het belang dat hij met die nietigheidssanctie nastreeft, vreemd is aan die artikelen. De verweerder beroep zich dan ook vergeefs op art. 378, § 1 juncto art. 410, § 1, 1o BW, niet omdat afbreuk zou zijn gedaan aan het belang van de tweede eiser, maar omdat hij zich aan zijn verbintenissen als koper wil onttrekken.

Daar komt bij dat de geldingsduur van het aanbod van de verweerder (van 5 november 2011 tot 30 november 2011) gebeurlijk (praktisch gezien) te kort is om de eerste eiser in staat te stellen aan het machtigingsvereiste te voldoen.

Dat de verweerder van de verkoopovereenkomst heeft afgezien “omdat hij niet wilde meewerken aan een nietige rechtshandeling” en/of “omdat hij niet het risico wilde dragen dat de tweede eiser, eens meerderjarig, alsnog de nietigheid zou vorderen van de (niet gemachtigde) verkoopovereenkomst”, is een argument dat niet opgaat. Het was hoe dan ook de bedoeling om aan het machtigingsvereiste te voldoen alvorens de per e-mail van 30 november 2011 toegezonden onderhandse akte te onderschrijven.

Door zonder meer van zijn aankoop af te zien heeft de verweerder de (eerste) eiser(s) voor een voldongen feit geplaatst. De verweerder kan zijn handelwijze niet aangrijpen om a posteriori de vinger te wijzen naar de (eerste) eiser(s) die door zijn foutieve toedoen een en ander niet heeft/hebben kunnen finaliseren.

Voorts is, in geval van miskenning van het bedoelde machtigingsvereiste, de relatief nietige rechtshandeling vatbaar voor bevestiging (Vred. Gent 9 september 2003, RW 2003-04, 829, noot F. Swennen en S. Mosselmans; vgl. Vred. Westerlo 19 november 2001, RW 2002-03, 1028).

...

5. De verweerder kan evenmin a posteriori aanvoeren dat hij niet tijdig beschikte over een OVAM-bodemattest. Hij voert aan dat, hoewel OVAM het bedoelde attest afleverde op 18 oktober 2001, het hem niet werd toegezonden (bij de totstandkoming van de verkoopovereenkomst).

Blijkens het attest van 18 oktober 2011 beschikt OVAM niet over informatie met betrekking tot de bodemkwaliteit. Het gaat hoe dan ook niet om een risicogrond. De verweerder kan zich in de gegeven omstandigheden bezwaarlijk op een miskenning van (art. 101 en 116, § 1 van het Bodemdecreet (van 27 oktober 2006) beroepen. Een dergelijk volkomen a posteriori gebracht verweer getuigt in de gegeven omstandigheden (waarbij op dit stuk niet de minste belangenkrenking aan de zijde van de verweerder voorligt) (hoe dan ook) van rechtsmisbruik. Hoewel het cassatiearrest van 24 juni 2010 leert dat het in beginsel niet uit den boze is om zich bij gebrek aan een (tijdig) bodemattest op een miskenning van het Bodemdecreet te beroepen, sluit het niet uit dat wie zich in een concrete casus (zoals deze) volkomen zonder belang op de bedoelde miskenning beroept, van rechtsmisbruik kan getuigen (C. De Wulf, “De draagwijdte van het recente cassatiearrest in verband met de mededeling van het bodemattest”, T.Not. 2010, 578; F. Haentjes, “Overdracht van gronden zonder voorafgaandelijk bodemattest: nietig zonder rechtsmisbruik? En hoe moet het nu verder met de koop-verkoop onder opschortende voorwaarde?” (noot onder Cass. 24 juni 2010), TMR 2011, p. 26-27, nr. 9 en p. 28, nr. 12; A. Lemmerling, “Het laattijdig blanco bodemattest: een vrijbrief voor de misnoegde koper?” (noot onder Cass. 24 juni 2010), Not.Fisc.M. 2011, 55-57; vgl. J. Del Corral, “Nietigheid als sanctie wegens miskenning van de informatieplicht van art. 101 Bodemdecreet: te pas en te onpas” (noot onder Cass. 24 juni 2010), RW 2010-11, p. 1524-1525, nrs. 10-12).

...

7. De eisers vorderen kan ook terecht de gerechtelijke ontbinding van de verkoopovereenkomst.

...

9. De bij het aanbod horende verkoopsvoorwaarden voorzien in een schadevergoeding van 15% van de verkoopprijs (vermeerderd met “de bewezen onkosten” en “alle bewezen andere schade”). Een schadevergoeding van 15% van de verkoopprijs komt neer op 15% van 500.000 euro = 75.000 euro. Mede gelet op voormelde vordering van de eisers, neemt de rechtbank aan dat “de bewezen onkosten” en “alle bewezen andere schade” in het forfait zijn begrepen. Het tegendeel (een forfait enerzijds en een open gedeelte anderzijds) zou overigens niet opgaan.

De vraag rijst naar het eventueel buitensporige karakter van het bedoelde schadebeding, krachtens welk de forfaitaire vergoeding van de (potentiële) schade van de verkopers ingevolge de wanprestatie van de koper en de ontbinding van de overeenkomst in hun nadeel gelijkstaat met 15% van de koopprijs.

De rechter kan hier matigen wanneer het aldus forfaitair begrote bedrag kennelijk (deze potentiële schade en met name) “het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet-uitvoering van de overeenkomst te vergoeden” (art. 1231, § 1 BW; eigenlijk heeft de rechter zelfs een matigingsverplichting). De wetgever wenst hierbij blijkbaar dat de rechter spaarzaam van zijn matigingsbevoegdheid gebruikmaakt en sowieso (zeer) omzichtig tewerkgaat (J. Herbots, “De nieuwe wet op de schadebedingen: het zogenaamde strafbeding” in S. Stijns en H. Vandenberghe (eds.), Themis-cahier verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2000-01, p. 46-47, nr. 13; Antwerpen 1 maart 2005, RW 2006-07, 801, noot I. Samoy en K. Vanderschot, TBBR 2007, 587). De rechter stelt zich in de eerste plaats op het tijdstip van de contractsluiting, zodat de omstandigheid dat de daadwerkelijk geleden schade a posteriori veel hoger of lager blijkt te liggen in beginsel geen rol speelt (J. Herbots, “De nieuwe wet op de schadebedingen: het zogenaamde strafbeding” in S. Stijns en H. Vandenberghe (eds.), Themis-cahier verbintenissenrecht, Brugge, die Keure, 2000-01, p. 44-45, nr. 9; I. Samoy, “De geoorloofdheid van schadebedingen na de wet van 23 november 1998: de figurantenrol van de daadwerkelijk geleden schade en van de nietigheidssanctie”, R.Cass. 2001, p. 346, nrs. 6-7). Indien de rechter besluit tot matiging, vormt de daadwerkelijk geleden schade evenwel de ondergrens, zonder dat de rechter verplicht is tot deze ondergrens te gaan (Cass. 22 oktober 2004, NJW 2005, 736, RW 2005-06, 460, noot D. Mertens).

De rechtbank is van oordeel dat het forfaitair bedongen schadebedrag kennelijk de bij het sluiten van de overeenkomst in te schatten potentiële schadelijke gevolgen van een wanprestatie en een ontbinding van de overeenkomst (door het foutieve toedoen van de verweerder) te boven gaat en dat de bij het sluiten van de overeenkomst in te schatten potentiële schadelijke gevolgen op (maximum) 10% van de koopprijs konden worden bepaald (Rb. Gent 21 oktober 2008, TBO 2009, 258).

De verweerder kan zodoende aanspraak maken op 50.000 euro. (...).

De eisers kunnen voorts aanspraak maken op moratoire interesten op het bedrag van 50.000 euro in de hierna bepaalde mate en overeenkomstig art. 1153, derde lid BW vanaf de datum van de ingebrekestelling (7 december 2011).

...

10. Het gegeven dat de eisers hun woning intussen (medio 2012, na machtiging van de vrederechter) hebben verkocht, is zonder belang (Cass. 26 januari 2007, TBBR 2009, 45; zie ook: Cass. 13 oktober 2011, Pas. 2011, 2237).

 

Nuttige tips: 

Er is slechts bevestiging door een meerderjarig geworden minderjarige van de verbintenissen die hij tijdens zijn minderjarig uit zonder naleving van de pleegvormen heeft aangegaan, wanneer is vastgesteld dat de meerderjarig geworden minderjarige op het ogenblik van de bevestiging kennis had van de redenen van de nietigheid van die verbintenis (Cass. 21 september 1995).

Uit de vrijwillige uitvoering van de verbintenis kan de bedoeling om de verbintenis te bevestigen blijken. Dit is evenwel in geen automatisme. De bevestiging veronderstelt immers niet alleen dat de meerderjarig geworden minderjarige volledig kennis had of kon hebben van de vernietigbaarheid van de overeenkomst maar ook dat hij van deze vernietigbaarheid daadwerkelijk afstand wou doen.

Het loutere feit dat tijdens de meerderjarigheid betalingen werden verdergezet bewijst niet dat de meerderjarig geworden minderjarige de vernietigbaarheid transactionele regeling wou bevestigen. Het is alsdan en hierdoor niet bewezen dat de meerderjarig geworden minderjarige alsdan kennis had van de redenen van de nietigheid van zijn verbintenis. wanneer de meerderjarig geworden minderjarige zijn betalingen zal stopzetten, is het daarentegen eerder aannemelijk dat hij precies zijn afbetalingen zal gestaakt hebben op het ogenblik dat hij kennis kreeg van de redenen van nietigheid.

Gerelateerd
0
Aangemaakt op: do, 03/09/2015 - 10:57
Laatst aangepast op: do, 03/09/2015 - 10:57

Hebt u nog een vraag?

Hebt u nog een vraag in dit verband, klik dan hier om uw vraag aan ons te stellen, of meteen een afspraak te maken voor een consultatie.

Aanvulling

Heeft u een suggestie, aanvulling of voorstel tot correctie met betrekking tot deze pagina? Gebruik dit adres om het te melden.